原告：宜昌鴻某物業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56號(hào)。
法定代表人：王敏，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張兆雙，男，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳發(fā)棟，湖北謙牧律師事務(wù)所律師。
被告：崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省宜昌市西陵區(qū)，現(xiàn)住湖北省宜昌市西陵區(qū)。

原告宜昌鴻某物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻某物業(yè)）與被告崔某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年7月26日立案后，因該案與本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律關(guān)系及案情基本相同，故依法由審判員張?jiān)￡?yáng)適用小額訴訟程序?qū)Υ税似鸢讣喜⒐_開庭進(jìn)行了審理。原告鴻某物業(yè)的委托訴訟代理人張兆雙、陳發(fā)棟，被告崔某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鴻某物業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令崔某某向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)10078.84元（1.2元/月/平方米×123.97平方米×39個(gè)月+1.2元/月/平方米×96.34平方米×37個(gè)月）；2.判令崔某某向鴻某物業(yè)支付違約金302.37元（10078.84元×3%）；3.判令本案訴訟費(fèi)由崔某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年9月25日鴻某物業(yè)競(jìng)標(biāo)，與宜昌市葛洲壩機(jī)電建設(shè)有限公司實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱機(jī)電實(shí)業(yè)公司）簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》約定：鴻某物業(yè)為崔某某所在的機(jī)電花苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，各業(yè)主按高層住宅1.2元/月/平方米向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主未按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按3%標(biāo)準(zhǔn)向鴻某物業(yè)支付違約金。合同簽訂后，鴻某物業(yè)認(rèn)真履行了各項(xiàng)職責(zé)，小區(qū)多數(shù)業(yè)主及時(shí)繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但崔某某無(wú)故拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，鴻某物業(yè)多次催要未果，故訴至本院。審理中，鴻某物業(yè)以崔某某所有的面積為96.34平方米的房屋已于2016年10月賣給他人，故自愿將訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)變更為：判令崔某某向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)9732.38元（1.2元/月/平方米×123.97平方米×39個(gè)月+1.2元/月/平方米×96.34平方米×34個(gè)月）；將訴訟請(qǐng)求第二項(xiàng)變更為：判令崔某某向鴻某物業(yè)支付違約金291.97元（9732.38×3%）。
崔某某未到庭參加訴訟，但其提交書面答辯狀辯稱，1.鴻某物業(yè)與機(jī)電實(shí)業(yè)公司簽訂的合同屬于無(wú)效合同，鴻某物業(yè)無(wú)權(quán)起訴機(jī)電花苑業(yè)主；2.崔某某不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是因?yàn)轼櫮澄飿I(yè)沒有按約履行合同、也未按合同約定提供服務(wù)，已構(gòu)成違約；3.崔某某僅認(rèn)可鴻某物業(yè)的部分工作，愿意按照1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納應(yīng)繳費(fèi)用合計(jì)8014.05元，其中面積為96.34平方米的房屋2013年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已交至原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且該房屋已于2016年10月出售給他人，2016年10月及之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不應(yīng)由崔某某承擔(dān)，同時(shí)因鴻某物業(yè)存在違約行為，不應(yīng)收取違約金；4.崔某某希望鴻某物業(yè)做到規(guī)范小區(qū)車輛停放管理、規(guī)范小區(qū)人員進(jìn)出管理、加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、將小區(qū)內(nèi)的廣告及其他經(jīng)營(yíng)性收入進(jìn)行公示等，完善物業(yè)服務(wù)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：機(jī)電花苑小區(qū)由葛洲壩機(jī)電建設(shè)有限公司實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱機(jī)電實(shí)業(yè)公司）開發(fā)建設(shè)，崔某某系機(jī)電花苑小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為分別為123.97平方米和96.34平方米，均屬于高層住宅，其中面積為96.34平方米的住宅已于2016年10月賣給他人。宜昌盛祥物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛祥物業(yè)）與崔某某于2011年簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定入伙時(shí)盛祥物業(yè)預(yù)收12個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其后按年度繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，期末10日前繳納，逾期未繳納者，按所欠繳費(fèi)用日千分之三加收滯納金。住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按1.20元/平方米/月計(jì)收（包括公共秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)日常服務(wù)、房屋共用部位設(shè)備設(shè)施及小區(qū)共用部位設(shè)備設(shè)施小修）。2013年9月25日，機(jī)電實(shí)業(yè)公司與鴻某物業(yè)簽訂《宜昌市葛洲壩機(jī)電花苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同文件》，約定機(jī)電實(shí)業(yè)公司選聘鴻某物業(yè)對(duì)機(jī)電花苑小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，確定本小區(qū)高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.20元/月/平方米，鴻某物業(yè)按上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季或年繳納，業(yè)主未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按3%標(biāo)準(zhǔn)向鴻某物業(yè)支付違約金。本合同期滿，機(jī)電實(shí)業(yè)公司沒有將續(xù)聘或解聘鴻某物業(yè)的意見通知鴻某物業(yè)，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，鴻某物業(yè)繼續(xù)管理的，視為此合同自動(dòng)延續(xù)。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期滿后雙方未書面續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同，機(jī)電花苑小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，也未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前仍由鴻某物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。崔某某2016年向鴻某物業(yè)繳納過水費(fèi)，但至今未向鴻某物業(yè)繳納過物業(yè)服務(wù)費(fèi)，面積為123.97平方米的房屋欠付2013年10月1日至2016年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5801.64元（1.20元/月/平方米×123.97平方米×39個(gè)月），面積為96.34平方米的房屋欠付2013年12月1日至2016年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3930.74元（1.20元/月/平方米×96.34平方米×34個(gè)月），欠付物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)9732.38元。
同時(shí)查明，鴻某物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在一定的瑕疵，在管理上存在公共設(shè)施維護(hù)不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題。

