周某
王群（湖北群暉律師事務(wù)所）
宜昌茂榮物業(yè)管理有限公司
黃振華
徐偉（湖北普濟律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）周某。
委托代理人王群，湖北群暉律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜昌茂榮物業(yè)管理有限公司。住所地:宜昌市發(fā)展大道91號。
法定代表人王茂榮，該公司董事長。
委托代理人黃振華，該公司法務(wù)部主任。特別授權(quán)代理。
委托代理人徐偉，湖北普濟律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
原審被告宜昌鳳凰池商務(wù)會所有限公司。住所地:宜昌市發(fā)展大道91號宜洋大廈三樓。
法定代表人劉蕾，該公司執(zhí)行董事。
上訴人周某因與被上訴人宜昌茂榮物業(yè)管理有限公司（以下簡稱茂榮物業(yè)公司）、原審被告宜昌鳳凰池商務(wù)會所有限公司（以下簡稱鳳凰池商務(wù)會所）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00433號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年7月16日受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭審理了本案。宜昌鳳凰池商務(wù)會所有限公司經(jīng)本院依法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2014年1月9日，宜昌宜洋置業(yè)有限公司與周某簽訂《宜洋大廈房屋租賃合同》1份，合同約定宜昌宜洋置業(yè)有限公司將其所有的宜洋大廈三樓約4000平方米房屋租賃給周某，租期自2014年2月1日起至2023年1月31日止。年租金144萬元，從2014年6月1日起開始計算租金，2014年2月1日至5月30日為免費裝修期。租金按季度支付，每季度前15日繳納租金。周某自行承擔(dān)水電費等費用，標(biāo)準(zhǔn)為相關(guān)部門公布的統(tǒng)一價格。合同簽訂后，宜昌宜洋置業(yè)有限公司于2014年2月將房屋交付給周某裝修。周某將房屋裝修后，以鳳凰池商務(wù)會所的名義進行經(jīng)營。
2014年11月21日，宜昌宜洋置業(yè)有限公司將上述出租的房產(chǎn)出售給茂榮物業(yè)公司，并簽訂《宜昌市商品房買賣合同》及《房屋租賃合同》的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由茂榮物業(yè)公司繼續(xù)履行原《宜洋大廈房屋租賃合同》，轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明:因原承租人一直未交納租金，原《房屋租賃合同》項下承租人未交納的租金由茂榮物業(yè)公司收取，權(quán)利義務(wù)由茂榮物業(yè)公司承擔(dān)。審理中，周某對《房屋租賃合同》轉(zhuǎn)讓協(xié)議無異議，對租金的實際收取人為茂榮物業(yè)公司無異議。2014年12月12日，上述發(fā)展大道91號房產(chǎn)登記在茂榮物業(yè)公司名下，建筑面積3708.22平方米。
茂榮物業(yè)公司購買房屋后，多次向周某催收租金，但周某一直以經(jīng)營不善未予支付，茂榮物業(yè)公司遂訴至原審法院，請求:1、依法解除與周某簽訂的租賃合同；2、判令周某和鳳凰池商務(wù)會所支付房屋租金72萬元，并從2014年12月1日起按每月12萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費至騰退房屋之日止；3、判令周某和鳳凰池商務(wù)會所據(jù)實支付水電費；4、周某和鳳凰池商務(wù)會所承擔(dān)全部訴訟費用。審理中，雙方核對確認(rèn)周某已向宜昌宜洋置業(yè)有限公司交付押金10萬元，2015年2月13日向茂榮物業(yè)公司交付租金20萬元，茂榮物業(yè)公司同意該30萬元從訴訟請求72萬元中予以扣除。雙方確認(rèn)截止2015年4月27日周某欠茂榮物業(yè)公司電費96464.34元。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實的主要證據(jù)有:《宜洋大廈房屋租賃合同》、《商品房買賣合同》、《房屋產(chǎn)權(quán)證書》、《房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及雙方的當(dāng)庭陳述等。
本院認(rèn)為:1、依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條 ?“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”之規(guī)定，即使是周某因劉榮生原因造成違約，也應(yīng)先向茂榮物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，至于與劉榮生的糾紛應(yīng)另行起訴解決。因此，對周某上訴所稱的違約是正常理由的辯解不予支持。2、依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。在案證據(jù)表明，茂榮物業(yè)公司曾多次催收租金。盡管周某辯稱不能證明是鳳凰池商務(wù)會所的工作人員簽收的，且本院認(rèn)為茂榮物業(yè)公司的催收確實存在瑕疵，但是，本院同時認(rèn)為交付租金為承租人的主合同義務(wù)，茂榮物業(yè)公司提起訴訟也可以視為是一種催收方式。周某在茂榮物業(yè)公司提起訴訟之后仍未及時按約支付租金，致使茂榮物業(yè)公司的合同目的不能實現(xiàn)。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第四款 ?之規(guī)定，茂榮物業(yè)公司有權(quán)解除合同。3、周某上訴稱其鳳凰池商務(wù)會所投資已近千萬，但其簽訂租賃合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到每月須支付租金12萬元，明知應(yīng)當(dāng)支付租金且有能力支付卻拒不支付，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條 ?之規(guī)定，周某應(yīng)當(dāng)自擔(dān)責(zé)任。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件訴訟費8965元（周某已預(yù)交），由周某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:1、依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條 ?“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”之規(guī)定，即使是周某因劉榮生原因造成違約，也應(yīng)先向茂榮物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，至于與劉榮生的糾紛應(yīng)另行起訴解決。因此，對周某上訴所稱的違約是正常理由的辯解不予支持。2、依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。在案證據(jù)表明，茂榮物業(yè)公司曾多次催收租金。盡管周某辯稱不能證明是鳳凰池商務(wù)會所的工作人員簽收的，且本院認(rèn)為茂榮物業(yè)公司的催收確實存在瑕疵，但是，本院同時認(rèn)為交付租金為承租人的主合同義務(wù)，茂榮物業(yè)公司提起訴訟也可以視為是一種催收方式。周某在茂榮物業(yè)公司提起訴訟之后仍未及時按約支付租金，致使茂榮物業(yè)公司的合同目的不能實現(xiàn)。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第四款 ?之規(guī)定，茂榮物業(yè)公司有權(quán)解除合同。3、周某上訴稱其鳳凰池商務(wù)會所投資已近千萬，但其簽訂租賃合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到每月須支付租金12萬元，明知應(yīng)當(dāng)支付租金且有能力支付卻拒不支付，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條 ?之規(guī)定，周某應(yīng)當(dāng)自擔(dān)責(zé)任。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件訴訟費8965元（周某已預(yù)交），由周某負(fù)擔(dān)。

審判長：李淑一
審判員：胡建華
審判員：關(guān)俊峰

書記員：張鵬煒