原告：寬城滿族自治縣總工會(huì)，住所：寬城滿族自治縣會(huì)展中心3樓。法定代表人：趙俊閣，職務(wù)：主席。委托訴訟代理人：裴慶富，河北伸正律師事務(wù)所律師。被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，個(gè)體，住河北省寬城滿族自治縣寬城鎮(zhèn)新興街96號(hào)樓冶金公司1單元104室?，F(xiàn)住寬城滿族自治縣。委托訴訟代理人：劉強(qiáng)，河北紀(jì)君華律師事務(wù)所律師。

原告向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、要求被告給付自2017年7月1日起至付清租金之日止的日192元租金。2、要求解除2013年7月1日原被告簽訂的租賃合同。3、要求被告給付所欠款日1%違約金。4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年7月1日被告租用原告樓房，年租金為7萬(wàn)元，日租金為192元。被告應(yīng)于2017年7月1日交給原告租金7萬(wàn)元，原告多次找被告催要，被告總以無(wú)款為由推拖搪塞。無(wú)奈依法向貴院呈訴，敬請(qǐng)貴院支持原告的訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。被告辯稱：一、原告請(qǐng)求解除租賃合同、給付租金，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。房屋租賃合同是雙務(wù)合同，出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租物符合約定的使用狀態(tài)。任何一方當(dāng)事人在享有權(quán)利的同時(shí)都是以履行一定義務(wù)為代價(jià)的。原告于2013年租賃給被告房屋及設(shè)施很多都是損壞的，不能夠正常使用。原告因資金和時(shí)間等原因，委托被告進(jìn)行維修，被告進(jìn)行維修費(fèi)用合計(jì)99700元。被告多次找到原告，但原告并未支付任何維修費(fèi)用，本案原告違約在先，被告行使的是同時(shí)履行抗辯權(quán)。二、即使違約，也是雙方違約，且原告主張的逾期支付違約金明顯過(guò)高。合同法第一百一十四條規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人要以請(qǐng)求認(rèn)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！逗贤ā方忉尪诙艞l第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。合同中約定的違約金1%明顯過(guò)高，對(duì)被告不公平，請(qǐng)求法院給予調(diào)整。三、《合同法》第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。租賃合同第四條中約定，在租賃期間，甲方應(yīng)保證所出租的房屋及設(shè)施完好并能夠正常使用。由于甲方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設(shè)施損害，包括門窗、水電等設(shè)施，維修費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。維修費(fèi)由乙方予以墊付的，應(yīng)在租金中予以扣除。并未約定被告維修房屋需要甲方同意，只約定維修費(fèi)用由乙方予以墊付的，應(yīng)在租金中予以扣除，而且維修租賃房屋影響了被告使用，原告應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。原告圍繞訴訟請(qǐng)求提交了證據(jù)：2013年7月1日原、被告簽訂的租賃合同一份。被告提交如下證據(jù)：1、原工會(huì)常務(wù)副主席任海軍出具的情況說(shuō)明一份。2、租賃合同一份。3、寬城弘豐裝飾工作室出具的基礎(chǔ)裝修項(xiàng)目清單。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。原告提交的證據(jù)被告無(wú)異議，本院予以認(rèn)定。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：被告提交的1、3號(hào)證據(jù)，不符合證據(jù)的要件，其真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性沒(méi)有其他證據(jù)佐證，故本院不予采信。經(jīng)審理查明的事實(shí)：一、2013年7月1日，原告與被告簽訂了租賃合同，合同約定：第一條租賃內(nèi)容：一、甲方（即原告）將位于寬城××自治縣老工會(huì)××層小樓（包含所屬工會(huì)小樓旁的平房一間）租賃給乙方（即被告）。甲方對(duì)所出租的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)。二、甲方同意乙方所租房屋作為經(jīng)營(yíng)用。三、在承租期內(nèi)乙方在不改變和影響房屋整體結(jié)構(gòu)的前提下，可按照經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行裝修裝飾。第二條租賃期限：租賃期自2013年7月1日起至2022年6月30日止。第三條租金及其它費(fèi)用：租金每年70000元。……第五條付款方式及時(shí)間：租金每年交付一次，乙方在每年的7月5日前將本年度的租金交付完畢。第八條違約責(zé)任第二項(xiàng)：乙方未按時(shí)向甲方支付所應(yīng)付款項(xiàng)屬于乙方違約，每逾期一天，除付清所欠款項(xiàng)外，每天向甲方支付所欠款1%的違約金。超過(guò)60日甲方有權(quán)采取措施，收回房屋。二、被告李某某自2017年7月5日至今，未向原告支付房屋租金。三、被告李某某在租賃原告房屋期間，因原告出租的房屋內(nèi)暖氣片有部分丟失，被告進(jìn)行了安裝,并對(duì)出租房屋的下水管道清理產(chǎn)生了部分費(fèi)用，本院酌定5000元。