本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。崔某某系機(jī)電花苑小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，故機(jī)電實(shí)業(yè)公司作為建設(shè)單位與鴻某物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)作為業(yè)主的崔某某具有約束力。因此，鴻某物業(yè)是本案適格原告，其有權(quán)向崔某某依約主張相關(guān)權(quán)利。因鴻某物業(yè)在管理上存在公共設(shè)施維護(hù)不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題，即鴻某物業(yè)在服務(wù)過程中存在一定的瑕疵，但本院考慮到即便該瑕疵存在也不屬于重大違約行為，同時(shí)考慮到物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)水平、部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)（而可能影響了物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同的水平）諸因素，尤其是考慮到物業(yè)服務(wù)合同作為整體性所要求的公平要求（即如果允許欠費(fèi)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交或少繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就會(huì)造成已誠(chéng)信繳費(fèi)業(yè)主也只享受了與欠費(fèi)業(yè)主同樣的物業(yè)服務(wù)，而有違公平正義的基本要求），故本院對(duì)崔某某的該抗辯也不予支持。同時(shí)崔某某所抗辯的鴻某物業(yè)提供服務(wù)存有瑕疵以及鴻某物業(yè)應(yīng)完善服務(wù)的問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主的自力救濟(jì)措施，也規(guī)定了權(quán)利主體（即業(yè)主大會(huì)或其業(yè)主委員會(huì)）及公權(quán)力介入的相關(guān)程序，崔某某可依法主張。
綜上所述，崔某某作為機(jī)電花苑小區(qū)的業(yè)主，理應(yīng)按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且機(jī)電實(shí)業(yè)公司與鴻某物業(yè)約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與崔某某與盛祥物業(yè)約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致，由此計(jì)算出崔某某應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)9732.38元。崔某某辯稱2013年全年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已繳納至盛祥物業(yè)，但未提交證據(jù)，且鴻某物業(yè)主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)起算時(shí)間為2013年12月1日而非2013年10月1日，故該抗辯意見本院不予采信，崔某某抗辯房屋賣給他人后物業(yè)服務(wù)費(fèi)不再由其繳納的意見符合事實(shí)，且鴻某物業(yè)據(jù)此變更了訴訟請(qǐng)求，故本院按照變更后的數(shù)額確認(rèn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。鴻某物業(yè)主張崔某某支付違約金291.97元的訴訟請(qǐng)求，因鴻某物業(yè)提供的服務(wù)確實(shí)存在一定的瑕疵，從利益衡平角度考慮，該主張本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第六十條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、崔某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付宜昌鴻某物業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)9732.38元[計(jì)算期間：2013年10月1日至2016年12月31日（123.97平方米房屋）；2013年12月1日至2016年9月30日（96.34平方米房屋）]；
二、駁回宜昌鴻某物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元減半收取計(jì)25元，由崔某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判員　　張?jiān)￡?yáng)

書記員：向亞琴