原告：屠某某，女，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：汪雷，上海源盈律師事務所律師。
　　被告：上海連某投資發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張彤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：赫少華，遠聞(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：黃曉菁，遠聞(上海)律師事務所律師。
　　第三人：上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司黃浦支行，住所地上海市黃浦區(qū)寧波路XXX號。
　　負責人：周明強，行長。
　　委托訴訟代理人：章琰，上海茂雄律師事務所律師。
　　原告屠某某與被告上海連某投資發(fā)展有限公司(以下簡稱連某公司)間商品房預售合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。經(jīng)被告申請，本院追加了上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司黃浦支行(以下簡稱浦發(fā)銀行)作為第三人參加訴訟。原告委托訴訟代理人汪雷，被告委托訴訟代理人赫少華，第三人委托訴訟代理人章琰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告雙方于2016年10月10日簽訂的《上海市商品房預售合同》；2、判令被告返還原告購房款人民幣(以下幣種同)4,492,635元(包含定金18萬元、購房款4,311,535元、預告登記費1,100元)；3、判令被告向原告支付利息損失(以4,492,635元為基數(shù)，按每日萬分之二的標準，自2018年10月1日計算至實際返還之日止)；4、判令被告按總房價款的3%的標準支付違約金134,779元。事實和理由：2016年10月10日，原、被告雙方簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買位于上海市嘉定區(qū)武威路XXX弄XXX號XXX層XXX室辦公用房(以下簡稱系爭房屋)，房屋總價4,311,535元。合同簽訂當日原告支付定金18萬元，之后又支付包括銀行貸款在內(nèi)的全部房價款4,311,535元，原告已付被告房價總額為4,491,535元。按照預售合同第十條約定，被告應于2018年9月30日前(即約定的交房時間前)辦理大產(chǎn)證；合同第十二條約定，被告如未按約交房，原告有權(quán)單方解除合同。2018年9月，被告向各位業(yè)主發(fā)出“告客戶書”，承諾將于2018年12月29日前交付房屋，延遲交付期間將按每日萬分之二的標準支付補償金。后至2019年1月上旬，被告仍無法按約交房，故原告于2019年1月30日向被告發(fā)出“退房通知書”，被告方工作人員簽收后拖延未作任何說明。2019年2月26日，原告向嘉定區(qū)不動產(chǎn)登記中心咨詢得知，被告仍未取得大產(chǎn)證，未具備交房條件。原告遂于2019年3月1日至被告處交涉，未果后報警，詳見“公安接報回執(zhí)單”。原告為維護其合法權(quán)益，故涉訴。
　　被告辯稱，1、不同意解除合同，因原告解除合同的條件尚不具備，根據(jù)合同補充條款第十一條第1款的約定，原告應當將系爭房屋上抵押注銷，否則無權(quán)解除合同。如果法院判決解除，則要求一并辦理抵押登記注銷手續(xù)、撤銷網(wǎng)簽，并將相關(guān)發(fā)票(三張)及合同原件返還被告。2、原告主張返還的房款遠遠高于被告收到的房款，被告并未收到原告的定金18萬元。3、原告主張的訴請3利息與訴請4違約金只能擇其一。解除合同只能按照違約金條款主張，被告發(fā)出的交房通知上的利息是基于雙方合同繼續(xù)履行的情況下才支付的。
　　第三人述稱，不要求一并處理借款合同，若日后第三人與原告或被告就借款合同產(chǎn)生糾紛，將另行主張相關(guān)權(quán)利。不同意解除合同，在原、被告尚未清償債務之前解除合同，將影響貸款合同的擔保物，損害第三人合法權(quán)益。也不同意由原告或被告單方面承擔債務，根據(jù)借款合同，原告是借款人，被告是保證人，承擔連帶保證責任。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2016年10月10日，屠某某(乙方)與連某公司(甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定乙方向甲方購買系爭房屋，房屋類型為辦公，建筑面積161.53平方米，總價4,311,535元，乙方應于簽約之日支付首付款2,161,535元，剩余房款215萬元通過申請銀行貸款的方式支付，貸款部分應于簽約后60日內(nèi)到賬；雙方約定交房時間為2018年9月30日前，房屋交付必須符合以下條件：“該房屋取得了《建設工程竣工驗收備案證書》，甲方承諾在2018年9月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)?！比粲馄诮桓叮追綉斚蛞曳街Ц哆`約金，違約金按乙方已支付的房價款的日萬分之二計算，違約金自約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過90天，乙方有權(quán)單方面解除本合同；乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同的權(quán)利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知起90天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，在退還房價款時一并支付給乙方。合同補充條款一第七條約定，甲方逾期取得大產(chǎn)證超過180日，乙方有權(quán)單方面解除合同。
　　上述合同簽訂后，屠某某于當日向案外人深圳市吉屋電子商務有限公司支付了18萬元，并向連某公司支付房款2,161,535元。連某公司已向其開具了首付款增值稅普通發(fā)票三張(合計金額2,161,535元)。2016年12月8日，屠某某與浦發(fā)銀行簽訂了《個人購房擔保借款合同》，以系爭房屋作為抵押，向浦發(fā)銀行借款215萬元，連某公司作為保證人在合同上簽字。上述貸款已于2017年1月3日放款至連某公司賬戶。至此，屠某某房款已經(jīng)全部付清。此外，為辦理預告登記和預告抵押登記，屠某某向連某公司工作人員支付代辦登記費1,100元。
