上海市黃浦區(qū)人民法院
民事判決書
(2014)黃浦民四(民)初字第XXXX號
原告上海XXX物業(yè)管理有限公司。
法定代表人XXX。
委托代理人XXX。
委托代理人XXX。
被告XXX。
委托代理人胡命勤，上海國年律師事務(wù)所律師。
原告上海XXX物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“XXX物業(yè)公司”)與被告XXX物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員黃利民獨任審判，公開開庭進行了審理。原告之委托代理人XXX、XXX，被告之委托代理人胡命勤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告XXX物業(yè)公司訴稱：原告與上海市黃浦區(qū)河南南路XXX號XX公寓業(yè)主大會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定原告于2011年4月1日起為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，為期三年;約定的高層住宅物業(yè)服務(wù)費收費標準為1.5元/月·平方米(幣種為人民幣，下文同)。被告為XX公寓406室業(yè)主，每月物業(yè)服務(wù)費為168.8元，未支付2014年第二季度的物業(yè)服務(wù)費。原告多次催討未果，故訴至法院,要求被告支付上述期間拖欠的物業(yè)服務(wù)費506.4元并支付欠款的利息損失。
被告XXX辯稱：被告確實未向原告支付2014年第二季度的物業(yè)服務(wù)費。其已按照每月168.8元的標準向上海YY物業(yè)管理有限公司支付2014年4月至12月的物業(yè)服務(wù)費用。另外原告在管理期間未盡管理義務(wù)，未及時維修小區(qū)水泵等，被告由此決定緩交物業(yè)服務(wù)費。
經(jīng)審理查明：被告XXX為上海市黃浦區(qū)河南南路XXX號申升公寓406室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)的產(chǎn)權(quán)人之一(房地產(chǎn)權(quán)證號：黃XXXXXXXXXX，建筑面積為112.53平方米)，該房屋所有權(quán)來源為“買賣”，產(chǎn)權(quán)為XXX、徐某某兩人共同共有。
2011年4月1日，原告與上海市黃浦區(qū)河南南路XX公寓業(yè)主大會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告為XX公寓提供物業(yè)服務(wù)，委托管理期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同第七條載明：“乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。(一)住宅：高層1.50元/月·平方米;……”
另查明：《物業(yè)服務(wù)合同》期限屆滿后，原告仍在為XX公寓提供物業(yè)服務(wù)。2014年6月27日，XX公寓業(yè)主委員會致函原告，稱：“上海XXX物業(yè)管理有限公司：XX公寓業(yè)委會收到貴公司關(guān)于進入司法程序并推遲退場時間的專函?，F(xiàn)經(jīng)業(yè)委會討論認為進入司法程序和6月30日撤出并無矛盾。故請貴公司遵守原有的約定，……”
再查明：XX公寓406室、1401室、1506室、904室、1603室業(yè)主及上海市黃浦區(qū)XX公寓業(yè)主委員會、上海YY物業(yè)管理有限公司聯(lián)合擬定《委托函》一份，并于該函上簽字、蓋章?！段泻份d明：“前期物業(yè)(XXX物業(yè))于2014年6月30日撤離申升公寓，現(xiàn)受XX公寓業(yè)主委員會委托由新進物業(yè)(YY物業(yè))托管本小區(qū)的物業(yè)管理工作，并代為收取XX公寓的物業(yè)服務(wù)費用。XX公寓904室、1603室業(yè)主分別于2013年12月17日、2013年11月22日支付了2014年全年物業(yè)管理費用給XXX物業(yè)，兩業(yè)主向其要求退還2014年7-12月份物業(yè)管理費被其拒絕，現(xiàn)委托YY物業(yè)代為處理2014年7-12月份物業(yè)管理費用合計人民幣1,776元。XX公寓406室、1401室、1506室業(yè)主分別接到XXX物業(yè)對其拖欠物業(yè)費的訴訟，業(yè)主認為XXX物業(yè)2014年1-6月間未盡物業(yè)管理責任，自愿將此期間物業(yè)管理費用合計人民幣1,772.1元交予旭程物業(yè)進行物業(yè)管理費的抵扣，并代為處理XXX物業(yè)對其拖欠物業(yè)費的訴訟事宜?！?/p>
