原告（反訴被告）尹某某。
委托代理人王晉、張敏，湖北誠業(yè)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司。
法定代表人肖玉。
委托代理人陳守邦、鄭鍇，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。

原告尹某某訴被告湖北大地基置業(yè)有限公司（以下簡稱大地基公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年2月6日立案受理后，依法由審判員裴芝梅擔任審判長，與審判員林玲、人民陪審員鄧世春適用普通程序公開開庭進行了審理，于2013年5月12日作出（2012）鄂宜都民初字第00136號民事判決書。被告湖北大地基置業(yè)有限公司對判決不服提出上訴，宜昌市中級人民法院于2014年4月24日作出（2013）鄂宜昌中民二終字第00311號民事裁定書，裁定撤銷湖北省宜都市人民法院（2012）鄂宜都民初字第00136號民事判決，全案發(fā)回宜都市人民法院重新審判。本院于2014年8月18日受理后，重新組成合議庭，依法由審判員吳澤新?lián)螌徟虚L，與審判員曹光榮、人民陪審員劉勁松組成合議庭，于2014年9月26日適用普通程序公開開庭進行了審理。原告尹某某及其委托代理人王晉、張敏，被告湖北大地基置業(yè)有限公司委托代理人陳守邦、鄭鍇到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2010年8月31日簽訂商品房買賣合同，合同約定：（1）合同第三條原告所購商品房基本情況：原告購買被告第10幢B區(qū)38-1／38-2號商鋪，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。該商品房建筑面積共105.24平方米，其中：套內(nèi)建筑面積99.12平方米，公共部位與共有房屋分攤建筑面積6.12平方米。合同第一條項目建設(shè)依據(jù)：商鋪土地使用年限自2010年4月30日至2050年4月29日。（2）合同第五條計價方式及價款：該商品房單價為每平方米19602.45元，總房價款2062962元。（3）合同第六條付款方式及期限：合同簽訂之日，支付首付款200000元，同年9月4日之前補齊首付款1032962元；剩余房款原告用銀行按揭方式一次性付清。（4）合同第七條逾期付款違約責任：預期付款在30日之內(nèi)，原告應(yīng)向被告按日支付預期應(yīng)付款萬分之三的違約金。預期超過30日，被告有權(quán)解除合同；原告愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)被告同意，合同繼續(xù)履行；自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二日起至實際全額支付之日止，原告應(yīng)向被告按日支付預期付款萬分之4的違約金。（5）合同第九條交房期限及條件：被告應(yīng)在2011年10月31日前，將商品房交付原告使用。（6）第十二條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人（即被告）應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人（即原告）。被告未在規(guī)定期限內(nèi)書面通知原告的，原告有權(quán)退房。（7）合同第二十二條：該合同為本合同，后有7份附件。本合同及其附件內(nèi)、空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。（8）合同附件一：合同所附36-1／36-2、38-1／38-2至48-1／48-2商鋪平面圖載明，商鋪門面寬度為4.2米。（9）合同附件六補充協(xié)議約定：原告選擇按揭付款方式的，應(yīng)予本合同簽訂后15日內(nèi)簽署《借款合同》；原告未按約定的期限簽署《借款合同》，致使未按本合同約定期限支付全部房款的，視為付款違約，原告應(yīng)按本合同約定承擔違約責任。合同簽訂后，原告于當天支付首付款200000元，同年9月24日補齊首付款余額1302962元，同年12月14日與中國人民建設(shè)銀行三峽支行簽訂《借款合同》，按揭貸款560000元，于2011年12月22日轉(zhuǎn)入被告銀行賬戶。
