原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司。住所地宜昌市西陵二路31號。
法定代表人劉長橋，該公司總經(jīng)理。
委托代理人趙艷玲，女，漢族，1977年4月24日出生。特別授權代理。
委托代理人劉素素，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
被告王智強。
委托代理人肖露露，女，漢族，1955年9月8日出生。系被告王智強之妻。特別授權代理。

原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司（以下簡稱頤安信物業(yè)公司）訴被告王智強物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由審判員劉青春適用簡易程序，于2014年9月25日公開開庭進行了審理。原告頤安信物業(yè)公司的委托代理人趙艷玲、劉素素，被告王智強及其委托代理人肖露露到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明，被告王智強系楠?；▓@小區(qū)業(yè)主，住該小區(qū)1-1-103號，房屋面積151.66㎡。2012年3月23日，原告頤安信物業(yè)公司與楠海花園業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)委托服務合同》，從2012年4月原告正式全面為楠?；▓@小區(qū)提供物業(yè)服務。根據(jù)《物業(yè)委托服務合同》的約定，楠?；▓@小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)服務費標準為0.6元／㎡·月，非住宅物業(yè)服務費標準為1.2元／㎡·月，每年的四月三十日前收取全年的物業(yè)服務費，逾期按日萬分之五收取違約金；同時約定，如合同履行中發(fā)生爭議，提交仲裁委員會仲裁。雙方就付費時間及違約責任等事項做了具體約定。因被告未繳納物業(yè)服務費，2013年12月23日、2014年3月27日，原告兩次向被告進行了催收。
因小區(qū)車位緊張，原告根據(jù)《物業(yè)委托服務合同》第十四條的約定，將部分公共綠地和活動場所改用作停車場。
被告所在房屋為三樓。被告樓下二樓業(yè)主搭建的雨棚給被告的生活帶來了不便，對此原告并不否認，且多次進行了協(xié)調(diào)。同時針對小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象，原告頤安信物業(yè)公司通過信訪等渠道向城建等職能部門進行了反映和交涉。
被告王智強提交的水電費繳費單據(jù)顯示，2010年6月至2013年7月，被告不在該小區(qū)居住。
因被告王智強等業(yè)主未繳納物業(yè)費，原告頤安信物業(yè)公司于2014年7月31日向宜昌仲裁委員會申請仲裁，宜昌仲裁委員會以仲裁條款約定不明，導致仲裁協(xié)議無效為由，作出《不予受理通知書》。原告據(jù)此向本院提起訴訟。
上述事實，有原告提交的《物業(yè)委托服務合同》、催收物業(yè)費的照片、郵政特快專遞寄件單、宜昌市仲裁委《不予受理通知書》，被告提交的水電費收據(jù)、照片以及雙方當事人當庭陳述等證據(jù)證實。

本院認為，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。原告頤安信物業(yè)公司與楠?；▓@業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)委托服務合同》，主體適格，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合同合法有效。對包括被告王智強在內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。被告以2010年6月至2013年7月不在小區(qū)居住，不承認該合同的辯解理由，本院不予支持。被告2012年4月至2013年6月不在小區(qū)居住，并不影響原告頤安信物業(yè)公司對整個楠海花園小區(qū)提供安全保衛(wèi)、公共場所的保潔、綠化以及公用設備的維護等服務工作的開展，即使業(yè)主未在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。該期間的物業(yè)服務費應當按照合同的約定交納。
被告稱原告未能解決雨棚問題，本院認為，對小區(qū)存在亂搭亂建問題，原告作為一家從事物業(yè)服務的企業(yè)法人，對亂搭亂建現(xiàn)象進行勸阻，或者是向城建等職能部門進行反映，即是正確全面履行了合同義務。關于被告陽臺地漏不暢問題，該問題屬于房屋建筑質量問題，且屬于業(yè)主房屋自用部位范圍，根據(jù)《物業(yè)委托服務合同》第十六條的規(guī)定，屬于物業(yè)公司有償服務的范圍，如果原告在收取了被告的有償服務費后未能給被告維修好，被告可以另行起訴要求原告繼續(xù)維修或者返還維修費。如果原告愿意無償為被告維修，是原告對自己權利的處分。原告將公共綠地和活動場所改用做停車場，是因為小區(qū)車輛保有量增大，原有的停車位無法滿足需求，也是為全體業(yè)主的共同利益而為之，并不存在損害業(yè)主利益的問題。被告認為原告與小區(qū)業(yè)委會簽訂的《物業(yè)委托服務合同》存在違反《合同監(jiān)管條例》等問題，可以向有關職能部門反映，上述問題均不是《物業(yè)委托服務合同》約定的服務范圍，當然也不是本案的審理范圍。原告以上述問題作為不繳納物業(yè)費的抗辯理由，本院不予支持。
原告依照其與小區(qū)業(yè)委會簽訂的《物業(yè)委托服務合同》的約定，履行了合同義務，要求被告繳納2012年4月至2014年3月的物業(yè)服務費2184元，于法不悖。本院予以支持。但原告小區(qū)的車輛停放管理方面存在瑕疵，其要求被告支付違約金589元的訴訟請求，本院不予支持。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定，判決如下：

1、被告王智強于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務費人民幣2184元。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。未按本判決指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
2、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費25元（原告已預交），由原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司負擔5元，被告王智強負擔20元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　劉青春

書記員：鐘飛