原告：尹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市硚口區(qū)。
委托訴訟代理人：胡敦堯(特別授權(quán)代理),湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：余藝(特別授權(quán)代理),湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
被告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
被告：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。
以上兩被告共同委托訴訟代理人：楊璠（特別授權(quán)代理），湖北觀筑律師事務(wù)所律師。
以上兩被告共同委托訴訟代理人：何新權(quán)（特別授權(quán)代理），湖北觀筑律師事務(wù)所律師。

原告尹某某訴被告周某某、彭某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年7月28日立案后，原告尹某某向本院提出訴訟財產(chǎn)保全申請，本院依法作出（2017）鄂0102民初6206號民事裁定并采取了保全措施。本院依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告尹某某及委托訴訟代理人胡敦堯、余藝，被告周某某及委托訴訟代理人楊璠，被告彭某某的委托訴訟代理人楊璠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告尹某某向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)我與彭某某于2015年10月14日簽訂的《武漢市存量房買賣合同》（武房字[01]第15596047）無效；2.本案訴訟費由周某某、彭某某負(fù)擔(dān)。事實和理由：借款人武漢市金峰商貿(mào)有限公司（以下簡稱金峰公司）找周某某借款2,000,000元，雙方于2015年5月18日就前述借款簽訂了《借款合同》。同日，為擔(dān)保周某某債權(quán)，我與周某某簽訂了《抵押擔(dān)保合同》，雙方約定以我名下位于武漢市江岸區(qū)長湖地一村14號東新家苑12棟3單元8層1室的房產(chǎn)作為抵押物，擔(dān)保金峰公司與周某某在《借款合同》約定的本息。此外，同日周某某還要求我辦理了上述抵押房產(chǎn)用于買賣、過戶等一系列委托交易公證書。嗣后，周某某出借資金給了借款人金峰公司，金峰公司承擔(dān)了部分利息后無力償還借款債務(wù)。2015年8月20日，我書面委托周某某以1,600,000元-1,700,000元的市場價格處置前述房產(chǎn)，并以賣房所得款全部抵償金峰公司借款，雙方在《委托書》上簽字捺印。然而，周某某在完全沒有跟我協(xié)商、我毫不知情的情況下，于2015年10月14日單方擅自以1,250,000元的價格出售給彭某某，當(dāng)時房產(chǎn)市場價值已超過2,000,000元，且彭某某系周某某之子，同月16日辦理了房產(chǎn)過戶登記。彭某某從未聯(lián)系我，更沒有支付任何購房款項。直至我參與法院庭審，方知曉房產(chǎn)已被低價處置給彭某某。我認(rèn)為，周某某采取隱瞞方式以顯著低于市場價格的標(biāo)準(zhǔn)處置了我的房產(chǎn)，系對我授予委托代理權(quán)的惡意濫用，其行為嚴(yán)重違法，對我不產(chǎn)生任何法律效力。彭某某在根本不屬于我、周某某以及金峰公司三者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系任一方的情況下，因其與周某某母子便利關(guān)系，直接以購房人名義配合周某某完成了房產(chǎn)非法處置行為，嚴(yán)重侵害了我的合法權(quán)益。因此，周某某、彭某某共同嚴(yán)重?fù)p害了我的房產(chǎn)合法所有權(quán)，二者非法處置房產(chǎn)行為依法自始不發(fā)生法律效力。故訴至法院，請求判如所請。
被告周某某、彭某某共同辯稱，第一，尹某某自愿出售房產(chǎn)，以相應(yīng)價款抵銷所負(fù)部分債務(wù)，符合法律規(guī)定。2015年5月18日周某某與金峰公司簽訂《借款合同》約定周某某出借2,000,000元給金峰公司，出借期限三個月。尹某某作為擔(dān)保人，以名下案涉房產(chǎn)作為擔(dān)保物，簽訂了《抵押擔(dān)保合同》，同時簽訂《委托書》并公證，授權(quán)周某某處置案涉房產(chǎn)。2015年8月18日，借款期限屆滿，金峰公司無法償還債務(wù)，尹某某自愿出售房產(chǎn)，以相應(yīng)價款抵銷所負(fù)債務(wù)，后尹某某及周某某均以1,300,000元的價格在房產(chǎn)中介處掛牌出售案涉房產(chǎn)，但當(dāng)時正值武漢房產(chǎn)市場低谷，掛牌兩月后無人問津。2015年10月，周某某了解到尹某某外債高達(dá)上千萬，為避免其名下財產(chǎn)發(fā)生其他變數(shù)，周某某在告知尹某某后，將案涉房產(chǎn)過戶至其子彭某某名下，并承諾以過戶價款抵銷尹某某所負(fù)部分債務(wù)。