原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂有限責(zé)任公司(以下簡稱舞夜星空公司)，住所地宜昌市西陵區(qū)東山大道11號。
法定代表人周曉紅，系該公司經(jīng)理。
被告三峽大學(xué)，住所地宜昌市西陵區(qū)。
法定代表人何偉軍，系該校校長。
委托代理人朱明杰，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）。
委托代理人劉望洲，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）。

原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂有限責(zé)任公司與被告三峽大學(xué)房屋租賃合同和不當(dāng)?shù)美m紛一案，本院于2015年10月16日立案受理后，于2016年4月28日作出（2015）鄂西陵民初字第01848號民事判決書，原、被告均不服一審判決，向宜昌市中級人民法院提起上訴。2017年6月21日，宜昌市中級人民法院作出（2017）05民終218號民事裁定書，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。本院于2017年8月10日重新立案受理后，依法組成由審判員尹暹賓擔(dān)任審判長，審判員李敏、郭娟參加評議的合議庭，于2017年9月20日公開開庭進行了審理。原告法定代表人周曉紅、被告三峽大學(xué)委托代理人朱明杰均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告舞夜星空公司訴稱，2007年4月12日，原、被告簽訂《房屋管理協(xié)議書》1份，約定：原告租賃被告位于宜昌市西陵區(qū)新街34號原湖北省巖崩滑坡研究所辦公樓，建筑面積1042㎡，租賃期限10年，自2007年6月1日起至2017年5月31日止，年租金115000元，押金5000元。承租房屋用途原為宿舍、車庫652.54㎡（建成年限1978年），辦公350.39㎡（建筑年限1975、1985年）。原告承租后，投入巨額資金將承租房屋全部改造成商業(yè)門面，分別開設(shè)了“宜昌市張關(guān)合渣店”、“石上清泉餐館”及“賓館”等。在改造剛剛完成時，因宜昌市政府舊城改造需要將承租房屋四周獻福路、人民路、新街等納入綜合改造地段進行長時間的施工改造，且經(jīng)常性進行道路封閉施工，給原告的經(jīng)營帶來諸多不利影響，待上述道路改造完畢，原告的經(jīng)營走上正軌，每年凈收益10萬元以上。正當(dāng)原告開始收回投資成本和盈利時，2014年9月11日，宜昌市西陵區(qū)政府下達房屋征收公告，將承租房屋納入拆遷征收范圍，原告的經(jīng)營活動不得不提前終止。由于原告的租賃合同截止2017年5月31日，被告提前近三年解除了與原告的租賃合同，使原告可得利益損失達30萬元以上。之后被告就承租房屋與西陵區(qū)房屋征收與補償辦公室簽訂了《征收補償協(xié)議》，被告獲得了拆遷補償款8387569.38元，其中一樓原宿舍、車庫、辦公房屋正常補償標準分別為每6489元/㎡、6633元/㎡。由于原告的巨額投資改造成商業(yè)門面（住改非），補償標準分別提高到15481.6元/㎡和10434.4元/㎡，比照相對應(yīng)原面積155.05㎡和107.12㎡折算，被告共獲利1801508.97元。按照“誰投資誰收益”的原則，上述獲利應(yīng)歸原告所有。2015年7月29日，西陵區(qū)環(huán)城南路棚戶區(qū)改造項目指揮部工作專班給原告出具《情況說明》，說明其沒有對原告剩余經(jīng)營期部分和“住改非”進行補償，請原告與產(chǎn)權(quán)人（被告）協(xié)商解決或采取司法途徑解決。故訴至法院，請求判令：1、被告給付原告住改非增值部分補償款1801508.97元，賠償原告預(yù)期經(jīng)營損失236691.48元，共計2038200.45元。并自2015年10月10日起以2038200.45元基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率支付原告利息至付清之日止；2、本案訴訟費由被告負擔(dān)。
被告三峽大學(xué)辯稱，原告訴稱不實，與原告簽訂合同時，我?？紤]到出租房屋裝修較陳舊需全面裝修，為避免原告對房屋裝修后無法收回投資，同意將租賃期限暫定為10年，在締約時就給予了原告相當(dāng)大的優(yōu)惠。原告自承租我校房屋后，只投資進行了室內(nèi)裝修，從未對房屋原有的主體結(jié)構(gòu)進行過改造，不存在原告對承租房屋進行“住改非”。經(jīng)我校授權(quán)，原告已于2015年7月28日從西陵區(qū)房屋征收與補償辦公室領(lǐng)取了30萬元的裝修補償金。自2007年6月起至該房屋拆遷時，原告除享受租期及免租優(yōu)惠、欠繳租金外，現(xiàn)已收回絕大部分的裝修投資款?！斗课莨芾韰f(xié)議》中第八條明確約定，“如遇搬遷時，按宜昌市政府裝修補償部分歸原告，我校退還原告多交的管理費?！鄙鲜黾s定是解決本案拆遷補償款歸屬唯一的合同依據(jù)。