上訴人（原審被告）宜昌欣泰置業(yè)有限公司。
法定代表人楊志軍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人薛元洪，湖北普濟律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）徐某。
上訴人宜昌欣泰置業(yè)有限公司（以下簡稱欣泰置業(yè)公司）因與被上訴人徐某租賃合同糾紛一案，不服湖北省遠安縣人民法院（2013）鄂遠安民初字第01345號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月7日立案受理后。依法組成由審判員李淑一擔任審判長，審判員胡建華、代理審判員關俊峰參加的合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院認定，2012年3月1日，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂一份《百惠廣場租賃合同》，約定欣泰置業(yè)公司將百惠廣場一樓10號商鋪租賃給徐某經(jīng)營嬰幼兒用品銷售，租賃期限為2012年3月1日至2012年9月30日，月租金1750元。徐某按合同約定向欣泰置業(yè)公司支付了履約保證金1500元后進入商鋪經(jīng)營。租賃期屆滿后，徐某提出與欣泰置業(yè)公司續(xù)簽租賃合同，欣泰置業(yè)公司在百惠廣場的負責人佟建勇答復按原合同執(zhí)行，暫不續(xù)簽合同，由雙方仍按原合同約定履行。2013年1月25日，欣泰置業(yè)公司在百惠廣場內張貼通知，以將對商場進行整體裝修為由，限在商場內經(jīng)營且已到期的所有商戶于2013年2月19日前搬離，此舉遭到在此租賃經(jīng)營期滿的所有商戶反對并引發(fā)群體矛盾，經(jīng)有政府關部門協(xié)調處理后，欣泰置業(yè)公司于2013年2月21日再次在商場內發(fā)出通知，限各商戶于2013年2月24日前搬離，但徐某等商戶未在通知期限內搬離。2013年2月27日，欣泰置業(yè)公司召集徐某等商戶在一起協(xié)商未果。當日，欣泰置業(yè)公司給徐某等商戶送達《解除租賃關系通知書》，限徐某等于2013年3月31日前搬離。因仍有部分商戶未搬離，欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關閉商場大門并對商場進行整體裝修。徐某等人上訪至遠安縣政府有關部門，經(jīng)協(xié)調，部分商戶搬離，但徐某等兩個商戶以損失較大未獲得賠償為由拒絕搬離。在此期間，經(jīng)協(xié)調由欣泰置業(yè)公司在商場前搭建活動板房提供給徐某等兩個商戶經(jīng)營，因欣泰置業(yè)公司未及時搭建且徐某等人反悔而未成。2013年5月7日，徐某等兩個商戶到商場內未見到貨物即報警，經(jīng)遠安縣公安局刑警大隊調查，證實系欣泰置業(yè)公司安排他人所為，所有貨物均被打包后放置在欣泰置業(yè)公司的庫房。欣泰置業(yè)公司將商場裝修完畢后，于2013年5月10日整體對外出租從事服裝銷售。因雙方對賠償事宜協(xié)調未果，故徐某提起訴訟。請求人民法院依法判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某的貨物損失100972元、停業(yè)損失12000元、店鋪轉讓費損失29800元、裝修費損失17400元，退還押金1500元。原審法院同時認定，原審法院在審理本案過程中組織雙方當事人到欣泰置業(yè)公司放置徐某貨物的庫房查看貨物后，要求徐某清點貨物數(shù)量后將貨物取走，但徐某以無法變賣、造成損失為由拒絕取走貨物。
原審法院認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”。徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂的《百惠廣場租賃合同》于2012年9月30日到期后，雙方未再續(xù)簽合同，同意按原租賃合同執(zhí)行，應視為不定期租賃，欣泰置業(yè)公司雖可以隨時解除合同，但應當在合理期限之前通知徐某。欣泰置業(yè)公司于2013年1月25日在商場內向所有商戶發(fā)出限期要求搬離全部物品的通知，實為解除合同。因當時正接近春節(jié)，徐某此前并未得到告知且基于對欣泰置業(yè)公司的信賴購進較多商品待售；此后，欣泰置業(yè)公司未通過合法途徑擅自轉移徐某的貨物，且欣泰置業(yè)公司在將店鋪裝修完成后，亦未優(yōu)先讓徐某承租，欣泰置業(yè)公司對徐某因此所造成的損失應當給予適當賠償。徐某要求欣泰置業(yè)公司給予賠償?shù)睦碛刹糠殖闪?，應對其合理要求予以支持。按租賃同類店鋪租金標準并以六個月為限補償徐某的租金損失10500元（1750元∕月×6月），欣泰置業(yè)公司另外補償徐某商品貶值損失25000元。雙方解除合同后，欣泰置業(yè)公司應當退還徐某交納的保證金1500元。欣泰置業(yè)公司在轉移徐某商品時通過現(xiàn)場錄像并制作清單，應根據(jù)該清單返還徐某商品。依照《中華人民共和國合同法》第二百三十二條、第一百一十三條之規(guī)定，判決：一、欣泰置業(yè)公司依其清單返還徐某原留置在商場內的貨物；賠償徐某損失35500元；退還徐某保證金1500元。限本判決生效后三日內履行。二、駁回徐某其他訴訟請求。一審案件受理費3584元減半收取1792元，由徐某負擔1075元，欣泰置業(yè)公司負擔717元。
