原告：
寶某某永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地寶某某中央大街331號。
法定代表人：李貞海，職務(wù)：董事長。
委托訴訟代理人：任曙光，
黑龍江任曙光律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李軍微，女，****年**月**日出生，滿族，該公司總經(jīng)理，現(xiàn)住寶某某。
被告：
寶某廣益村鎮(zhèn)銀行股份有限公司，住所地黑龍江省雙鴨山市寶某某寶某鎮(zhèn)新盟福園A區(qū)5號。
法定代表人：沈小華，職務(wù)：董事長。
委托訴訟代理人：孟慶艷，女，****年**月**日出生，漢族，該公司職工，現(xiàn)住佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
委托訴訟代理人：王繼鑫，男，****年**月**日出生，漢族，該公司員工，現(xiàn)住寶某某。
被告：劉某，男，****年**月**日出生，漢族，無業(yè)，現(xiàn)住寶某某。
委托訴訟代理人：初德祥，男，****年**月**日出生，漢族，無業(yè)，現(xiàn)住寶某某。
原告
寶某某永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱永泰房地產(chǎn)公司）訴被告

寶某廣益村鎮(zhèn)銀行股份有限公司（以下簡稱廣益銀行）、被告劉某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人任曙光、李軍微，被告寶某廣益銀行的委托訴訟代理人孟慶艷、王繼鑫與被告劉某及其委托訴訟代理人初德祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告永泰房地產(chǎn)公司向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令解除原告與被告劉某于2017年5月17日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》；2、請求法院判令解除原告與被告
寶某廣益村鎮(zhèn)銀行股份有限公司于2017年5月18日簽訂的《商品房買賣合同》；3、上述合同解除后，判令坐落在寶某某××小區(qū)××樓西××一帶二門市（278.4平方米）歸還原告所有；4、被告劉某、被告
寶某廣益村鎮(zhèn)銀行股份有限公司交納的房款300000元，頂?shù)衷摲课葑赓U費（從2015年6月起至本判決生效之日止）；5、案件受理費由二被告承擔(dān)。事實和理由：2017年6月1日，被告劉某、被告廣益銀行為了開辦銀行儲蓄業(yè)務(wù)，經(jīng)與原告協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，原告將自己所有的坐落在寶某某××小區(qū)××樓西××號一帶二門市（278.4平方米）以3285120元的價格賣給二被告，并為被告廣益銀行辦理了相關(guān)登記入住手續(xù)，原告與被告劉某在2017年5月17日補(bǔ)簽了《房屋買賣協(xié)議書》，同年5月18日原告又與被告廣益銀行補(bǔ)簽了《商品房買賣合同》，該門市房一層139.48平方米（價款1924824元）由被告廣益銀行做銀行儲蓄業(yè)務(wù)使用，在合同中，雙方詳細(xì)約定了權(quán)利義務(wù)關(guān)系。被告劉某在雙方訂立《房屋買賣協(xié)議》時向原告交付房款300000元，余款約定在2017年7月15日、10月30日、12月30日前分別由被告劉某向原告給付700000元、1000000元、1285120元，房屋買賣協(xié)議書第四條約定，如乙方（被告劉某）未能履行付款義務(wù)，甲方（原告）有權(quán)將該房屋收回，任何一方不得干涉。合同簽訂后，被告廣益銀行對該樓房進(jìn)行修繕、使用至今，后原告多次索款尚欠的房款未果，故訴訟至法院。