在拆遷補償時，評估機構(gòu)對裝修和房屋價格分別進行了評估，評估機構(gòu)關(guān)于車庫改非、住改非評估單價的計算公式僅與房屋座落位置、房屋進深、房屋樓層等房屋本身的結(jié)構(gòu)及房屋建成年份有關(guān)，與原告是否投資進行了裝修無關(guān)，現(xiàn)在之所以臨街具有更高的商業(yè)價值系宜昌市城市道路變遷改擴建所致，絕非原告的功勞。原告要求我校向其支付房屋拆遷補償款1801508.97元無事實依據(jù)且不公平。原告對其所稱的可得利益損失的數(shù)額及組成部分沒有舉出任何證據(jù)證明。我校從未單方解除與原告訂立的房屋租賃合同，該合同不能履行系政府征收所致，我校依法不承擔(dān)任何違約責(zé)任。請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
經(jīng)審理查明，原湖北省巖崩滑坡研究所在本市城區(qū)新街34號有2棟房屋，其中一棟為4層，建筑面積為652.54㎡，用途為宿舍和車庫，建成年限為1978年；另一棟為3層，建筑面積為350.39㎡，用途為辦公，建成年限為1975年、1985年。2004年3月19日，經(jīng)湖北省教育廳、科技廳、財政廳同意，湖北省巖崩滑坡研究所整體并入三峽大學(xué)，其人、財、物及一切動產(chǎn)、不動產(chǎn)歸三峽大學(xué)統(tǒng)一管理。
2007年4月12日，三峽大學(xué)基建與后勤管理處（甲方）與舞夜星空公司（乙方）簽訂《房屋管理協(xié)議書》1份，協(xié)議約定：甲方將位于新街34號原湖北省巖崩滑坡研究所辦公樓交由乙方管理，房屋建筑面積為1002㎡；期限10年，即自2007年6月1日起至2017年5月31日止；房屋使用管理費為每年115000元，每年6月份和12月份分兩次交管理費；租房押金5000元;乙方不準擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施，違者限期恢復(fù)原結(jié)構(gòu)，并交甲方5000-10000元的違約金，乙方承擔(dān)房屋的維修費用；使用期間，甲方不得隨意終止協(xié)議（拆遷除外）；如遇搬遷，按宜昌市政府裝修補償部分歸乙方，甲方退還乙方多交的管理費。
舞夜星空公司承租上述房屋后，經(jīng)三峽大學(xué)同意，對房屋按照經(jīng)營需要進行了室內(nèi)裝飾和室內(nèi)改造。2009年6月30日，舞夜星空公司將上述房屋的約270㎡出租給蔡軍，用于經(jīng)營宜昌市張關(guān)合渣酒店，租賃期限從2009年7月20日起至2012年7月19日止，每年租金78000元，宜昌市張關(guān)合渣酒店在合同上蓋章。2011年4月19日，舞夜星空公司將上述房屋2-4樓約650㎡出租給陳亮，用于經(jīng)營宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓，租賃期限從2011年4月19日起至2016年4月18日止，每年租金124000元，宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓在合同上蓋章。
2014年9月11日，宜昌市西陵區(qū)政府下達房屋征收公告，將上述房屋納入拆遷征收范圍。三峽大學(xué)與舞夜星空公司口頭解除了雙方之間的《房屋管理協(xié)議書》。舞夜星空公司未再向三峽大學(xué)交納上述房屋的管理費(舞夜星空公司的管理費交至2014年6月，經(jīng)協(xié)商，部分管理費減免)。2015年7月底，上述房屋被拆除。
2015年6月26日，西陵區(qū)房屋征收與補償辦公室與三峽大學(xué)就本案所涉2棟房屋分別簽訂《房屋征收補償協(xié)議》,約定:對原宿舍和車庫（產(chǎn)權(quán)登記面積為652.54㎡）的補償標準為：住宅房（宿舍）補償費497.49㎡×6489元/㎡、商業(yè)房（車庫）155.05㎡×15481.6元/㎡；對原辦公樓（產(chǎn)權(quán)登記面積為350.39㎡）的補償標準為：辦公房補償費243.27㎡×6633元/㎡、商業(yè)房107.12㎡×10434.4元/㎡；對車庫和辦公室改非的評估單價是按路線價×深度修正系數(shù)×間接臨街修正系數(shù)×樓層分配系數(shù)+建筑物重置價計算而來。就本案所涉2棟房屋，三峽大學(xué)獲得的拆遷補償款為9154637.6元（計算方式：6360634.73元+2794002.87元=9154637.6元），其中住改非的增值金額為1801508.97元。
