上訴人（原審被告、反訴原告）田某。
委托代理人（特別授權(quán)）李孝勇，湖北正典律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告、反訴被告）宣某某佳發(fā)實業(yè)有限公司。住所地：宣某某沿河北路河濱廣場。
法定代表人楊建華，總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）艾勝英，湖北夷水（宣恩）律師事務(wù)所律師。

上訴人宣某某佳發(fā)實業(yè)有限公司（以下簡稱佳發(fā)公司）為與上訴人田某房屋租賃合同糾紛一案，不服宣某某人民法院（2014）鄂宣恩民初字第00910號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月13日立案受理后，由審判員郜幫勇?lián)螌徟虚L、審判員吳衛(wèi)、侯著韜依法組成合議庭于2016年6月13日公開開庭進行了審理，上訴人佳發(fā)公司的法定代表人楊建華與委托代理人艾勝英、上訴人田某及其委托代理人潘存彬到庭參加了訴訟。因本案案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長批準延長審限三個月，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
佳發(fā)公司在一審中訴稱，佳發(fā)公司與田某于2013年11月13日簽訂《佳發(fā)市場管理使用合同》，約定將佳發(fā)公司所經(jīng)營的門面約800平方米交給田某使用，合同期限為2013年10月15日至2014年10月14日，使用費150000元。簽約后，田某支付了全額租金，管理使用該門面用于家具銷售。合同期滿后，未續(xù)簽合同，田某對佳發(fā)公司要求其騰退租賃房屋的書面通知置之不理，拒絕騰退門面。因此要求判令田某退還其占用佳發(fā)公司的門面，按每日410.96元（年150000元）付2014年3月15日至騰退之日期間的占用費。
田某在一審中答辯并反訴稱，田某自2008年9月即與佳發(fā)公司簽訂合同，租用佳發(fā)公司的門面750平方米，用于經(jīng)營家具銷售，約定每年租金60000元，田某因此數(shù)次對門面進行裝修，花費達620000元。2013年10月14日，佳發(fā)公司突然將租金提升至每年150000元，田某因剛對門面進行裝修，被迫續(xù)簽合同，并交付了租金。但在田某租賃期間，2013年7月，房屋漏水，田某要求佳發(fā)公司整修，佳發(fā)公司不予理睬，導(dǎo)致田某所經(jīng)營的家具霉爛損壞，損失39151元。田某愿意繼續(xù)履行合同，租用房屋，但佳發(fā)公司大幅提升租金，并不履行維修義務(wù)，屬違約行為，因此造成田某財產(chǎn)損失，故反訴，要求被反訴人賠償反訴人財產(chǎn)損失39151元，分擔(dān)租賃期間的裝潢費。對于佳發(fā)公司的訴訟請求，因田某愿意繼續(xù)承租，故不同意騰退房屋；在田某使用房屋期間，佳發(fā)公司于2015年1月14日前，對房屋停供水電，造成房屋喪失使用價值，此后的房屋租金，田某不應(yīng)該支付。
田某申請法院對其受損商品（家具）的損壞原因及損失價值委托鑒定，法院委托恩施土家族苗族自治州價格認證中心進行鑒定，該中心作出州價鑒定字（2015）28號《關(guān)于房屋租賃合同糾紛案件中變質(zhì)貨物（家具）的價格鑒定意見書》，其中特別說明，對損失原因不能作出鑒定，鑒定結(jié)論：鑒定標的物客觀合理損失價格水平為人民幣叁萬玖仟壹佰伍拾壹元整（￥39151元）。以證明田某的損失數(shù)額。