原告在管理XX公寓期間，已分別收取XX公寓904室業(yè)主和1603室業(yè)主2014年1-12月的物業(yè)服務(wù)費各1,776元，共計3,552元。被告已按每月物業(yè)費168.8元的標準向上海YY物業(yè)管理有限公司交納2014年4月至12月的物業(yè)服務(wù)費1,519.2元。
案件審理過程中，上海YY物業(yè)管理有限公司攜相關(guān)單據(jù)來本院要求就前述情況與原告協(xié)商物業(yè)費抵扣事宜，但遭原告拒絕。
以上事實，由《物業(yè)服務(wù)合同》、《上海市房地產(chǎn)登記簿房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息》、XX公寓業(yè)主委員會致原告函、《委托函》、《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費換票憑證》、《上海市服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、文化體育業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》、當事人的陳述及本院的審理筆錄等證據(jù)證實。
本院認為，本案的爭議焦點在于被告是否有合法理由免除其向原告支付物業(yè)費之義務(wù)。根據(jù)本院查明的事實，原告自2011年4月1日起為申升公寓提供物業(yè)服務(wù)，雖物業(yè)服務(wù)合同約定的期限至2014年3月31日止，但根據(jù)XX公寓業(yè)主委員會致全體業(yè)主《告知書》及致原告函可知，原告實際為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至2014年6月30日止，本院據(jù)此認定2014年4月1日起至2014年6月30日期間原告與小區(qū)全體業(yè)主之間存在事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告有權(quán)依約按每月168.8元之標準收取2011年4月1日至2014年6月30日期間的物業(yè)費。原告又主張本案訟爭費用的利息損失，本院酌情支持原告以欠款為本金的自2014年7月1日起按照銀行同期貸款利率計算的利息損失。但同時本院注意到，根據(jù)本案中雙方出示的證據(jù)及當事人的陳述，足可確認如下事實：被告已按每月物業(yè)費168.8元的標準向上海YY物業(yè)管理有限公司交納2014年4月至12月的物業(yè)服務(wù)費1,519.2元(包含原告追索的2014年第二季度之物業(yè)服務(wù)費506.40元)，原告已預(yù)先收取XX公寓904室、1603室業(yè)主2014年全年的物業(yè)服務(wù)費各1,776元，包括被告在內(nèi)的406室、1401室、1506室三戶業(yè)主已與904室、1603室業(yè)主、XX公寓業(yè)委會、上海YY物業(yè)管理有限公司共同達成了物業(yè)服務(wù)費抵扣的一致意思表示。原告應(yīng)返還的費用為1,776元以及以欠款為本金的自2014年7月1日起按照銀行同期貸款利率計算的利息損失;包括被告在內(nèi)的406室、1401室、1506室三戶業(yè)主應(yīng)向原告給付的費用共計為1,773.1元以及以欠款為本金的自2014年7月1日起按照銀行同期貸款利率計算的利息損失。為了避免就本案所涉的權(quán)利、義務(wù)清晰的事實發(fā)生后續(xù)的不必要的累訟，節(jié)約訴訟資源，就本案當事人提出的抵扣物業(yè)服務(wù)費之意見，本院認為可予準許。被告一方主動放棄抵扣后的差額利益，與法不悖，本院予以認可。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告上海XXX物業(yè)管理有限公司的全部訴訟請求。
案件受理費人民幣50元(原告已預(yù)交)，減半收取為人民幣25元，由原告上海XXX物業(yè)管理有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審 判 員黃XX
二〇一四年十二月十一日
書 記 員暨XX
Be the first to comment