被告廣益銀行辯稱，1、我單位與原告之間簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，并已實際履行，不應(yīng)該解除。2015年，我單位經(jīng)邵某介紹，通過被告劉某向原告購買了××門市房，2015年6月1日我單位與原告簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定購買的是一樓，面積139.2平方米，每平方米13800元，金額1920960元，當(dāng)時為期房。合同簽訂后，我單位通過邵某分三筆支付了購房款。2017年5月18日我單位去原告處辦理房屋入戶手續(xù)，原告以房屋面積有變動為由收回原購房合同，重新簽訂了《商品房買賣合同》，房屋面積為139.48平方米，并出具了收據(jù)，金額為1924824元。我單位與原告簽訂的兩個購房合同均合法有效，后一個合同是對前一個合同的修訂，而且我單位已支付購房款，原告已交付房屋，我單位已對房屋進(jìn)行了裝修、并已入住，購房合同已經(jīng)履行，只差原告沒有按照合同約定的期限給我單位出具辦理房照的手續(xù)，因此，購房合同不能解除。2、原告與被告劉某于2017年5月17日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》與我單位無關(guān)，不能約束我單位。理由：首先，協(xié)議是他們兩方之間的約定，不能約束被告廣益銀行，被告劉某違約不能成為解除我單位與原告簽訂的《商品房買賣合同》的理由；其次，原告與被告劉某之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是2017年5月17日簽訂的，是在2015年6月1日我單位與原告簽訂第一份《商品房買賣合同》之后簽訂的，原告與被告劉某約定解除我單位購買房屋的合同是無效的。請法院核實并綜合考慮上述因素，駁回原告要求解除《商品房買賣合同》并收回房產(chǎn)的訴訟請求。
被告劉某辯稱，寶某某××門市房是被告廣益銀行合法購買的，不應(yīng)返還。當(dāng)時我是建筑方，負(fù)責(zé)錦繡新城小區(qū)的施工，原告作為開發(fā)商欠我工程款，用房子頂賬，當(dāng)時沒有最后的決算，但已經(jīng)開始賣房子了，被告廣益銀行通過邵某找到我，要買××市房，我找原告協(xié)商的，這套房子頂我工程款，我賣我收錢，抹賬。2015年6月1號我給原告出了房款的欠條，廣益銀行和原告也簽了購房合同，原告也給出具了全部房款的收條。被告廣益銀行通過邵某向我支付了全部房款，被告廣益銀行根據(jù)我的要求將其中的一部分購房款直接打給材料商，將其中的部分房款給的我現(xiàn)金。被告廣益銀行付了全款并于2017年5月辦理了入住手續(xù)，裝修營業(yè)。被告廣益銀行完全履行了購房合同，合法擁有該房產(chǎn)，不應(yīng)返還給原告。我欠原告的房款我負(fù)責(zé)，與被告廣益銀行無關(guān)。我和原告之間的賬目比較復(fù)雜，我們之間解決，不涉及第三方廣益銀行的問題。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：
原告提交的證據(jù)一即2017年5月17日原告與被告劉某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》及欠據(jù)各一份。二被告質(zhì)證對真實性無異議，因該組證據(jù)具有合法性，與本案存在關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，可以證實2015年6月1日原告與被告劉某就寶某某××一帶二門市房達(dá)成口頭買賣協(xié)議，應(yīng)支付的購房款由被告劉某為原告出具了金額為3285120元的欠據(jù)一份，2017年5月17日雙方補(bǔ)簽了一份《房屋買賣協(xié)議書》，對購房款的付款方式和違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了約定，同日被告劉某向原告支付了購房款300000元；原告提交的證據(jù)二即2017年5月18日原告與被告廣益銀行簽訂的《商品房買賣合同》一份。因該證據(jù)具有客觀真實性、合法性、且與本案存在關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，可以證實被告廣益銀行購買原告開發(fā)的位于寶某某××小區(qū)××樓西××號門市房的一層，面積為139.48平方米，房屋單價為每平方米13800元，總價款為1924824元，付款方式為一次性付款，本合同自雙方簽訂之日起生效；原告提交的證據(jù)三即C區(qū)商務(wù)酒店商服價格表一份。因該份證據(jù)系原告單方自行制作，房屋的價格未經(jīng)原告與二被告共同認(rèn)可，故本院對該證據(jù)不予采信。

