上訴人（原審被告）宜昌欣泰置業(yè)有限公司。住所地：宜昌市夷陵路278號。
法定代表人楊志軍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人薛元洪，湖北普濟律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）徐某。
上訴人宜昌欣泰置業(yè)有限公司（以下簡稱欣泰置業(yè)公司）因與被上訴人徐某租賃合同糾紛一案，不服湖北省遠安縣人民法院（2013）鄂遠安民初字第01345號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月7日立案受理后。依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認定，2012年3月1日，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂一份《百惠廣場租賃合同》，約定欣泰置業(yè)公司將百惠廣場一樓10號商鋪租賃給徐某經(jīng)營嬰幼兒用品銷售，租賃期限為2012年3月1日至2012年9月30日，月租金1750元。徐某按合同約定向欣泰置業(yè)公司支付了履約保證金1500元后進入商鋪經(jīng)營。租賃期屆滿后，徐某提出與欣泰置業(yè)公司續(xù)簽租賃合同，欣泰置業(yè)公司在百惠廣場的負責(zé)人佟建勇答復(fù)按原合同執(zhí)行，暫不續(xù)簽合同，由雙方仍按原合同約定履行。2013年1月25日，欣泰置業(yè)公司在百惠廣場內(nèi)張貼通知，以將對商場進行整體裝修為由，限在商場內(nèi)經(jīng)營且已到期的所有商戶于2013年2月19日前搬離，此舉遭到在此租賃經(jīng)營期滿的所有商戶反對并引發(fā)群體矛盾，經(jīng)有政府關(guān)部門協(xié)調(diào)處理后，欣泰置業(yè)公司于2013年2月21日再次在商場內(nèi)發(fā)出通知，限各商戶于2013年2月24日前搬離，但徐某等商戶未在通知期限內(nèi)搬離。2013年2月27日，欣泰置業(yè)公司召集徐某等商戶在一起協(xié)商未果。當(dāng)日，欣泰置業(yè)公司給徐某等商戶送達《解除租賃關(guān)系通知書》，限徐某等于2013年3月31日前搬離。因仍有部分商戶未搬離，欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關(guān)閉商場大門并對商場進行整體裝修。徐某等人上訪至遠安縣政府有關(guān)部門，經(jīng)協(xié)調(diào)，部分商戶搬離，但徐某等兩個商戶以損失較大未獲得賠償為由拒絕搬離。在此期間，經(jīng)協(xié)調(diào)由欣泰置業(yè)公司在商場前搭建活動板房提供給徐某等兩個商戶經(jīng)營，因欣泰置業(yè)公司未及時搭建且徐某等人反悔而未成。2013年5月7日，徐某等兩個商戶到商場內(nèi)未見到貨物即報警，經(jīng)遠安縣公安局刑警大隊調(diào)查，證實系欣泰置業(yè)公司安排他人所為，所有貨物均被打包后放置在欣泰置業(yè)公司的庫房。欣泰置業(yè)公司將商場裝修完畢后，于2013年5月10日整體對外出租從事服裝銷售。因雙方對賠償事宜協(xié)調(diào)未果，故徐某提起訴訟。請求人民法院依法判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某的貨物損失100972元、停業(yè)損失12000元、店鋪轉(zhuǎn)讓費損失29800元、裝修費損失17400元，退還押金1500元。原審法院同時認定，原審法院在審理本案過程中組織雙方當(dāng)事人到欣泰置業(yè)公司放置徐某貨物的庫房查看貨物后，要求徐某清點貨物數(shù)量后將貨物取走，但徐某以無法變賣、造成損失為由拒絕取走貨物。