同時查明：被告在與原告簽訂商品房買賣合同之前，于2010年5月30日對宜都雅斯國際廣場原告購買的10#-B區(qū)38-1／38-2與相鄰的39-1／39-2之間進行了變更設(shè)計，增加了伸縮縫，致使原告的商鋪門面寬度由合同約定的4.2米變?yōu)?.8米，商鋪室內(nèi)面積縮小。商鋪毛坯建成后，被告通知原告看房，原告指出了商鋪存在的瑕疵。之后，被告將原告商鋪靠北的墻壁拆除，與相鄰的39-1／39-2商鋪共一堵墻，原告商鋪室內(nèi)面積達到合同的約定。因商鋪主體為框架結(jié)構(gòu)，原告商鋪門面寬度無法整改。對此，雙方進行商議，被告表示愿意給予一定的補償，因補償數(shù)額存在差異，雙方協(xié)商未果。被告對商鋪進行整改后，于2011年11月20日交房，原告簽字確認，商鋪整改后的面積與合同約定多出0.08平方米，原告補交差額款1568元。2011年11月，經(jīng)營黃金等飾品的個體工商戶許某先后租賃相連的35-1／35-2、36-1／36-2、37-1／37-2（業(yè)主：嚴鐵兵）、38-1／38-2（業(yè)主：本案原告尹某某）4個商鋪，同年11月17日與37-1／37-2號商鋪業(yè)主嚴鐵兵簽訂商鋪租賃合同，租賃期限自2011年12月1日起至2015年11月30日止，年租金170000元。同年11月20日與38-1／38-2商鋪業(yè)主本案原告尹某某簽訂商鋪租賃合同，租賃期限自2011年12月10日起至2015年12月9日止，年租金140000元。因該商鋪門面寬度較窄、室內(nèi)構(gòu)造柱裸露、與39-1／39-2商鋪之間出現(xiàn)的縫隙使用白鐵皮包住、存在滲漏的隱患等瑕疵，致使原告商鋪年租金少于37-1／37-2號商鋪30000元。原告與被告協(xié)商未成，遂訴至本院。要求判決被告違約并賠償原告損失350000元（按10-12年每年少30000元租金收入計算）。訴訟中，本院根據(jù)案件事實作出的認定與原告的主張不一致，原告根據(jù)本院釋明變更訴訟請求，申請本院委托鑒定機構(gòu)根據(jù)被告所交房屋不符合合同約定存在瑕疵所造成的商鋪價值貶損進行鑒定，鑒定的結(jié)果即為原告的訴訟請求。本院根據(jù)原、被告雙方的選擇，以（2012）都鑒字第24號司法鑒定委托書委托湖北長信資產(chǎn)評估有限公司進行鑒定。該公司2013年3月27日鄂長信鑒報字（2013）第005號鑒定報告的結(jié)果是原告商鋪因不符合合同約定存在瑕疵與相鄰商鋪相比商業(yè)價值貶損的損失為249756.80元。

本院認為：原、被告雙方于2010年8月31日簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，為有效合同。按照雙方所簽合同第三條：原告所購商鋪的套內(nèi)建筑面積為99.12平方米；第二十二條及合同附件（一）：原告所購商鋪的門面寬度為4.2米。根據(jù)被告提交的證據(jù)材料表明，被告在與原告簽訂商品房買賣合同之前，于2010年5月30日就對宜都雅斯國際廣場原告購買的10#-B區(qū)38-1／38-2與相鄰的39-1／39-2之間進行了變更設(shè)計，增加了伸縮縫，致使原告的商鋪門面寬度由合同約定的4.2米變?yōu)?.8米，商鋪室內(nèi)面積縮小。被告一直未履行告知義務(wù)。商鋪毛坯建成后，被告通知原告看房，原告指出了商鋪存在的瑕疵，被告存在違約事實。被告辯稱原告認為其所購商鋪存在瑕疵，商鋪存在質(zhì)量問題，原告沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明，且被告所建商鋪已經(jīng)相關(guān)職能部門驗收，并有宜昌市中級人民法院的生效判決佐證，被告所建商鋪沒有質(zhì)量問題。如果原告所購商鋪存在質(zhì)量問題，就應(yīng)按照合同法第111條的規(guī)定有選擇性地要求被告承擔相應(yīng)的責任。本院認為，被告所交商鋪不符合合同約定，表明被告違約，按照《中華人民共和國合同法》第107條的規(guī)定，應(yīng)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。