被告廣益銀行提交的證據(jù)一即2015年6月1日原告和被告廣益銀行簽訂的《商品房買賣合同》復(fù)印件一份、2015年6月1日收據(jù)復(fù)印件一份、2017年5月18日原告和被告廣益銀行簽訂的《商品房買賣合同》一份、2017年5月18日收據(jù)一份。本院認(rèn)為，原告雖然對2015年6月1日《商品房買賣合同》復(fù)印件及收據(jù)復(fù)印件的真實性有異議，但被告廣益銀行能作出合理說明，且原告的民事訴狀事實與理由中自行陳述的關(guān)于2017年5月17日原告與被告劉某之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、2017年5月18日原告與被告廣益銀行之間簽訂的《商品房買賣合同》均系事后補(bǔ)簽的情況，同時結(jié)合原告與被告劉某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議中第二條的內(nèi)容，可以證實在2015年6月1日的《商品房買賣合同》及收據(jù)復(fù)印件真實存在，本院對該組證據(jù)予以采信，能夠證實原告與被告廣益銀行之間先后簽訂了兩份《商品房屋買賣合同》，2017年5月18日簽訂的《商品房屋買賣合同》將2015年6月1日簽訂的《商品房買賣合同》中的房屋面積由原來的139.2平方米變更為139.48平方米，總價款由原來的1920960元變更為1924824元；被告廣益銀行提交的證據(jù)二即轉(zhuǎn)賬憑證4張、記賬憑證2張、取款憑條2張、收據(jù)1張。本院認(rèn)為，原告對該組證據(jù)的真實性無異議，被告劉某表示認(rèn)可，本院對該組證據(jù)予以采信，能夠證實被告廣益銀行分三次共向邵某支付了1920960元；被告廣益銀行提交的證據(jù)三即農(nóng)村信用社存/取款憑條復(fù)印件一張。本院認(rèn)為，原告雖質(zhì)證有異議，但未提供反駁證據(jù)，被告劉某質(zhì)證無異議，本院對該組證據(jù)予以采信，能夠證明證人邵某將1000000元轉(zhuǎn)賬給被告劉某指定的收款人張洪紅；被告廣益銀行提交的證據(jù)四即證人趙某的當(dāng)庭證言。原告質(zhì)證有異議，被告劉某質(zhì)證無異議。本院認(rèn)為，證人雖為被告廣益銀行的員工，與被告廣益銀行存在利害關(guān)系，但其證明的2017年5月18日去辦理房屋入戶手續(xù)時，證人攜帶的2015年6月1日原告與被告廣益銀行簽訂的《商品房買賣合同》和收據(jù)由原告收回后，由原告另行為被告廣益銀行出具了2017年5月18日的《商品房買賣合同》和收據(jù)，該事實與被告廣益銀行提交的證據(jù)一及證明的內(nèi)容相互印證，本院對該證人趙某證明的該事實予以采信；被告廣益銀行提交的證據(jù)四即證人邵某的當(dāng)庭證言。本院認(rèn)為，原告雖有異議，但未提供反駁證據(jù)，證人邵某證明的被告廣益銀行將購房款支付給證人邵某后，證人將1000000元支付給被告劉某指定的收款人張洪紅的事實，對該事實被告劉某無異議，且有被告廣益銀行提供的證據(jù)二和證據(jù)三相佐證，故本院對證人邵某證明的上述事實予以采信。
本案經(jīng)審理，認(rèn)定事實如下：2015年6月1日，原告與被告劉某達(dá)成口頭協(xié)議，約定原告將其開發(fā)的位于寶某某××××區(qū)××樓西××一帶二門市（面積為278.4平方米）賣給被告劉某，約定房屋價款為3285120元，被告劉某未向原告給付房款，同日由被告劉某為原告出具了一份金額為3285120元的欠據(jù)。經(jīng)中間人邵某聯(lián)系，由被告劉某與被告廣益銀行協(xié)商，被告劉某將該門市房的一層轉(zhuǎn)賣被告廣益銀行，雙方未簽訂書面的買賣合同。2015年6月1日就被告劉某與被告廣益銀行達(dá)成的關(guān)于該門市房的一層的房屋買賣協(xié)議，原告與被告廣益銀行簽訂了《商品房買賣合同》，約定被告廣益銀行購買原告開發(fā)的位于寶某某××小區(qū)××樓西××號門市房的一層，面積為139.2平方米，房屋單價為每平方米13800元，總價款為1920960元；付款方式為一次性付款，本合同自雙方簽訂之日起生效。