原審查明，佳發(fā)公司與田某在原來存在租賃合同關(guān)系，原合同期滿的基礎(chǔ)上，于2013年11月13日簽訂《佳發(fā)市場管理使用合同》，約定佳發(fā)公司將所經(jīng)營的門面約800平方米交給田某使用，合同期限為2013年10月15日至2014年10月14日，使用費150000元。合同簽訂后，田某繼續(xù)使用房屋，用于家具銷售，門面字號稱“名度家居”，田某按約定支付了租費。期滿后，雙方未續(xù)簽合同。2014年11月4日，佳發(fā)公司書面通知田某，要求騰退房屋，田某以房屋漏水造成家居損壞為由，拒絕騰退，遂引起糾紛。訴訟期間，佳發(fā)公司于2014年12月30日向自來水公司申請，對房屋停止供水，于2015年1月4日申請電力公司對房屋停止供電。田某正常經(jīng)營受阻，但占用房屋至今。田某于2015年1月15日、2015年3月23日分別提出申請，申請對其家具損失數(shù)額、損失原因作出鑒定，法院委托恩施土家族苗族自治州價格認證中心進行鑒定，該中心作出州價鑒定字（2015）28號《關(guān)于房屋租賃合同糾紛案件中變質(zhì)貨物（家具）的價格鑒定意見書》，確定標的物損失價格為人民幣39151元。對損失原因，未作出鑒定意見。雙方對上述鑒定意見沒有提出異議，亦未提出再鑒定的申請。
原審認為，佳發(fā)公司對合同標的物具有管理使用權(quán)，其與田某簽訂的合同，合法有效。該合同的內(nèi)容表明，雙方的法律關(guān)系實質(zhì)是房屋租賃合同關(guān)系，合同約定的租期屆滿后，田某在沒有繼續(xù)簽訂合同的情形下占用房屋，缺乏法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)返還給佳發(fā)公司，故佳發(fā)公司要求田某騰退房屋的訴訟請求，理由成立，予以支持。合同期滿后返還租賃物，是租賃合同的法定附屬義務(wù)，田某拒絕返還租賃房屋，亦屬違約行為，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此造成的損失，正常狀況下，佳發(fā)公司要求按雙方既定的租賃費標準，賠償占用房屋期間的租金損失，合乎情理。但佳發(fā)公司在此期間停止對租賃房屋供給水電，致使房屋使用價值受到影響，客觀上，租金較正常使用狀況亦當(dāng)相應(yīng)降低，佳發(fā)公司對此有過錯，其損失不能仍以此前的租金水平為計算標準，因此，對佳發(fā)公司停止供應(yīng)水電后的房屋租金損失，酌情確定為既往合同租金的40%，即每日160.4元，應(yīng)由田某賠償。而停止供給水電之前，合同期滿之后的期間，則應(yīng)當(dāng)按照此前的租金水平支付占用費。田某主張因房屋漏水致其家具霉變損壞，但沒有提供證據(jù)證明其家具損壞與租賃房屋漏水之間存在因果關(guān)系，故對其主張，不予采納，對田某要求賠償家具損失的訴訟請求，不予支持。田某要求佳發(fā)公司分擔(dān)裝潢費用，沒有約定或法律規(guī)定，且要求分擔(dān)的費用數(shù)額不明確，其請求不明確，亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十二條、第一百一十三條、第二百三十五條至規(guī)定，判決如下：一、田某給佳發(fā)公司騰退其原租用的宣某某珠山鎮(zhèn)河濱廣場一樓名度家居門面，限判決生效后次日履行；二、田某給佳發(fā)公司支付2015年1月4日前的房屋占用費32876.8元，自2015年1月5日始，每日付房屋占用費160.4元，至騰退房屋日止；三、駁回佳發(fā)公司的其它訴訟請求；四、駁回田某的反訴請求。原訴案件受理費550元，反訴案件受理費1125元，由田某負擔(dān)。
針對佳發(fā)公司的上訴田某答辯稱，一審判決認定佳發(fā)公司存在過錯有法律和事實依據(jù)，訴訟費田某不應(yīng)承擔(dān)。關(guān)于2015年1月4日前房屋占用費的計算問題請二審法院查明，請求駁回佳發(fā)公司的上訴，支持田某的上訴請求。