后因房產(chǎn)市場價格上漲，尹某某反悔，在后關(guān)聯(lián)訴訟案件中，尹某某要求以房產(chǎn)現(xiàn)實價格進(jìn)行債務(wù)抵償，周某某拒絕，尹某某遂直接起訴至法院請求判令買賣合同無效。尹某某前后反復(fù)，意圖利用司法資源違背在先合同約定，達(dá)到其一己私利，實為缺乏誠信之舉。第二，房屋買賣合同依法成立并生效，案涉房產(chǎn)權(quán)屬穩(wěn)定。本案中，尹某某委托周某某過戶案涉房產(chǎn)，簽訂的《委托書》合法有效，經(jīng)公證后真實性、合法性均無需辯駁，周某某根據(jù)公證委托書行使委托代理權(quán)，符合法律規(guī)定。尹某某與彭某某簽訂《武漢市存量房買賣合同》，尹某某以房產(chǎn)過戶價格低于市場價格為由請求確認(rèn)合同無效，但該情形并不屬于《中華人民共和國合同法》規(guī)定的法定合同無效情形，同時尹某某提交的關(guān)于房產(chǎn)價格的證據(jù)非官方機(jī)構(gòu)出具，并不具有真實性，即使參考其內(nèi)容，也不能表明參考房屋已實際過戶，同時參考房屋均為高檔住宅小區(qū)，樓層也與案涉房屋不同，案涉房屋為經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房，價格普遍較市場價低。根據(jù)上述事實，周某某及尹某某在歷經(jīng)兩個月出售房產(chǎn)無果后，周某某以1,250,000元價格過戶房屋并承諾抵銷1,300,000元債務(wù)，同時從尹某某提供的證據(jù)可知，當(dāng)時案涉房產(chǎn)評估價值為965,000元，過戶價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評估價值，因此房產(chǎn)過戶符合公平原則。即使案涉房產(chǎn)交易過戶后，市場行情波動致使房產(chǎn)價格確有上漲，但市場行情波動并不影響房產(chǎn)過戶時的價格，況且周某某同樣承擔(dān)了因房產(chǎn)價格下降而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。另外，在房產(chǎn)交易過戶時，周某某考慮到尹某某等債務(wù)人經(jīng)濟(jì)能力有限，承擔(dān)了相應(yīng)交易稅費，并未在本案及另案中進(jìn)行追償，尹某某作為債務(wù)人，背信棄義隨意主張變更交易價款，有違誠實信用原則。第三，彭某某的物權(quán)依法不應(yīng)受他人侵害。彭某某作為房屋所有人，通過正常交易程序獲得案涉房產(chǎn)，依法享有房屋所有權(quán)，同時房屋買賣價款支付非必須以現(xiàn)金形式結(jié)算，彭某某取得房產(chǎn)所有權(quán)符合法律規(guī)定，并非尹某某所說的非法處置行為，其享有案涉房屋所有權(quán)不應(yīng)受他人侵害。綜上所述，尹某某的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，請求駁回尹某某的全部訴訟請求。
經(jīng)審理查明，涉案房屋位于武漢市江岸區(qū)長湖地一村14號東新家苑12棟3單元8層1室，原登記所有權(quán)人為尹光輝，2015年5月14日變更登記所有權(quán)人為尹某某，2015年10月16日變更登記所有權(quán)人為彭某某。
2015年5月18日，金峰公司（甲方、借款人）與周某某（乙方、出借人）簽訂《借款合同》（合同編號：2015JKHT051801），約定借款金額2,000,000元，借款期限自2015年5月18日至2015年8月18日。保證方式為：（1）陳潔瓊、郭誓保、彭忠劍提供個人無限責(zé)任擔(dān)保。（2）尹某某用位于武漢市江岸區(qū)長湖地一村14號東新家苑12棟3單元8層1室的一處房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。借款到期后10天內(nèi)，如甲方不歸還借款，乙方有權(quán)處理甲方作為借款抵押的物資和財產(chǎn)，抵還借款本息、違約金、滯納金以及借款抵押物的相關(guān)處理費用。
同日，湖北省武漢市楚信公證處作出（2015）鄂楚信證字第10070號《公證書》，載明：申請人尹某某，公證事項委托，茲證明尹某某于2015年5月18日來到我處，在本公證員的面前，在前面的《委托書》上簽名、捺指印，并表示知悉委托的法律意義和法律后果。尹某某的委托行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定?！段袝穬?nèi)容載明：委托人尹某某，受托人周某某，委托事項為委托人尹某某個人所有位于武漢市江岸區(qū)長湖地一村14號東新家苑12棟3單元8層1室的房產(chǎn)一套，現(xiàn)委托人尹某某特全權(quán)委托周某某代為辦理如下事項，一、簽訂出售上述房產(chǎn)的買賣合同；二、到相關(guān)房地產(chǎn)管理部門辦理上述房產(chǎn)的交易過戶登記等所有相關(guān)事宜；三、代收售房款，協(xié)助買方辦理銀行貸款事宜；四、辦理其他與出售上述房產(chǎn)相關(guān)的所有事宜，包括且不限于水、電、燃?xì)獾鹊倪^戶等。五、到委托人戶籍所在地民政部門查詢出具委托人婚姻登記錄證明。受托人在辦理上述委托事項過程中所簽署的相關(guān)法律文件，本人均予以認(rèn)可，相應(yīng)法律責(zé)任均由本人承擔(dān)。本委托書的有效期限為委托人簽字之日起至上述委托事項辦理完畢止。受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。委托人處尹某某簽名捺印。