原告與被告廣益銀行分別在合同上蓋章。合同簽訂地點為錦繡新城售樓處。同日原告為被告廣益銀行出具了金額為1920960元的收據(jù)一份。收據(jù)上注明：面積以房產(chǎn)測繪為準(zhǔn)，房款多退少補(bǔ)。原告口頭同意將被告廣益銀行應(yīng)付的購房款支付給被告劉某，用于抵頂原告欠被告劉某的工程款。被告廣益銀行分三次向邵某支付了1920960元（2015年6月1日轉(zhuǎn)賬支付了1200000元、2015年7月29日轉(zhuǎn)賬支付了400000元、2017年5月10日支付了320960元）房款，邵某收到該款后以轉(zhuǎn)賬方式向被告劉某指定的收款人張洪紅付款1000000元。
2017年5月17日原告與被告劉某就2015年6月1日雙方達(dá)成的關(guān)于寶某某××××區(qū)××樓西××一帶二門市房（面積為278.4平方米）賣給被告劉某的相關(guān)事宜由雙方補(bǔ)簽了一份《房屋買賣協(xié)議書》，約定：“甲方（原告永泰房地產(chǎn)公司）將其所有的位于寶某某××××區(qū)××樓西××一帶二門市（面積為278.4平方米，其中一層面積為139.48平方米，單價為每平方米13800元，二層面積為139.48平方米，單價為每平方米9800元）賣給乙方（被告劉某），價款為3285120元；乙方購買后未付給甲方房款的情況下又賣給第三方，甲方于2015年6月1日協(xié)助乙方和第三方辦理相關(guān)手續(xù)，將該房屋落在第三方名下，但房屋面積、價款不變；乙方與第三方付款方式由其自行協(xié)商，甲方不予干涉；在本協(xié)議簽字時乙方給付甲方房款300000元，余款約定在2017年7月15日、2017年10月30日、2017年12月30日前由被告劉某分別向原告給付700000元、1000000元、1285120元；該協(xié)議第四條約定，如乙方未能履行付款義務(wù)，甲方有權(quán)將房屋收回，任何一方不得干涉”。原告的經(jīng)理李真軍、被告劉某分別在《房屋買賣協(xié)議書》上簽字。被告劉某在與原告簽訂《房屋買賣協(xié)議書》時向原告交付了購房款300000元，余款未付。
2017年5月18日，被告廣益銀行要求原告為其辦理入住手續(xù)時，因房屋面積與實際不符，原告將其與被告廣益銀行于2015年6月1日簽訂的《商品房買賣合同》及收據(jù)收回，于同日原告與被告廣益銀行又補(bǔ)簽了一份《商品房買賣合同》，將原合同內(nèi)容中的房屋面積由原來的139.2平方米變更為139.48平方米，總價款由原來的1920960元變更為1924824元，原告同時為被告廣益銀行出具了收據(jù)一份。被告廣益銀行辦理完入住手續(xù)后對該門市房的一層進(jìn)行了裝修，并使用至今。因原告多次向被告索要尚欠的房款未果，訴訟至法院。
本院認(rèn)為，2017年5月17日原告永泰房地產(chǎn)公司與被告劉某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》、2015年6月1日和2017年5月18日原告永泰房地產(chǎn)公司分別與被告廣益銀行簽訂的兩份《商品房買賣合同》，均系雙方真實意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。因2017年5月18日原告與被告廣益銀行簽訂的《商品房買賣合同》對2015年6月1日簽訂的《商品房買賣合同》中部分內(nèi)容進(jìn)行了變更，雙方應(yīng)按2017年5月18日簽訂在后的《商品房買賣合同》履行各自的合同義務(wù)。
被告廣益銀行在2015年6月1日與原告簽訂《商品房買賣合同》，同日原告為被告廣益銀行出具了1920960元的收款收據(jù)，后被告廣益銀行分三次共向邵某支付房款1920960元，且在2017年5月18日，原告又與被告廣益銀行重新簽訂了一份《商品房買賣合同》，將房屋面積變更為139.48平方米，并重新為被告廣益銀行出具了1924824元的收款收據(jù)。原告永泰房地產(chǎn)公司與被告廣益銀行簽訂合同后，被告廣益銀行未向原告付款的情況下，原告將寶某某××小區(qū)××樓西××號門市房的一層實際向被告廣益銀行交付使用。綜上，被告廣益銀行未直接向原告付款，而是將房款支付給被告劉某及被告劉某指定的收款人，視為原告對被告廣益銀行直接向被告劉某付款行為的默許?