　　2018年9月，連某公司向全體業(yè)主發(fā)出《告客戶書》，告知全體業(yè)主，其公司將延遲交付業(yè)主所購房屋，最晚將于2018年12月29日交付，推遲交付期間，將參照合同約定的日萬分之二的標準支付補償金。2018年12月31日，屠某某前往收房，但房屋尚不符合合同附件三約定的交付標準。2019年1月30日，屠某某向連某公司提出退房申請，并出具了一份《退房通知書》。連某公司工作人員沈詩蕓簽收了該通知書。后雙方因合同解除事宜協(xié)商未成，故原告訴至本院。
　　另查，涉案項目于2018年12月13日取得竣工驗收備案登記證書，連某公司于2019年6月11日取得系爭房屋的大產(chǎn)證。
　　對上述事實，雙方并無爭議，本院予以確認。
　　本院認為，雙方主要爭議焦點為：一、屠某某是否有權(quán)解除合同？二、若合同解除，實際返還房款的金額是多少？三、若合同解除，違約責任如何承擔？
　　關(guān)于爭議焦點一：屠某某與連某公司簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應按約履行。合同約定的交房時間為2018年9月30日，并約定交房時應取得建設工程竣工驗收備案證書和大產(chǎn)證。屠某某已支付了全部房款，連某公司直至2019年6月11日才取得大產(chǎn)證，顯屬違約，屠某某有權(quán)按約解除合同。至于連某公司以屠某某尚未歸還貸款注銷抵押等為由根據(jù)合同補充條款第十一條第1款的約定認為尚不符合解除權(quán)行使條件。因房款包含按揭貸款部分已經(jīng)支付連某公司，在合同解除之前卻要求屠某某先行歸還貸款注銷抵押，才能行使解除權(quán)，明顯不合理，故對連某公司該抗辯意見，本院不予采納。
　　關(guān)于爭議焦點二：合同解除后，連某公司應當返還購房款。關(guān)于房款金額，連某公司實際收到的款項即為合同約定的房屋總價4,311,535元，故連某公司應將上述房款返還屠某某。至于屠某某要求連某公司返還其向案外人深圳市吉屋電子商務有限公司支付的18萬元，因并非連某公司收取，也不在合同約定的房價范圍內(nèi)，故對該請求，本院不予支持。
　　關(guān)于爭議焦點三：連某公司應按何標準承擔違約責任問題，屠某某主張的訴請中既有合同約定的違約金，也有其因違約造成的損失，根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。對于屠某某的實際損失的認定，其為履行合同而申請銀行貸款，現(xiàn)合同解除，則其支付的貸款利息可作為其實際損失，應計算至連某公司返還該部分房款為止；屠某某以現(xiàn)金方式支付的房款的利息損失亦可作為其實際損失；其為了辦理預告登記而支付的費用1,100元，亦可作為其實際損失。現(xiàn)屠某某除主張違約金外，另行主張了自2018年10月1日起按照日萬分之二的標準計算的全部購房款利息損失，其計算基數(shù)均應當按照房款4,311,535元計算，經(jīng)核算截至判決之日利息為314,742.06元。因屠某某主張的上述違約金、截至判決之日的利息損失、登記費損失之和未超過其實際損失，故對上述三項請求，本院均予以支持。判決之后的利息損失，不再按照日萬分之二的標準，而應以實際損失為限，并區(qū)分首付款及貸款部分分別計算實際利息損失。
　　至于連某公司提出的解除后果的一并處理問題，在其返還房款后，屠某某應滌除系爭房屋抵押并協(xié)助連某公司辦理預售合同的網(wǎng)簽撤銷手續(xù)。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十四條第一、二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告屠某某與被告上海連某投資發(fā)展有限公司于2016年10月10日簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)武威路XXX弄XXX號XXX層XXX室房屋的《上海市商品房預售合同》；
　　二、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告屠某某購房款人民幣4,311,535元；
　　三、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某違約金人民幣129,346.05元；
　　四、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某利息損失人民幣314,742.06元(以4,311,535元為基數(shù)，按照日萬分之二的標準，自2018年10月1日計算至2019年9月30日止)；
　　五、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某預告登記費用損失人民幣1,100元；
　　六、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某人民幣2,150,000元自2019年10月1日起至被告實際返還之日止的貸款利息損失(以銀行實際利息為準)；
　　七、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某人民幣2,161,535元自2019年10月1日起至實際返還之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失；
　　八、原告屠某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海連某投資發(fā)展有限公司三張購房款發(fā)票(合計金額2,161,535元)；
　　九、原告屠某某應于被告上海連某投資發(fā)展有限公司履行完畢判決主文第二項義務后十日內(nèi)滌除上述房屋上的抵押并協(xié)助被告辦理預售合同的網(wǎng)簽撤銷手續(xù)；
　　十、駁回原告屠某某的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費43,819元，減半收取21,909.50元，由原告屠某某負擔883.50元，被告上海連某投資發(fā)展有限公司負擔21,026元。被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！?br/>

審判員：鄧??珍

書記員：朱??雯