同日，湖北省武漢市楚信公證處還作出（2015）鄂楚信證字第10071號《公證書》，載明：申請人尹某某，公證事項影印本與原本相符，茲證明前面影印本與尹某某出示給本公證員的居民身份證、戶口簿的原件相符。
2015年8月20日，尹某某（委托人）與周某某（被委托人）簽訂《委托書》，載明：金峰公司于2015年5月13日向周某某借款1,000,000元（合同編號：2015JKHT051101）,尹某某為此筆借款提供個人連帶責(zé)任擔(dān)保。金峰公司于2015年5月18日再次向周某某借款2,000,000元（合同編號：2015JKHT051801），尹某某用其名下位于武漢市江岸區(qū)長湖地一村14號東新家苑12棟3單元8層1室的房產(chǎn)為該筆借款提供抵押擔(dān)保。鑒于目前以上兩筆借款均已到期，金峰公司無力償還以上借款，尹某某特此委托周某某處置其名下上述房產(chǎn)（參考價格為1,600,000元—1,700,000元），并承諾賣房所得款全部用于償還金峰公司的以上借款。
2015年10月14日，周某某作為尹某某（賣方、甲方）的代理人與彭某某（買方、乙方）簽訂《武漢市存量房買賣合同》（武房字[01]第15596047號），約定甲方所有房屋座落于武漢市江岸區(qū)長湖地一村14號東新家苑12棟3單元8層1室，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，上述房屋買賣成交價格為1,250,000元。同日，彭某某繳納房屋交易稅費20,761.76元。
2015年10月16日，原登記于尹某某名下的涉案房屋權(quán)證因辦理私房買賣登記（轉(zhuǎn)讓給個人）業(yè)務(wù)注銷，涉案房屋變更登記至彭某某名下。
審理中，經(jīng)本院詢問，各方對彭某某系周某某之子均無異議。
以上事實，有原、被告的居民身份證、《借款合同》、湖北省武漢市楚信公證處（2015）鄂楚信證字第10070號《公證書》、（2015）鄂楚信證字第10071號《公證書》、《委托書》、《武漢市存量房買賣合同》、《武漢市房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢單》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證，并經(jīng)庭審查證屬實，本院予以采信。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三百九十六條、第三百九十九條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應(yīng)當(dāng)妥善處理委托事務(wù)，但事后應(yīng)當(dāng)將該情況及時報告委托人。尹某某出具2015年5月18日《委托書》并經(jīng)公證，委托周某某出售涉案房屋，雙方形成委托合同關(guān)系，此后又于2015年8月18日簽訂《委托書》，再次對委托事項進(jìn)行確認(rèn)，周某某應(yīng)在委托權(quán)限內(nèi)代為處理委托事務(wù)即出售原登記于尹某某名下的涉案房屋。根據(jù)庭審查明的事實，因金峰公司所欠借款到期未能償付，作為擔(dān)保人的尹某某委托周某某售房且明確參考價格為1,600,000元—1,700,000元，周某某在《委托書》上簽名捺印，表示其對尹某某的委托指示明知且認(rèn)可，但《武漢市存量房買賣合同》上顯示的售房價格為1,250,000元，明顯低于雙方約定的參考價格，對于委托人指示的變更，周某某應(yīng)當(dāng)征得尹某某的同意，但周某某就此并未提交充分證據(jù)證明，且也不符合情況緊急、難以與尹某某取得聯(lián)系并事后及時報告尹某某的情形，應(yīng)視為超越代理權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。現(xiàn)尹某某對周某某所從事的委托代理行為不予認(rèn)可、認(rèn)為損害了其合法權(quán)益，且周某某、彭某某系母子關(guān)系，雙方間存在利害關(guān)系，故周某某作為尹某某的代理人與彭某某于2015年10月14日簽訂的《武漢市存量房買賣合同》（武房字[01]第15596047號）無效，對周某某、彭某某抗辯周某某系在委托權(quán)限內(nèi)有權(quán)處理涉案房屋的意見，本院不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十八條、第三百九十六條、第三百九十九條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)被告周某某作為原告尹某某的代理人與被告彭某某于2015年10月14日簽訂的《武漢市存量房買賣合同》（武房字[01]第15596047號）無效。
案件受理費100元、訴訟保全費5,000元、郵寄送達(dá)費80元，共計5,180元由被告周某某、彭某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 吳艷萍
人民陪審員 朱莉華
人民陪審員 張維

書記員： 文娟