原告：寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會，住所地上海市寶山區(qū)。
　　負責(zé)人：沈永發(fā)，主任。
　　委托訴訟代理人：魏梁，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王莉薇，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告：常永慶，男，1970年9月12日生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張杰，上海澤仲杰律師事務(wù)所律師。
　　原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會(以下簡稱星星村委會)與被告常永慶租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告星星村委會的委托訴訟代理人魏梁、王莉薇，被告常永慶的委托訴訟代理人張杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告星星村委會向本院提出訴訟請求：1、確認星星村委會與常永慶之間的合同于2017年11月1日解除。2、判令常永慶返還上海市寶山區(qū)寶安公路南側(cè)638號內(nèi)4.2畝土地及1,100平方米房屋。3、判令常永慶按年租金25萬元(以下幣種均為人民幣)計算，支付2017年1月1日起至實際搬離之日止的租金及占有使用費。事實和理由：2008年2月8日，星星村委會與常永慶簽訂了《合同書》，星星村委會將位于寶山區(qū)寶安公路南側(cè)638號內(nèi)4.2畝土地及1,100平方米房屋出租給常永慶，租期自2008年1月1日起至2013年12月31日止。后雙方達成口頭協(xié)議，確認截至2013年12月31日，租金共計為83萬元，自2014年起每年租金變更為25萬元，但常永慶在租期內(nèi)拒不支付租金且占用至今，故涉訴。
　　被告常永慶辯稱，常永慶雖系合同相對人，但常永慶簽訂合同的目的為了開設(shè)旅館，且領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，故本案的主體應(yīng)為上海市常運旅館。常永慶租金支付至2017年12月31日，2018年1月1日起租金未付，系由于2017年旅館有2,000平方米的房屋被拆遷，拆遷款還在星星村委會，雙方談好由拆遷款抵扣租金。雙方從未約定年租金為25萬元，租金一直是13萬元。不同意星星村委會的訴請。
　　經(jīng)審理查明，2008年2月8日，星星村委會(甲方)與常永慶(乙方)簽訂《合同書》，約定，甲方出租寶安公路南側(cè)638號一塊土地，面積4.2畝，有證建筑1,100平方米，房屋修理一切費用由乙方負責(zé)；土地、房屋使用期限為6年，從2008年1月1日起至2013年12月31日，其中2008年至2010年每年租金為13萬元，第四年雙方協(xié)商該地塊的后三年租金，6年合同期滿后，在同等價格條件下，乙方優(yōu)先承租；2008年、2009年租金在合同簽訂后10天內(nèi)付清，以后年限的租金當(dāng)年1月份付清；合同期內(nèi)，乙方不準(zhǔn)建造違章建筑，如遇政府動遷，雙方合同自然終止，乙方應(yīng)無條件配合，乙方投資裝修，根據(jù)動遷政策補償乙方；在使用期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方不準(zhǔn)將土地、房屋轉(zhuǎn)讓給他人使用，否則甲方有權(quán)終止協(xié)議，無條件回收土地和房屋，包括該土地的違章建筑，并在甲方規(guī)定時間拆除；合同到期后，該塊土地上的所有乙方裝潢建筑物及附屬設(shè)施，所有權(quán)歸甲方，甲方對乙方不作任何補償；乙方根據(jù)國家法律法規(guī)，進行合法經(jīng)營，需要成立公司辦理執(zhí)照由乙方自行辦理手續(xù)。
　　2015年5月21日，常永慶出具承諾書，主要內(nèi)容為，常永慶與星星村委會于2008年2月8日簽訂了租賃協(xié)議書，按合同約定已到期，現(xiàn)與村委會協(xié)商繼續(xù)簽訂租賃協(xié)議(具體條款按合同為準(zhǔn))。2012年3月21日常永慶與星星村委會簽訂的寶安公路拓寬工程動遷補償協(xié)議書，剩余40萬元動遷補償款作為土地租賃費，常永慶同意支付給星星村委會(租賃費時間即2011年1月31日至2013年12月31日)，考慮到原合同簽訂時后3年租賃費用協(xié)商，現(xiàn)經(jīng)與常永慶協(xié)商后3年(即2011年1月1日至2013年12月31日)土地租賃費在原有每年13萬元的基礎(chǔ)上三年增加5萬元，三年總租金共計44萬元，2008年2月8日至2010年12月31日三年租金為39萬元，2008年2月8日至2013年12月31日6年總租金為83萬元，目前支付星星村委會總租金74萬元，剩余9萬元承諾2015年5月30日前支付給星星村委會，如未按本承諾書約定時間支付，每逾期一日，按9萬元的千分之三作為滯納金。另外，鑒于2012年3月21日簽訂的動遷補償協(xié)議書及動遷騰地承諾書內(nèi)注明若遇市政工程推進等政府需要用地時無條件服從配合搬離，現(xiàn)星星村委會逾期本人搬離并清理上述場地同時交地，常永慶再次承諾將于2015年5月30日前搬離租賃地塊，清理上述地塊內(nèi)附屬物等所有物品及負責(zé)完成次承租人搬離工作。