2015年8月17日，西陵區(qū)房屋征收與補償辦公室與宜昌市張關(guān)合渣酒店、宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓、舞夜星空公司的法定代表人周曉紅分別簽訂《征收補償協(xié)議》，協(xié)議均言明受產(chǎn)權(quán)單位委托，對上述經(jīng)營戶的裝飾裝修及相應(yīng)的資產(chǎn)進行經(jīng)濟補償，并對搬家費進行了約定。其中，對宜昌市張關(guān)合渣酒店的裝飾裝修補償206090元，對宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓的裝飾裝修補償520438元（計算方式：14071元+506367元=520438元），對舞夜星空公司的裝飾裝修補償65176元、基礎(chǔ)設(shè)施改造費用30萬元。同時約定，對宜昌市西陵區(qū)石上清泉酒樓的補償款中，關(guān)于化糞池、下水道的改造費用6500元，對舞夜星空公司的房屋基礎(chǔ)設(shè)施改造費用30萬元，從三峽大學(xué)的房屋總補償款中扣除?，F(xiàn)原告為住改非的拆遷補償1801508.97元及提前解除房屋租賃的經(jīng)營損失（含二者利息損失）向法院提起訴訟。
經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人不能達成協(xié)議。
以上事實，有當(dāng)事人身份信息1組、房屋產(chǎn)權(quán)證2份、《房屋管理協(xié)議書》1份、《房屋租賃合同》2份、《征收補償協(xié)議》6份及庭審筆錄在卷佐證。

本院認為，本案事實清楚，證據(jù)充分，法律關(guān)系明確，原、被告間的《房屋管理協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，合同實質(zhì)為房屋租賃合同，雙方均應(yīng)受合同條款約定的約束。原告第一項訴請中的住改非增值部分，屬于不當(dāng)?shù)美m紛，第一項訴請中的預(yù)期利益，屬于房屋租賃合同糾紛。
國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！笨梢?，被征收房屋所有權(quán)人是拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人，除合同另有約定的除外，被征收房屋使用人不是拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人。本案中，在雙方的房屋租賃合同中，被告作為被拆遷人將房屋裝修部分的拆遷補償，明確約定為原告接受補償，該約定符合法律規(guī)定，本院予以支持。
同法第二十五條規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。”本案中，被告就其位于宜昌市西陵區(qū)新街34號房屋與房屋征收部門簽訂的拆遷補償協(xié)議，是一個自由協(xié)商的過程，按什么標準補償，是征收人與被拆遷人的權(quán)利處分范圍，與承租人即原告沒有任何關(guān)系。
本案爭議的住改非拆遷補償部分，與原告對承租房屋的裝修或改造沒有關(guān)系，按照上述法律規(guī)定的精神，原告不符合接受補償?shù)馁Y格。原告承租被告房屋后，根據(jù)經(jīng)營需要對承租房屋進行內(nèi)部裝修與內(nèi)部改造，房屋建筑面積沒有增加，房屋征收部門對車庫和辦公室改非的評估單價是按路線價×深度修正系數(shù)×間接臨街修正系數(shù)×樓層分配系數(shù)+建筑物重置價計算而來，且原、被告雙方的租賃合同明確約定了作為承租人的原告不準擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施，現(xiàn)有證據(jù)不能證明原告與被征收房屋的評估價格相關(guān)的任一因數(shù)有關(guān)系。必須強調(diào)的是：被告出租房屋由原告經(jīng)營，雙方在租賃合同中雖未明確被告承租房屋的用途，但從事后合同的履行看，被告對此明知，可見住改非的關(guān)鍵因素在于被告，即被告既可以將房屋出租給原告也可以將房屋出租給其他人用于經(jīng)營，被告仍然可以獲得相應(yīng)的住改非補償，故原告以其承租房屋后造成承租房屋的增值，依“誰投資誰受益”的原則，請求被告返還補償款及其利息損失，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。
同時，原、被告間的《房屋管理協(xié)議書》第六條第2項約定：“使用期間不得隨意終止協(xié)議（拆遷除外）”，可見雙方約定租賃房屋遇政府拆遷不是違約的情形，是房屋租賃合同約定解除的條件成就，按照雙方的約定，合同解除后，被告退還原告多交的管理費（房屋租金），但雙方?jīng)]有關(guān)于被告賠償原告預(yù)期利益的約定，原、被告間的房屋租賃合同將裝修拆遷補償由原告所得，就是對原告損失的補償，原告再請求被告賠償原告預(yù)期利益（含利息損失），不符合公平原則，也沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，原告訴訟請求，本院依法不予支持。案件經(jīng)本院法官聯(lián)席會議討論，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂有限責(zé)任公司本案全部訴訟請求。
案件受理費23216元（原告已預(yù)交），由原告宜昌舞夜星空餐飲娛樂有限責(zé)任公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長 尹暹賓
審判員 李敏
審判員 郭娟

書記員： 李聰