原告：富某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住黑龍江省樺南縣。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：黃智剛，黑龍江樺南律師事務(wù)所律師。
被告：樺南縣志某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地黑龍江省樺南縣樺南鎮(zhèn)新建街實(shí)驗(yàn)小學(xué)對(duì)面。
法定代表人：王某某，該公司總經(jīng)理。

原告富某某與被告樺南縣志某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱志某公司）、王某某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年7月4日立案受理后，同年8月27日作出了（2017）黑0822民初1473號(hào)民事判決。被告王某某不服提起上訴，佳木斯市中級(jí)人民法院于2017年12月12日裁定發(fā)回重審。本院于同年12月25日立案受理后，依法重新組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告與被告王某某及委托訴訟代理人均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
富某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令二被告給付原告房屋折價(jià)款100萬(wàn)元及違約金30萬(wàn)元，合計(jì)130萬(wàn)元；2.二被告互負(fù)連帶責(zé)任；3.訴訟費(fèi)及其他費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2012年6月21日，原告與被告王某某簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份。約定：被告王某某確認(rèn)原告所有65平方米房屋為商品房，土地使用面積90平方米，因被告王某某在原告所有房屋、土地上建設(shè)22層商服、住宅樓，被告同意在原告原所有房屋、土地位置補(bǔ)償原告100平方米商服一套（均為一樓商服）；被告保證如違反上述規(guī)定，自愿給付原告房屋價(jià)款100萬(wàn)元，并承擔(dān)房屋價(jià)款30%違約金。2015年5月21日，被告經(jīng)核準(zhǔn)登記成立志某公司。2017年6月末，原告得知其房屋位置建設(shè)的商服不是用于回遷的獨(dú)立一層商服，而是一帶三連體相通商服，原告找二被告協(xié)商解決回遷房屋事宜，但其明確表示不能按約定回遷。
被告王某某及志某公司辯稱，當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)原告出示了營(yíng)業(yè)非住宅產(chǎn)權(quán)證照，稱其房屋為商服，但在回遷時(shí)經(jīng)向房產(chǎn)局調(diào)取檔案發(fā)現(xiàn)與事實(shí)不符。原告在被告開(kāi)發(fā)的范圍內(nèi)無(wú)住房，拆遷協(xié)議是在被欺騙的情形下簽訂的，所以不能按合同約定的面積回遷。被拆遷的房屋登記在董樹(shù)森名下，面積為31.04平方米，并非合同約定的65平方米。此房屋多次轉(zhuǎn)賣，無(wú)法證明原告取得該房屋的合法產(chǎn)權(quán)。該房屋原址至今未建，協(xié)議中并未約定何時(shí)回遷。另外同意解除雙方所簽訂的拆遷補(bǔ)償合同，但不同意支付房屋價(jià)款和違約金，因?yàn)樵鎸倨墼p行為。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告提供的個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照和樺南縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局的情況說(shuō)明，符合證據(jù)的有效形式，能夠起到證明被拆遷房屋曾用于商務(wù)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)的事實(shí)。證人李某的證言與多份買賣合同相互佐證，證明原始登記在董樹(shù)森名下的房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)賣，均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)。故對(duì)原告提供證據(jù)的真實(shí)性應(yīng)予采信。被告舉示的照片起不到證明其事實(shí)主張的作用。證人汪某系被告雇員，與被告有利害關(guān)系，故對(duì)其證明力不予確認(rèn)。至于原告基于何種法律關(guān)系占有使用被拆遷房屋，不影響其作為簽訂合同一方的主體資格。
本院經(jīng)審查認(rèn)定事實(shí)如下：對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。即原告富某某系樺南縣新建街新建派出所對(duì)面平房的房主，被告王某某以晟永公司名義取得原告居住區(qū)域的房屋拆遷許可。2012年6月21日，被告王某某作為拆遷人與原告富某某作為被拆遷人簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份。約定：原告富某某所有房屋建筑面積為65平方米，土地使用面積為90平方米，經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)富某某所有房屋為商品房，王某某將在富某某所有房屋、土地上建筑22層商服、住宅樓，王某某同意在富某某原有房屋、土地位置補(bǔ)償其100平方米獨(dú)立商服（均有一樓商服），如違反上述規(guī)定，王某某自愿給付富某某房屋價(jià)款100萬(wàn)元，并承擔(dān)30%違約金。后因拆遷安置問(wèn)題雙方發(fā)生糾紛。
另查明，2015年5月21日，王某某注冊(cè)成立了志某公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)涉案房屋在內(nèi)的陽(yáng)光小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，現(xiàn)已基本完工尚未竣工驗(yàn)收，但涉案原位置房屋結(jié)構(gòu)為一至三層通體商服樓。

本院認(rèn)為，原告與被告王某某簽訂的動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議，實(shí)質(zhì)上是拆遷戶的被拆遷房屋與拆遷人將來(lái)建好的商品房進(jìn)行互易的協(xié)議，并非產(chǎn)權(quán)的置換。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)與原因行為相區(qū)分原則，被拆遷戶在協(xié)議中體現(xiàn)的是一種債權(quán)，即要求拆遷人給付回遷房屋的權(quán)利。雙方形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百七十五之規(guī)定，應(yīng)適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅具有權(quán)利公示推定的證據(jù)效力，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案被拆遷房屋雖然登記在董樹(shù)森名下，但經(jīng)過(guò)多次交易，最終原告受讓并占有使用該房屋，其作為實(shí)際權(quán)利人與王某某簽訂的動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。原告可以直接對(duì)拆遷利益要求確認(rèn)其權(quán)利，被告王某某負(fù)有按合同約定全面履行的義務(wù)。其關(guān)于原告在被告開(kāi)發(fā)的范圍內(nèi)無(wú)住房，原告不具備合同主體資格，協(xié)議是在被欺騙的情形下簽訂的，應(yīng)屬無(wú)效的抗辯理由，與最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款關(guān)于“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”的規(guī)定相悖。合同未約定回遷期限，原告可在合理期限內(nèi)隨時(shí)要求履行。本案合同簽訂至今已五年多未能回遷，有悖交易習(xí)慣。且被告未按合同約定建蓋獨(dú)棟商服，原告提起訴訟并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，被拆遷房屋無(wú)論是否是商服用房均不能成為合同無(wú)效的合法理由。雙方按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定以特定的房屋對(duì)原告予以補(bǔ)償安置，但被告卻未按合同約定建筑獨(dú)立商服，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償合同目的不能實(shí)現(xiàn)，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同已履行不能，應(yīng)予解除。原告要求按合同約定價(jià)格賠償，并給付違約金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。其要求被告承擔(dān)其他費(fèi)用缺乏法律依據(jù)，不予支持。被告志某公司作為涉案房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，對(duì)原告的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百一十八條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第六十條、第九十三條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

解除原告富某某與被告王某某于2012年6月21日簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議；
被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告富某某被拆遷房屋折價(jià)款100萬(wàn)元并賠償違約金30萬(wàn)元，合計(jì)130萬(wàn)元；
被告樺南縣志某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
三、駁回原告富某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)16500元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，均由王某某、樺南縣志某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 李天民
審判員 孫云廣
人民陪審員 趙亞惠

書(shū)記員： 劉忠玲