　　審理中，星星村委會提供了如下證據(jù)：
　　1、上海星欣實業(yè)公司于2015年5月21日(以下簡稱星欣公司)出具的租賃費發(fā)票，金額為9萬元；星欣公司于2015年11月26日出具的租賃費發(fā)票(動遷補償作租賃費)，金額為40萬元；星欣公司于2015年12月14日出具的2015年租賃費發(fā)票，金額為4萬元；2017年5月22日的上海農(nóng)商銀行現(xiàn)金解款單，解款人為常永慶，金額為30萬元；星欣公司于2017年5月26日出具的租賃費發(fā)票，金額為40萬元。
　　星星村委會表示，上述發(fā)票中9萬元系抵作常永慶2013年12月31日前的欠租，2017年5月常永慶付了40萬元，抵作2014年-2016年期間的欠租。如法庭對星星村委會主張的年租金25萬元不予認可，星星村委會也不申請對系爭房屋及場地租金價格進行評估，法庭可參考常永慶在承諾書上的認可的租金價格計算。
　　常永慶表示，對上述發(fā)票的真實性無異議，可以證明常永慶租金支付至2017年12月31日。
　　2、2017年2月20日，星星村委會委托律師向常永慶寄送的律師函、寄件憑證、及郵件網(wǎng)上查詢流程單。律師函主要內(nèi)容為，截至2016年12月31日止，常永慶拖欠租金和物業(yè)費共計75萬元，自收函后5日內(nèi)一次性付清，并拆除違章建筑物、構(gòu)筑物，若不支付將解除租賃協(xié)議并追究違約責(zé)任。郵件網(wǎng)上查詢流程單顯示，該郵件于次日由他人簽收。
　　3、2017年10月31日，星星村委會委托律師向常用件寄送的律師函、寄件憑證、及郵件網(wǎng)上查詢流程單。律師函主要內(nèi)容為，自本函送達之日起，租賃關(guān)系立即終止，常永慶于2017年11月7日前搬離，本函送達之日起三日內(nèi)，一次性支付拖欠的全部款項，有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的，常永慶負責(zé)次承租人的騰退工作。郵件網(wǎng)上查詢流程單顯示次日由本人簽收。
　　常永慶表示，上述證據(jù)2-3的寄件地址確系常永慶的地址，但常永慶并未受到上述律師函。
　　4、寶府用地(1994)39號文，主要內(nèi)容為，星星村建辦上海中福顧村液化氣供應(yīng)站用地報告經(jīng)核，該項工程計劃經(jīng)顧村鎮(zhèn)人民政府顧府(93)第110號、142號及(94)第1號文批復(fù)，同意建辦上海中福顧村液化氣供應(yīng)站，新建倉庫、辦公、生活設(shè)施計建筑面積1,854平方米，現(xiàn)經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地局實地勘察，并以寶規(guī)地(94)第52號建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定規(guī)劃選址意見及用地范圍，經(jīng)研究同意星星村建辦上海中福顧村液化氣供應(yīng)站，使用星星村遠房生產(chǎn)隊耕地2,585平方米，希嚴格按核準(zhǔn)用地范圍使用，有關(guān)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、消防等手續(xù)應(yīng)向有關(guān)部門申請辦理。
　　5、上海市寶山區(qū)規(guī)劃建筑管理局于1994年出具的寶規(guī)地(94)第052號文件，關(guān)于核發(fā)上海中福顧村液化氣供應(yīng)站建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知，主要內(nèi)容為，同意星星村使用遠房生產(chǎn)隊土地2,585平方米(折3畝8分8厘)，具體范圍見《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖。
　　星星村委會表示，上述證據(jù)4-5可以證明出租的房屋及土地的合法性。
　　常永慶表示，證據(jù)4與本案無關(guān)，對證據(jù)5真實性無異議。
　　審理過程中，常永慶提出反訴請求，稱其在系爭場地上搭建了4,100平方米的房屋，并將房屋轉(zhuǎn)租給他人，要求星星村委會賠償損失2,000萬元。
　　星星村委會表示，合同約定常永慶不得搭建違章建筑，合同到期后地上建筑物及裝修均歸星星村委會，星星村委會不予任何補償。對于系爭場地及房屋內(nèi)的次承租人搬遷問題，本案中無需處理，由星星村委會另行解決。
　　因常永慶拒交反訴費，本院裁定駁回了常永慶的反訴請求。
　　以上事實，有星星村委會提供的《合同書》、承諾書、發(fā)票、律師函、郵件網(wǎng)上查詢流程單、寶府用地(1994)39號文、關(guān)于核發(fā)上海中福顧村液化氣供應(yīng)站建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知，及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以認定。
