宜昌神某物業(yè)管理有限責(zé)任公司
邢誠（湖北三立律師事務(wù)所）
望某某

原告宜昌神某物業(yè)管理有限責(zé)任公司，組織機(jī)構(gòu)代碼66227246-X，住宜昌市夷陵區(qū)夷興大道安旺花園。
法定代表人王慧，該公司經(jīng)理。
委托代理人邢誠，湖北三立律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告望某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)。
原告宜昌神某物業(yè)管理有限責(zé)任公司訴被告望某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年9月29日立案受理，本院受理后，依法由審判員呂新社獨(dú)任審判，于2016年4月14日公開開庭審理了本案。
原告委托代理人邢誠、被告望某某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告在2007年6月4日與宜昌安華置業(yè)有限責(zé)任公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》選聘原告為安旺花園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
依照該合同約定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為“多層住宅:0.35元／月／平方米；小高層住宅:0.75元／月／平方米；商業(yè)物業(yè):1.5元／月／平方米”。
合同簽訂后原告依約開始為安旺花園物業(yè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
被告為安旺花園物業(yè)小區(qū)的業(yè)主，其在居住期間應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，但是從2010年7月1日起被告就一直拒絕向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
原告認(rèn)為，原告作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)后，被告應(yīng)當(dāng)依法繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告拖欠物業(yè)費(fèi)的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害到了原告的合法權(quán)益，故訴請法院，請求判令:1、被告支付原告物業(yè)費(fèi)共計2376元，并支付違約金1148元（截止2014年12月31日）并從2014年12月31日起至實(shí)際支付之日止按照欠付金額日3‰的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付滯納金；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱，被告不知道有前期物業(yè)合同，被告不交物業(yè)費(fèi)是因?yàn)楸桓娣孔勇┧畤?yán)重，三間房屋屋頂有裂口，被告曾找過房管局后來物業(yè)修過一次但是一個月后仍然漏水，同時被告的車在小區(qū)內(nèi)也被劃過。
本院認(rèn)為，在安旺花園小區(qū)業(yè)主委員會沒有成立的情況下宜昌安華置業(yè)有限責(zé)任公司作為小區(qū)的開發(fā)單位有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》依法對全體業(yè)主具有約束力，被告理應(yīng)受該協(xié)議的約束，被告提出其沒有在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字的抗辯理由本院不予采納。
關(guān)于房屋漏水的問題。
依照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條 ?第二款 ?規(guī)定屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條 ?規(guī)定對于超出保修期范圍的公共部位的維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)依法從業(yè)主交納的公共維修基金中予以列支。
本案中安旺花園小區(qū)從竣工交付到現(xiàn)在已經(jīng)超出了房屋的保修期，故對于房屋漏水的重新修繕應(yīng)當(dāng)由小區(qū)公共維修基金中予以開支，在公共維修基金使用完畢的情況下則由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條第三款規(guī)定:“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
”據(jù)此，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)后其職責(zé)僅僅在于處理共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的一般性常規(guī)性維護(hù)，本案中對于房屋漏水部分的重新修繕并不屬于物業(yè)公司的責(zé)任范圍，被告無權(quán)以此為理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
關(guān)于車輛被劃的問題。
該問題的焦點(diǎn)在于被告與原告之間是否存在保管合同關(guān)系，依照《中華人民共和國合同法》第三百六十七條 ?規(guī)定:“保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。
”，據(jù)此，保管合同的成立應(yīng)當(dāng)有被保管物的交付行為。
在本案中，被告在將車輛停放后并不向原告交付車鑰匙，故據(jù)此可以確認(rèn)原告并不實(shí)際控制停放的車輛，同時被告對于車輛的保管與原告又沒有達(dá)成其他的約定。
雖然原告收取了停車費(fèi)，但相對于車輛本身的價值而言，差距巨大，據(jù)此原告收取的停車費(fèi)不具有保管費(fèi)的性質(zhì)，被告與原告之間并不存在保管合同關(guān)系。
據(jù)此被告不得以車輛被劃為理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
原告主張按照日3‰的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，本院認(rèn)為其明顯高于實(shí)際損失，故對滯納金的請求依法不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告望某某本判決發(fā)生法律效力后立即向原告宜昌神某物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付物業(yè)費(fèi)2376元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取25元，由被告望某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認(rèn)為，在安旺花園小區(qū)業(yè)主委員會沒有成立的情況下宜昌安華置業(yè)有限責(zé)任公司作為小區(qū)的開發(fā)單位有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》依法對全體業(yè)主具有約束力，被告理應(yīng)受該協(xié)議的約束，被告提出其沒有在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字的抗辯理由本院不予采納。
關(guān)于房屋漏水的問題。
依照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條 ?第二款 ?規(guī)定屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條 ?規(guī)定對于超出保修期范圍的公共部位的維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)依法從業(yè)主交納的公共維修基金中予以列支。
本案中安旺花園小區(qū)從竣工交付到現(xiàn)在已經(jīng)超出了房屋的保修期，故對于房屋漏水的重新修繕應(yīng)當(dāng)由小區(qū)公共維修基金中予以開支，在公共維修基金使用完畢的情況下則由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條第三款規(guī)定:“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
”據(jù)此，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)后其職責(zé)僅僅在于處理共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的一般性常規(guī)性維護(hù)，本案中對于房屋漏水部分的重新修繕并不屬于物業(yè)公司的責(zé)任范圍，被告無權(quán)以此為理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
關(guān)于車輛被劃的問題。
該問題的焦點(diǎn)在于被告與原告之間是否存在保管合同關(guān)系，依照《中華人民共和國合同法》第三百六十七條 ?規(guī)定:“保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。
”，據(jù)此，保管合同的成立應(yīng)當(dāng)有被保管物的交付行為。
在本案中，被告在將車輛停放后并不向原告交付車鑰匙，故據(jù)此可以確認(rèn)原告并不實(shí)際控制停放的車輛，同時被告對于車輛的保管與原告又沒有達(dá)成其他的約定。
雖然原告收取了停車費(fèi)，但相對于車輛本身的價值而言，差距巨大，據(jù)此原告收取的停車費(fèi)不具有保管費(fèi)的性質(zhì)，被告與原告之間并不存在保管合同關(guān)系。
據(jù)此被告不得以車輛被劃為理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
原告主張按照日3‰的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，本院認(rèn)為其明顯高于實(shí)際損失，故對滯納金的請求依法不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告望某某本判決發(fā)生法律效力后立即向原告宜昌神某物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付物業(yè)費(fèi)2376元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取25元，由被告望某某負(fù)擔(dān)。

審判長：呂新社

書記員：姜靜