上訴人（一審原告）：富錦市農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地富錦市中央大街中段***號(hào)。
法定代表人：關(guān)立群，該聯(lián)社理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：蔣云奎，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：蔡云龍，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：佳木斯凱聯(lián)家居有限公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)紅旗路南段。
法定代表人：孫淑芬，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王東偉，該公司法律顧問。
一審被告：崔京京，女，1989年8月17日出生，漢族，無職業(yè)，住富錦市。
一審被告：張偉民，男，1963年2月22日出生，漢族，住佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
一審被告：佳木斯市遠(yuǎn)誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)紅旗路。
法定代表人：倪金斌，該公司執(zhí)行董事。

上訴人富錦市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱富錦信用社）因與被上訴人佳木斯凱聯(lián)家居有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱聯(lián)家居）、一審被告崔京京、張偉民、佳木斯市遠(yuǎn)誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)誠(chéng)公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服佳木斯市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱佳木斯中院）（2018）黑08民初44號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人富錦信用社委托訴訟代理人蔣云奎、被上訴人凱聯(lián)家居委托訴訟代理人王東偉到庭參加訴訟，一審被告崔京京、張偉民、遠(yuǎn)誠(chéng)公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審查明：凱聯(lián)家居因張偉民取得商品房預(yù)告登記一事，以佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、張偉民、富錦信用社為被告提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷商品房預(yù)告登記。2017年12月20日,佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院作出（2017）黑0803行初14號(hào)行政判決，撤銷佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)登記中心為張偉民辦理的佳房預(yù)向字第20120367號(hào)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。佳木斯中院于2018年6月25日作出（2018）黑08行終50號(hào)行政判決，駁回上訴，維持原判。
除此，本院審理查明的事實(shí)與一審法院確認(rèn)的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十三條關(guān)于“對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求”之規(guī)定，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及本院的庭審情況，解決本案的關(guān)鍵問題在于：凱聯(lián)家居是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、凱聯(lián)家居是否為案涉房屋的合法權(quán)利人。凱聯(lián)家居雖非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但其取得案涉房屋的土地使用權(quán)后與具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的宏基公司簽訂聯(lián)營(yíng)協(xié)議書，約定由宏基公司出具相關(guān)手續(xù)，凱聯(lián)家居提供資金，并負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的征地、拆遷、回遷、組織建設(shè)工程、銷售房屋等。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定，凱聯(lián)家居與宏基公司間合作開發(fā)合同應(yīng)為有效。凱聯(lián)家居可依其與宏基公司的約定，合法占有、使用開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，除案涉房屋因案外人張新的犯罪行為所致未能辦理產(chǎn)權(quán)證照外，凱聯(lián)家居已具備辦理案涉開發(fā)項(xiàng)目其他房屋產(chǎn)權(quán)證照的條件。黑龍江省林區(qū)中級(jí)人民法院（2016）黑75刑終23號(hào)刑事判決書已經(jīng)認(rèn)定，張偉民、關(guān)善鑫所持有的商品房買賣合同系虛假銷售到其名下，故該商品房買賣合同不真實(shí)，不能發(fā)生法律效力，張偉民不是案涉房屋的真正權(quán)利人。且一審判決后，案涉房屋的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記業(yè)經(jīng)人民法院審理，已被依法撤銷，張偉民或富錦信用社不能再以辦理預(yù)告登記為由主張權(quán)利。故一審判決認(rèn)定凱聯(lián)家居為案涉房屋的權(quán)利人正確。
二、富錦信用社對(duì)案涉房屋是否適用善意取得。富錦信用社在一審、二審中均主張凱聯(lián)家居在案涉房屋的虛假銷售過程中存在過錯(cuò)，而富錦信用社系善意取得。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的的；（二）以合理的價(jià)格的轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中，張偉民雖就案涉房屋與富錦信用社簽訂抵押合同，但富錦信用社基于案涉房屋預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記所進(jìn)行的抵押權(quán)預(yù)告登記，并非是抵押權(quán)登記，未能使其獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。因此，富錦信用社對(duì)案涉房屋不存在抵押權(quán)的善意取得，也不存在屬于受讓人的善意取得。
綜上所述，富錦信用社依據(jù)借款合同申請(qǐng)執(zhí)行張偉民名下案涉房屋，而張偉民并非案涉房屋的真正權(quán)利人，凱聯(lián)家居作為案涉房屋的權(quán)利人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。富錦信用社的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下:

審判長(zhǎng) 李艷梅
審判員 胡乃峰
審判員 王成慧

書記員： 丁馨