上訴人（原審原告、反訴被告）：宜都市西某水泥有限公司，住所地宜都市。
法定代表人：馮清波，系該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張運國，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：胡宵陽，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
上訴人（原審被告、反訴原告）：宜昌東某新型建材有限公司，住所地宜都市枝城鎮(zhèn)。
法定代表人：鄭洪峰，系該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡金如，湖北啟方律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜都市西某水泥有限公司（以下簡稱西某水泥公司）與上訴人宜昌東某新型建材有限公司（以下簡稱東某建材公司）因租賃合同糾紛一案，均不服湖北省宜都市人民法院（2017）鄂0581民初73號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月2日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人西某水泥公司的法定代表人馮清波及其委托訴訟代理人胡宵陽，上訴人東某建材公司的委托訴訟代理人胡金如到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案的爭議焦點有三個，一是東某建材公司是否是本案適格的訴訟主體，二是西某水泥公司交付租賃物的時間應(yīng)當(dāng)如何認定及租賃合同是否協(xié)議解除，三是西某水泥公司、東某建材公司是否違約及違約責(zé)任應(yīng)如何確定。關(guān)于爭議焦點一，東某建材公司的法定代表人鄭洪峰在公司成立前以自己的名義與西某水泥公司簽訂《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》，系雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法有效，應(yīng)予以確認。在東某建材公司成立后，通過雙方履行合同的行為及來往的信函，可以認定東某建材公司已經(jīng)實際享有合同權(quán)利并履行合同義務(wù)，現(xiàn)西某水泥公司起訴由東某建材公司承擔(dān)合同責(zé)任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》第二條的規(guī)定，東某建材公司是本案適格的當(dāng)事人。關(guān)于爭議焦點二，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”，第七十七條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”。東某建材公司未按照合同約定于2015年春節(jié)前支付租金，西某水泥公司未于2015年3月20日前交付租賃物，但雙方未在合理期限內(nèi)提出異議，在東某建材公司于2015年10月20日支付租金35萬元后，雙方仍繼續(xù)履行租賃合同，應(yīng)當(dāng)視為雙方通過實際行為對合同約定進行了變更。西某水泥公司作為出租人，應(yīng)當(dāng)對交付租賃物承擔(dān)舉證責(zé)任，但西某水泥公司未提供相關(guān)證據(jù)，結(jié)合東某建材公司在庭審中認可西某水泥公司于2015年10月31日交付租賃物的陳述，應(yīng)認定西某水泥公司實際交付租賃物的時間為2015年10月31日，雙方約定的租賃期間亦應(yīng)當(dāng)隨之順延，故西某水泥公司要求東某建材公司于2016年10月10日前支付第二年租金的要求并不合理，且在雙方對交付租賃物時間、承擔(dān)恢復(fù)生產(chǎn)費用和責(zé)任承擔(dān)存在爭議的情況下，西某水泥公司單方面解除合同的主張不能成立，東某建材公司于2016年11月18日告知西某水泥公司同意解除故西某水泥公司、東某建材公司之間的租賃合同，故應(yīng)當(dāng)認定雙方于2016年11月18日通過協(xié)議方式解除了《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》。關(guān)于爭議焦點三，西某水泥公司在第一年租賃期限未到期的情況下，要求東某建材公司支付第二年租金，且西某水泥公司在沒有與東某建材公司解除租賃合同的情況下，與案外人彭澤剛簽訂《租賃合同》，將已出租給東某建材公司的租賃物出租給第三人，違反了合同約定，屬于重大過錯，嚴重損害了東某建材公司的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的規(guī)定，因本案東某建材公司的投資總額難以確定，《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》約定的違約金不明確，故結(jié)合東某建材公司的履行情況和預(yù)期利益，對西某水泥公司應(yīng)當(dāng)賠償東某建材公司損失的金額酌情認定為第一年租金的30%即45萬元×30%=135000元。因西某水泥公司、東某建材公司已協(xié)議解除了租賃合同，故西某水泥公司應(yīng)向東某建材公司返還合同保證金和東某建材公司多支付的租金，按照西某水泥公司、東某建材公司約定的租金標準，東某建材公司應(yīng)向西某水泥公司支付自2016年10月31日起至合同解除日即2016年11月18日共計18天的租金，為45萬元/年÷365天/年×18天=22191.78元，東某建材公司在本案中實際支付租金49萬元，扣減應(yīng)支付的租金472191.78元（45萬元+22191.78元），西某水泥公司應(yīng)當(dāng)返還東某建材公司多支付的租金17808.22元。東某建材公司提供的證據(jù)不能證明逾期返還租賃物是由西某水泥公司造成的，應(yīng)該支付占用使用費，結(jié)合西某水泥公司的主張計算占用時間為2016年11月19日至起訴日的前一日即2017年1月4日共計46天，則占用使用費為45萬元/年÷365天/年×46天=56712.33元。對東某建材公司主張向西某水泥公司的法定代表人出借的其他款項及代西某水泥公司墊付的其他費用，與本案不是同一法律關(guān)系，當(dāng)事人可以另行主張。綜上，一審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第七十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決：一、確認西某水泥公司和東某建材公司于2014年12月27日簽訂的《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》已于2016年11月18日解除；二、東某建材公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還西某水泥公司出租的場地、房屋、粉磨生產(chǎn)線設(shè)備及設(shè)施；三、東某建材公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向西某水泥公司支付占用使用費56712.33元；四、西某水泥公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向東某建材公司返還合同保證金30萬元、租金17808.22元；五、西某水泥公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償東某建材公司損失135000元；六、駁回西某水泥公司的其他訴訟請求；七、駁回東某建材公司的其他訴訟請求。一審案件受理費12150元，由西某水泥公司、東某建材公司各負擔(dān)6075元。

審判長 唐兆勇
審判員 趙春紅
審判員 肖小月

書記員： 余丹