原審法院認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”。徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂的《百惠廣場租賃合同》于2012年9月30日到期后，雙方未再續(xù)簽合同，同意按原租賃合同執(zhí)行，應(yīng)視為不定期租賃，欣泰置業(yè)公司雖可以隨時解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知徐某。欣泰置業(yè)公司于2013年1月25日在商場內(nèi)向所有商戶發(fā)出限期要求搬離全部物品的通知，實為解除合同。因當(dāng)時正接近春節(jié)，徐某此前并未得到告知且基于對欣泰置業(yè)公司的信賴購進較多商品待售；此后，欣泰置業(yè)公司未通過合法途徑擅自轉(zhuǎn)移徐某的貨物，且欣泰置業(yè)公司在將店鋪裝修完成后，亦未優(yōu)先讓徐某承租，欣泰置業(yè)公司對徐某因此所造成的損失應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)賠償。徐某要求欣泰置業(yè)公司給予賠償?shù)睦碛刹糠殖闪?，?yīng)對其合理要求予以支持。按租賃同類店鋪租金標(biāo)準(zhǔn)并以六個月為限補償徐某的租金損失10500元（1750元∕月×6月），欣泰置業(yè)公司另外補償徐某商品貶值損失25000元。雙方解除合同后，欣泰置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)退還徐某交納的保證金1500元。欣泰置業(yè)公司在轉(zhuǎn)移徐某商品時通過現(xiàn)場錄像并制作清單，應(yīng)根據(jù)該清單返還徐某商品。依照《中華人民共和國合同法》第二百三十二條、第一百一十三條之規(guī)定，判決：一、欣泰置業(yè)公司依其清單返還徐某原留置在商場內(nèi)的貨物；賠償徐某損失35500元；退還徐某保證金1500元。限本判決生效后三日內(nèi)履行。二、駁回徐某其他訴訟請求。一審案件受理費3584元減半收取1792元，由徐某負擔(dān)1075元，欣泰置業(yè)公司負擔(dān)717元。
經(jīng)審理查明，原審法院判決認定的事實屬實，本院予以確認。
同時查明，2013年12月30日，在原審法院法官張佑和、張宜見證下，徐某到欣泰置業(yè)公司對其貨物進行清點后，將貨物全部領(lǐng)回。在本案二審?fù)徶校炷趁鞔_表示對欣泰置業(yè)公司向其送達的《解除租賃關(guān)系通知書》的時間是2013年3月31日。
本院認為：一、關(guān)于欣泰置業(yè)公司單方解除與付菊香所簽《百惠廣場租賃合同》是否合法的問題。
本院認為，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂的《百惠廣場租賃合同》意思表示真實，內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，屬有效合同。合同到期后，因當(dāng)事人之間未重新續(xù)簽租賃合同，雙方形成不定期租賃合同關(guān)系，徐某與欣泰置業(yè)公司均依法享有隨時解除合同的權(quán)利。欣泰置業(yè)公司向徐某送達《解除租賃關(guān)系通知書》，雖然徐某未簽收，但在本案一、二審審理過程中，徐某對欣泰置業(yè)公司向其送達的《解除租賃關(guān)系通知書》之事實予以認可。因此，本院據(jù)此認定雙方當(dāng)事人之間的不定期租賃關(guān)系已于2013年2月27日解除。同時，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條的規(guī)定，出租人在解除與承租人之間不定期租賃關(guān)系時，依法應(yīng)給予承租人騰退房屋的合理期限。從本案事實來看，欣泰置業(yè)公司在與徐某解除不定期租賃關(guān)系前先后兩次以通知方式要求徐某搬離其出租商鋪，且在送達《解除租賃關(guān)系通知書》后，徐某又實際占用了一段時間，自欣泰置業(yè)公司2013年1月25日第一次張貼要求租賃戶騰退的通知時起至欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關(guān)閉商場大門時止前后超過兩個月。因此，應(yīng)當(dāng)認定欣泰置業(yè)公司在行使合同單方解除權(quán)時已給予徐某合理的騰退期，并無不當(dāng)。徐某在《解除租賃關(guān)系通知書》所規(guī)定的期限內(nèi)拒絕騰退租賃房屋，欣泰置業(yè)公司將其承租房屋內(nèi)的貨物打包后存放于其倉庫保管，欣泰置業(yè)公司的行為并無過錯。徐某在欣泰置業(yè)公司與其解除合同后，未積極尋求其他經(jīng)營場地或者租賃其他房屋繼續(xù)經(jīng)營，由此造成的經(jīng)營損失應(yīng)由徐某自行承擔(dān)。在本案訴訟過程中，徐某在原審法院法官的見證下從欣泰置業(yè)公司處領(lǐng)回了全部貨物，因此，本案不存在欣泰置業(yè)公司向徐某返還貨物的問題。因徐某在從欣泰置業(yè)公司領(lǐng)回貨物時對其貨物的數(shù)量和質(zhì)量并未提出異議，且在本案訴訟過程中也未提交證據(jù)證實其貨物貶值，故原審法院判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某商品貶值損失35500元無事實及法律依據(jù)，本院予以糾正。但欣泰置業(yè)公司在解除與徐某不定期租賃合同之后，應(yīng)將徐某交納的履約保證金1500元予以退還。