針對田某的上訴佳發(fā)公司答辯稱，一審未對田某家具損失原因進行鑒定不屬程序違法，從《鑒定意見書》載明情況看，田某已明知州價格認證中心沒有對損失原因進行鑒定，而怠于行使申請再鑒定的權(quán)利，并非一審程序違法。鑒定時間超出法律規(guī)定不是一審法院的訴訟行為造成，而是田某不配合造成的。一審認定田某占用房屋的事實清楚，請求二審法院駁回田某的上訴，維持一審判決第一項。
二審期間，田某為支持其上訴理由向本院提交有如下證據(jù)：證據(jù)一、接處警工作登記表、照片一張。擬證明佳發(fā)公司將三車沙堆放在本案所涉店鋪門口，以阻止田某進出店鋪。證據(jù)二：照片三張、周品林、張萬鳳的證人證言。擬證明本案所涉店鋪持續(xù)屋頂漏水，存在使用瑕疵，是造成田某方家具損壞的原因。證據(jù)三、價格鑒定意見書（州價鑒字（2015）28號）。擬證明鑒定人未接到一審法院關(guān)于確定家具浸泡損壞原因的鑒定委托；鑒定人不具備對物品損壞原因鑒定的資質(zhì)；鑒定時間已超出了司法鑒定程序通則第16條的規(guī)定，超出了最長不超過60日的期限。經(jīng)庭審質(zhì)證，佳發(fā)公司認為證據(jù)一不符合民事訴訟法關(guān)于新證據(jù)的規(guī)定，不能作為新證據(jù)進行認定，不能實現(xiàn)田某的證明目的，該堆沙料經(jīng)派出所調(diào)解，已經(jīng)搬走。證據(jù)二不符合新證據(jù)的法定條件，不應(yīng)被采信。該照片不能證明家具損壞的原因。證據(jù)三鑒定結(jié)論遲延作出的原因是因田某本人。
佳發(fā)公司未向本院提交新的證據(jù)。
經(jīng)審查，田某所提交的證據(jù)一只能反映雙方存在糾紛，不能達到田某的證明目的。證據(jù)二周品林、張萬鳳的證言、照片能反映出涉案房屋漏水的事實，對此份證據(jù)本院予以采信。證據(jù)三一審中已提交，不是二審中新的證據(jù)。對上述證據(jù)一、二，本院認為不能達田某的證明目的，應(yīng)不予采信。
經(jīng)二審審理查明，原判查明的基本事實屬實，本院予以確認。

本院認為，佳發(fā)公司與田某簽訂的《佳發(fā)市場管理使用合同》于2014年10月14日到期，合同到期后雙方未再續(xù)簽書面合同，經(jīng)本院庭審調(diào)查詢問，合同到期后雙方均無再繼續(xù)租賃涉案門面的意思表示，故雙方租賃合同關(guān)系于2014年10月14日終止。綜合雙方上訴及答辯意見，本案爭議的焦點為：一、合同到期后因田某繼續(xù)占用涉案門面所產(chǎn)生的損失應(yīng)如何承擔(dān)問題；二、田某所主張的家具損失應(yīng)否得到支持；三、一審審理程序是否違法。
一、合同到期后因田某繼續(xù)占用涉案門面所產(chǎn)生的損失應(yīng)如何承擔(dān)？2014年10月14日租賃合同到期后，田某未繼續(xù)繳納租賃費用，庭審中雙方均同意解除合同，不再繼續(xù)租賃涉案門面。故此時田某再繼續(xù)占用涉案門面缺乏法律依據(jù)，按照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條的規(guī)定，田某應(yīng)當(dāng)返還涉案門面。田某未予返還所造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。田某抗辯其不予返還是因要保持家具損壞原貌，要求佳發(fā)公司對其家具損失予以賠償。但經(jīng)審查，對田某的家具損失問題其完全可以在保全證據(jù)的情況下，先行騰退房屋，再依據(jù)法律規(guī)定向佳發(fā)公司主張權(quán)利，其長期占用涉案門面于法無據(jù)，故對2015年1月4日涉案門面停水停電前佳發(fā)公司所產(chǎn)生的房屋租金損失，田某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠付責(zé)任，一審參照雙方原簽訂的租賃合同中對租金的約定計算該部分損失并無不當(dāng)。因涉案門面在2015年1月4日后已停水停電，客觀上影響到該門面的使用價值，對此佳發(fā)公司存在過錯，一審酌情確定2015年1月4日之后的損失田某承擔(dān)40%的責(zé)任處理恰當(dāng)。