，F(xiàn)原告以其與被告廣益銀行在2017年5月18日簽訂的《商品房買賣合同》并非原告真實的意思表示為由，請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，因原告對其主張解除合同的理由未能提供證據(jù)加以證明，對于解除合同的條件原告與被告廣益銀行未在合同中進(jìn)行約定，原告請求解除合同的理由也不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的解除合同的法定情形。故原告請求解除其與被告寶某廣益銀行于2017年5月18日簽訂的《商品房買賣合同》，并要求被告廣益銀行返還門市房的訴訟請求，依據(jù)不足，本院不予支持。
被告劉某僅在2017年5月17日簽訂合同當(dāng)日按《房屋買賣協(xié)議》的約定向原告支付了購房款300000元，余款被告劉某未按合同約定的期限向原告交納，被告劉某已構(gòu)成違約。2015年6月1日被告劉某與原告就寶某某××小區(qū)××樓西××號門市房（一帶二）達(dá)成了買賣合意，同時被告劉某就該門市房的一層與被告廣益銀行雖達(dá)成口頭的買賣協(xié)議，但被告劉某對該門市房的一層既無所有權(quán)，又未取得處分權(quán)，被告劉某與被告廣益銀行達(dá)成的口頭房屋買賣協(xié)議亦未履行。2017年5月18日原告與被告廣益銀行就該門市房的一層簽訂了《商品房買賣合同》，為被告廣益銀行出具了收款收據(jù)，并為被告廣益銀行辦理了入住手續(xù)，原告以自己的行為表明將不履行其與被告劉某簽的《房屋買賣協(xié)議》中關(guān)于該門市房的一層部分，現(xiàn)原告請求被告劉某返還寶某某錦繡新城小區(qū)C2號樓西數(shù)2號樓一帶二門市中的一層已不可能。因被告劉某未按《房屋買賣協(xié)議》的約定向原告支付購房款，應(yīng)按《房屋買賣協(xié)議》第四條的約定承擔(dān)違約責(zé)任，原告請求解除其與被告劉某于2017年5月17日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，符合協(xié)議約定，本院予以支持。因原告已將寶某某××一帶二門市中的一層已交付給被告廣益銀行，二層并未向被告劉某實際交付，因此，原告請求被告劉某向其返還寶某某××一帶二門市（一層和二層）的訴訟請求，本院不予支持。
原告作為寶某某錦繡新城C區(qū)2號樓的開發(fā)商，明知錦繡新城C區(qū)2號樓西數(shù)2號門市房的一層和二層為一個整體，還將該門市房的一層單獨出售給被告廣益銀行，因此導(dǎo)致該門市房的二層無出口的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。
關(guān)于原告請求將被告劉某和被告寶某廣益銀行交納的房款300000元頂?shù)址课葑赓U費的問題。因300000元房款系被告劉某交納，在原告與被告劉某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中對用購房款抵頂房屋租賃費未作約定，亦無法律規(guī)定，故原告的該項訴訟請求依據(jù)不足，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第七十七條、第九十三條第二款、第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

解除原告
寶某某永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告劉某于2017年5月17日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》；
駁回原告
寶某某永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
案件受理費33080元，減半收取16540元，由原告
寶某某永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)7989元，由被告劉某負(fù)擔(dān)8551元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。

審判員 李德俠

書記員： 張馨躍