　　本院認為，星星村委會與常永慶簽訂了《合同書》，合同履行中常永慶也以個人身份向星星村委會出具承諾書，常永慶主張承租人系上海市常運旅館，無事實及合同依據(jù)，本院不予采納。
　　星星村委會提供的上海中福顧村液化氣供應(yīng)站建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知上所涉用地面積為2,585平方米(折3畝8分8厘)，星星村委會出租給常永慶的場地面積為4.2畝、房屋面積1,100平方米，該出租場地面積超出了批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地面積，且星星村委會也未提供房屋的建造審批相關(guān)手續(xù)，故星星村委會與常永慶所簽《合同書》中涉及超面積的場地部分，及房屋部分的租賃合同無效，其余部分有效。對于有效合同部分，星星村委會與常永慶在《合同書》到期后，雙方未續(xù)簽過租賃合同，雙方形成了不定期租賃關(guān)系，星星村委員有權(quán)隨時解除合同。星星村委會于2017年10月31日發(fā)函表達了解除合同的意思，有證據(jù)表明常永慶于次日收到了該函，故合同有效部分于當(dāng)日也已經(jīng)解除。星星村委會要求常永慶搬離系爭場地及房屋，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。星星村委會表示次承租人的搬遷問題由其解決，故本案中對此不予處理。關(guān)于常永慶所述場地上的添附問題，考慮到合同部分無效，本院對此予以一并處理。合同約定，乙方不準(zhǔn)將土地、房屋轉(zhuǎn)讓給他人使用，否則甲方有權(quán)終止協(xié)議，無條件回收土地和房屋，包括該土地的違章建筑，并在甲方規(guī)定時間拆除；合同到期后，該塊土地上的所有乙方裝潢建筑物及附屬設(shè)施，所有權(quán)歸甲方，甲方對乙方不作任何補償。雖合同部分無效，但上述約定系當(dāng)事人的本意，且常永慶與星星村委會約定的租期早已屆滿，本院結(jié)合星星村委會收取的租金等情況，酌情確定由星星村委會賠償常永慶添附損失15萬元。
　　關(guān)于租金及使用費問題，星星村委會主張與常永慶口頭約定年租金為25萬元，常永慶予以否定，星星村委會也未提供相應(yīng)證據(jù)證明，經(jīng)本院釋明后，星星村委會亦不申請對場地及房屋租金進行評估，故本院對星星村委會的上述主張不予采信。從常永慶出具的承諾書上看，常永慶認可三年的租金調(diào)整為44萬元，星星村委會要求按照該標(biāo)準(zhǔn)計算租金及使用費，可以準(zhǔn)許。從承諾書內(nèi)容上看，星星村委會提供的2015年5月21日的金額為9萬元租賃費發(fā)票，及2015年11月26日金額為40萬元的租賃費發(fā)票(動遷補償作租賃費)，均系常永慶支付2013年12月31日前的租金。星星村委會提供的其他2015年及以后的租賃費發(fā)票總金額為44萬元，星星村委會主張系常永慶支付2014年1月1日至2016年12月31日期間的租金，發(fā)票總金額與租金總金額相一致，本院予以采信。常永慶主張其已經(jīng)支付租金至2017年12月31日，未提供相應(yīng)證據(jù)證明，本院不予采信。星星村委會要求常永慶按每年146,666.67元計算，支付從2017年1月1日起至實際返還場地、房屋之日止的租金及使用費，本院予以準(zhǔn)許。其余部分租金及使用費不予準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、第二百一十五條、第二百三十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下　　：
　　一、原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會與被告常永慶簽訂的《合同書》部分無效；
　　二、解除原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會與被告常永慶簽訂的《合同書》的有效部分；
　　三、被告常永慶于本判決生效之日起十日內(nèi)，搬離上海市寶山區(qū)寶安公路南側(cè)638號土地及房屋，將該土地及房屋返還給原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會；
　　四、被告常永慶于本判決生效之日起十日內(nèi)，按每年146,666.67元計算，支付原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會從2017年1月1日起至實際返還上述土地及房屋之日止的租金及使用費；
　　五、原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償被告常永慶添附損失15萬元；
　　六、駁回原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費9,200元，由原告寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會負擔(dān)3,800元，被告常永慶負擔(dān)5,400元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：鄭霄含

書記員：楊利民