對于具體損失費用的計算，佳發(fā)公司上訴認為2015年1月4日以前的房屋占用費用為33698.72元，經(jīng)審查，從2014年10月15日至2015年1月4日的房屋占用費用應(yīng)當(dāng)為33698.72元（150000元／年÷365天×82天），之后每天佳發(fā)公司的損失為164.38元（150000元／年÷365天×40%），一審判決對損失計算錯誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
二、田某所主張的家具損失應(yīng)否得到支持。本案訴訟中，田某對其家具損失申請了鑒定，經(jīng)恩施州價格認證中心鑒定，確定田某的家具損失為39151元。對該鑒定意見雙方均未提出異議，一審予以采信正確。田某主張家具損失系房屋漏水所致，在一審中雖未舉出直接證據(jù)予以證實，但是經(jīng)審查《關(guān)于房屋租賃合同糾紛案件中變質(zhì)貨物（家具）的價格鑒定意見書》中對家具損失部位的記載描述，家具損壞系受水浸泡所致，結(jié)合雙方糾紛發(fā)生的經(jīng)過，以及二審中田某提交的證據(jù)，能夠認定家具的損失系房屋漏水所致。對于房屋漏水問題，按照《中華人民共和國合同法》第二百一十六條、第二百二十條的規(guī)定，出租人有保持租賃物符合約定用途的義務(wù)，故對房屋漏水所導(dǎo)致的家具損失問題應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任。而涉案門面漏水問題田某未舉出證據(jù)證實其已及時向出租人佳發(fā)公司反映要求維修，和已對家具盡到妥善保管義務(wù)，故對家具的損失其自身應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。綜合本案實際情況，本院認為本案雙方對田某的家具損失39151元各自承擔(dān)50%責(zé)任較為合理。
三、一審審理程序是否違法。本案中田某申請鑒定時雖提出對損失原因進行鑒定，但是從《關(guān)于房屋租賃合同糾紛案件中變質(zhì)貨物（家具）的價格鑒定意見書》可看出，恩施州價格認證中心已經(jīng)及時對不能進行損失原因鑒定向田某告知，但田某未向一審法院提出重新鑒定申請。且鑒定時限的延長系因雙方當(dāng)事人未按時到現(xiàn)場進行勘驗所致，故田某上訴所稱一審鑒定程序違法的上訴理由不能成立。
綜上，一審認定部分事實錯誤，適用法律錯誤，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十二條、第一百一十三條、第二百一十六條、第二百二十一條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宣某某人民法院（2014）鄂宣恩民初字第00910號民事判決第二項、第三項、第四項，維持第一項即田某給佳發(fā)公司騰退其原租用的宣某某珠山鎮(zhèn)河濱廣場一樓名度家居門面，限判決生效后次日履行；
二、田某給佳發(fā)公司支付2015年1月4日前的房屋占用費用33698.72元，自2015年1月5日開始，每日付房屋占用費164.38元，至騰退房屋日止；上述費用于判決生效后十日內(nèi)履行完畢；
三、佳發(fā)公司支付田某家具損失費19575.5元，于本判決生效后十日內(nèi)履行完畢；
四、駁回佳發(fā)公司的其他訴訟請求；
五、駁回田某的其他反訴請求。
一審案件受理費550元，反訴案件受理費1125元，合計1675元由佳發(fā)公司負擔(dān)562.5元，田某負擔(dān)1112.5元；二審案件受理費4236.17元，由佳發(fā)公司負擔(dān)3846.17元，田某負擔(dān)390元。
本判決為終審判決

審判長　　郜幫勇 審判員　　侯著韜 審判員　　吳　衛(wèi)

書記員：譚紹丹