二、關(guān)于欣泰置業(yè)公司將其與徐某所簽《百惠廣場租賃合同》解除后再次整體對外出租，徐某是否享有優(yōu)先承租權(quán)？欣泰置業(yè)公司應(yīng)否對徐某主張的相關(guān)損失承擔(dān)民事責(zé)任。
本院認為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)，雖非合同法賦予承租人的法定權(quán)利，但亦并不為法律所禁止。因此，如出租人與承租人雙方在租賃合同中明確對承租人的優(yōu)先承租權(quán)進行了約定，依意思自治原則，該類約定亦應(yīng)認定為有效。本案雙方所簽《百惠廣場租賃合同》第3.3.2條明確約定，租賃期滿徐某無違約行為，則享有在同等條件下對場地的優(yōu)先承租權(quán)，欣泰置業(yè)公司在其于2013年2月21日及同月27日分別向徐某送達的《通知》及《解除租賃關(guān)系通知書》均承諾裝修完成后，嚴(yán)格履行《百惠廣場租賃合同》第3.3.2條約定，保證徐某同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)。所以，依照合同約定，本案所涉租賃合同解除后，欣泰置業(yè)公司如繼續(xù)出租該商鋪，徐某依約應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。但是，優(yōu)先承租權(quán)作為一種約定權(quán)利，其權(quán)利來源于租賃雙方的合同約定，不得超越簽約雙方于合同簽訂時的合理預(yù)期，就租賃合同約定的優(yōu)先承租權(quán)而言，其目的在于對于既存租賃關(guān)系的持續(xù)性維護，而非賦予了承租人超越既定租賃關(guān)系范圍的權(quán)利。也就是說，承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提，該“同等條件”并非僅僅在承租人與第三人之間“同等”，還意味著與原租賃合同的標(biāo)的應(yīng)為“絕對同一”，如基于承租人對于“部分房屋”的租賃賦予其對出租人所有的“整體房屋”享有優(yōu)先承租權(quán)，無疑超越了雙方簽約時持續(xù)性維護既定租賃關(guān)系的合同目的，構(gòu)成事實上的權(quán)利濫用。本案欣泰置業(yè)公司與徐某所簽《百惠廣場租賃合同》雖有優(yōu)先承租權(quán)的約定，但因欣泰置業(yè)公司解除該合同后再次出租時系將包含本案所涉商鋪在內(nèi)的整個商場整體對外出租，并非將徐某原承租的房屋再行單獨出租，二者標(biāo)的并不同一，故徐某于此情形并不享有優(yōu)先承租權(quán)。原審法院以欣泰置業(yè)公司保證徐某享有優(yōu)先承租權(quán)為由判決欣泰置業(yè)公司賠償徐某損失15000元缺乏事實及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
綜上所述，原審法院判決認定事實清楚，審判程序合法，但適用法律錯誤，致使對本案處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷湖北省遠安縣人民法院（2013）鄂遠安民初字第01345號民事判決。
二、宜昌欣泰置業(yè)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向徐某返還保證金1500元。
三、駁回徐某對宜昌欣泰置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費1792元（徐某已預(yù)交），由徐某負擔(dān)。二審案件受理費725元（宜昌欣泰置業(yè)有限公司已預(yù)交），由徐某負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 李淑一 審 判 員 胡建華 代理審判員 關(guān)俊峰
書記員：張鵬煒
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