原告寬城滿族自治縣總工會(huì)與被告李某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月20日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年8月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告寬城滿族自治縣總工會(huì)的委托代理人裴慶富、被告李某某及委托代理人劉強(qiáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《租賃合同》是雙方自愿達(dá)成的，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)遵守合同約定。原告按約定向被告交付了租賃房屋，履行了交付義務(wù)，被告也應(yīng)按租賃合同約定的日期支付租金，現(xiàn)被告拖欠租金事實(shí)清楚，故原告要求被告支付房屋租金的訴訟請(qǐng)求本院予以支持?！蹲赓U合同》第八條違約責(zé)任第二項(xiàng)約定：“乙方未按時(shí)向甲方支付所有應(yīng)付款項(xiàng)屬于乙方違約，每逾期一天，除付清所欠款項(xiàng)外，每天向甲方支付所欠款1%的違約金。超過(guò)60日甲方有權(quán)采取措施，收回房屋”。被告未按約定支付租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)向原告支付違約金，故原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。被告辯稱即使違約，也是雙方違約，且原告主張的逾期支付違約金過(guò)高，請(qǐng)求法院給予調(diào)整。本院認(rèn)為租賃合同約定違約金按日1%計(jì)算，已超過(guò)原告損失的30%，應(yīng)適當(dāng)予以調(diào)整，以不超過(guò)所欠租金的30%計(jì)算為宜。原告因被告自2017年7月5日起，已超過(guò)60日未支付租金有權(quán)采取措施收回房屋，現(xiàn)要求與被告解除租賃合同。而被告李某某辯稱雙方簽訂的合同是雙務(wù)合同，出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，被告對(duì)租賃物進(jìn)行維修，而原告未支付維修費(fèi)用，被告行使的是同時(shí)履行抗辯權(quán)，認(rèn)為解除合同沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。本院認(rèn)為，被告遲延履行給付租金的義務(wù)，并在合理期限內(nèi)仍未履行，符合解除合同的法律規(guī)定，故原告要求與被告解除合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告李某某辯稱在租賃期間，出租人應(yīng)保證所出租的房屋及設(shè)施完好并能夠正常使用。由于出租人導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋內(nèi)部設(shè)施損害，包括門窗、水電等設(shè)施，維修費(fèi)用由出租方負(fù)責(zé)。維修費(fèi)用由承租方墊付的，應(yīng)在租金中予以扣除，并當(dāng)庭出示了裝修項(xiàng)目清單和時(shí)任工會(huì)副主席出具的情況說(shuō)明。原告只對(duì)丟失的暖氣片和下水道清理費(fèi)用予以認(rèn)可，其他費(fèi)用不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，被告提交的兩份證據(jù)并不能充分證明該裝修費(fèi)用是因原告出租的房屋及設(shè)施不能正常使用且征得原告同意（或認(rèn)可）并委托其進(jìn)行裝修的；按照租賃合同第一條三項(xiàng)的約定，被告在不改變和影響房屋整體結(jié)構(gòu)的前提下，可按照經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行裝修裝飾，但并未約定上述費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)，故被告辯稱維修費(fèi)用應(yīng)扣除的答辯意見，本院部分予以采納，酌情在租金中予以扣除。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、六十六條、第九十四條第（三）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十一條、第二百二十三條、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告李某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)一次性給付原告寬城滿族自治縣總工會(huì)房屋租金（按每年70000元計(jì)算，自2017年7月1日起至返還房屋之日止）及違約金（按實(shí)際拖欠租金的30%計(jì)算）。二、被告李某某安裝暖氣片費(fèi)用及下水道清理費(fèi)用5000元在租金中扣除。三、解除原告寬城滿族自治縣總工會(huì)與被告李某某于2013年7月1日簽訂的租賃合同；被告李某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)將位于寬城滿族自治縣老工會(huì)二層小樓（包含所屬工會(huì)小樓旁的平房一間）返還給原告。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1340元，減半收取計(jì)670元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提供副本，上訴于承德市中級(jí)人民法院。

審判員　　付衛(wèi)民

書記員：陸路