被告雖然對原告商鋪進行了整改，采取了補救措施，但仍存在門面寬度由4.2米變成3.8米、室內(nèi)構(gòu)造柱裸露、與39-1／39-2商鋪之間出現(xiàn)的縫隙使用白鐵皮包住、存在滲漏隱患等瑕疵，致使商鋪價值貶損，現(xiàn)原告按照《中華人民共和國合同法》第112條、113條的規(guī)定，要求被告賠償這一損失，其訴訟請求應(yīng)予支持。被告辯稱，應(yīng)按照《合同法》第111條有選擇性的承擔相應(yīng)責任。本院認為，《合同法》第111條是對質(zhì)量不符合約定的違約責任的規(guī)定。承擔違約責任的目的是賠償受損害方因違約所受到的損失，適用《合同法》第111條的規(guī)定仍不能完全賠償違約損失的，受損害方可以請求違約方賠償損失，直至損失得到完全賠償，因此，該條款規(guī)定的違約責任并不排斥其他違約責任方式的適用。關(guān)于被告辯稱鑒定報告不具有科學性，不能比照相鄰商鋪的租金來認定商鋪貶損損失問題。重審中，本院通知鑒定人出庭接受原、被告雙方的詢問，鑒定人當庭進行說明，在資產(chǎn)評估準則中對損失的鑒定有成本法、市場法和收益法三種鑒定方法，本次鑒定采用房屋資產(chǎn)評估的收益法對原告的商鋪貶損損失進行鑒定符合準則規(guī)定，并無不妥。對被告提出的鑒定報告不具有科學性的主張本院不予支持。庭審中，經(jīng)本院詢問被告是否申請重新鑒定，被告明確表示不申請重新鑒定。因此，對原告商鋪的貶損損失應(yīng)依照鑒定意見書認定為249756.80元。
關(guān)于原告主張逾期交房違約金問題。原、被告之間約定交房日期為2011年10月31日前，實際交房日期為2011年11月20日，被告逾期交房20天。原告于2014年9月26日在本院開庭審理中提出逾期交房違約金的主張，被告認為原告主張逾期交房違約金的請求已超過二年的訴訟時效。雖然原告提供的《維權(quán)書》能證明原告曾對逾期交房進行過維權(quán)，但無法證實維權(quán)的時間，不符合訴訟時效中斷的規(guī)定。因此，被告辯稱理由成立，本院予以支持，對原告要求被告支付逾期交房違約金的主張本院不予支持。
被告的反訴請求分兩部分組成，一是首付款遲延20天的違約金4997.77元，原告沒有異議；二是按揭貸款支付余額遲延90天的違約金20160元，原告持有異議。其理由：一是貸款合同補充協(xié)議未寫明簽約時間，不能證明原告履約超期；二是被告未及時配合在貸款協(xié)議上蓋章?lián)?，導致原告貸款協(xié)議簽訂遲延，付款遲延。合同附件六補充協(xié)議約定：原告選擇按揭付款方式的，應(yīng)予本合同簽訂后15日內(nèi)簽署《借款合同》；原告未按約定的期限簽署《借款合同》，致使未按本合同約定期限支付全部房款的，視為付款違約。《借款合同》簽訂時間為本合同簽訂后15日內(nèi)，約定明確；關(guān)于被告未及時配合在貸款協(xié)議上蓋章?lián)?，導致原告貸款協(xié)議簽訂遲延。原告未能提供有效證據(jù)支撐這一反駁理由，本院不予采納。被告要求原告支付逾期付款違約金25157.77元的反訴請求，本院應(yīng)予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告（反訴被告）尹某某位于雅斯國際廣場10幢B區(qū)38-1、38-2的商鋪價值貶損損失249756.80元。
二、原告（反訴被告）尹某某于本判決生效后十五日內(nèi)支付被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司預期付款違約金25157.77元。
上述一、二項沖抵后被告湖北大地基置業(yè)有限公司應(yīng)付原告尹某某商鋪貶值損失費224599.03元，于本判決生效后十五日內(nèi)付清。
三、駁回原告尹某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費5382元，反訴受理費429元，鑒定費10000元，合計人民幣15811元，由原告（反訴被告）尹某某負擔765元，被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司負擔15046元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀三份，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　吳澤新 審　判　員　　曹光榮 人民陪審員　　劉勁松

書記員：張陽