經(jīng)審理查明，原審法院判決認定的事實屬實，本院予以確認。
同時查明，2013年12月30日，在原審法院法官張佑和、張宜見證下，徐某到欣泰置業(yè)公司對其貨物進行清點后，將貨物全部領回。在本案二審庭審中，徐某明確表示對欣泰置業(yè)公司向其送達的《解除租賃關系通知書》的時間是2013年3月31日。
本院認為：一、關于欣泰置業(yè)公司單方解除與付菊香所簽《百惠廣場租賃合同》是否合法的問題。
本院認為，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂的《百惠廣場租賃合同》意思表示真實，內容符合法律法規(guī)規(guī)定，屬有效合同。合同到期后，因當事人之間未重新續(xù)簽租賃合同，雙方形成不定期租賃合同關系，徐某與欣泰置業(yè)公司均依法享有隨時解除合同的權利。欣泰置業(yè)公司向徐某送達《解除租賃關系通知書》，雖然徐某未簽收，但在本案一、二審審理過程中，徐某對欣泰置業(yè)公司向其送達的《解除租賃關系通知書》之事實予以認可。因此，本院據(jù)此認定雙方當事人之間的不定期租賃關系已于2013年2月27日解除。同時，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條的規(guī)定，出租人在解除與承租人之間不定期租賃關系時，依法應給予承租人騰退房屋的合理期限。從本案事實來看，欣泰置業(yè)公司在與徐某解除不定期租賃關系前先后兩次以通知方式要求徐某搬離其出租商鋪，且在送達《解除租賃關系通知書》后，徐某又實際占用了一段時間，自欣泰置業(yè)公司2013年1月25日第一次張貼要求租賃戶騰退的通知時起至欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關閉商場大門時止前后超過兩個月。因此，應當認定欣泰置業(yè)公司在行使合同單方解除權時已給予徐某合理的騰退期，并無不當。徐某在《解除租賃關系通知書》所規(guī)定的期限內拒絕騰退租賃房屋，欣泰置業(yè)公司將其承租房屋內的貨物打包后存放于其倉庫保管，欣泰置業(yè)公司的行為并無過錯。徐某在欣泰置業(yè)公司與其解除合同后，未積極尋求其他經(jīng)營場地或者租賃其他房屋繼續(xù)經(jīng)營，由此造成的經(jīng)營損失應由徐某自行承擔。在本案訴訟過程中，徐某在原審法院法官的見證下從欣泰置業(yè)公司處領回了全部貨物，因此，本案不存在欣泰置業(yè)公司向徐某返還貨物的問題。因徐某在從欣泰置業(yè)公司領回貨物時對其貨物的數(shù)量和質量并未提出異議，且在本案訴訟過程中也未提交證據(jù)證實其貨物貶值，故原審法院判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某商品貶值損失35500元無事實及法律依據(jù)，本院予以糾正。但欣泰置業(yè)公司在解除與徐某不定期租賃合同之后，應將徐某交納的履約保證金1500元予以退還。
二、關于欣泰置業(yè)公司將其與徐某所簽《百惠廣場租賃合同》解除后再次整體對外出租，徐某是否享有優(yōu)先承租權？欣泰置業(yè)公司應否對徐某主張的相關損失承擔民事責任。
本院認為，承租人的優(yōu)先承租權，雖非合同法賦予承租人的法定權利，但亦并不為法律所禁止。因此，如出租人與承租人雙方在租賃合同中明確對承租人的優(yōu)先承租權進行了約定，依意思自治原則，該類約定亦應認定為有效。本案雙方所簽《百惠廣場租賃合同》第3.3.2條明確約定，租賃期滿徐某無違約行為，則享有在同等條件下對場地的優(yōu)先承租權，欣泰置業(yè)公司在其于2013年2月21日及同月27日分別向徐某送達的《通知》及《解除租賃關系通知書》均承諾裝修完成后，嚴格履行《百惠廣場租賃合同》第3.3.2條約定，保證徐某同等條件下享有優(yōu)先租賃權。所以，依照合同約定，本案所涉租賃合同解除后，欣泰置業(yè)公司如繼續(xù)出租該商鋪，徐某依約應享有優(yōu)先承租權。但是，優(yōu)先承租權作為一種約定權利，其權利來源于租賃雙方的合同約定，不得超越簽約雙方于合同簽訂時的合理預期，就租賃合同約定的優(yōu)先承租權而言，其目的在于對于既存租賃關系的持續(xù)性維護，而非賦予了承租人超越既定租賃關系范圍的權利。也就是說，承租人的優(yōu)先承租權應以“同等條件”為前提，該“同等條件”并非僅僅在承租人與第三人之間“同等”，還意味著與原租賃合同的標的應為“絕對同一”，如基于承租人對于“部分房屋”的租賃賦予其對出租人所有的“整體房屋”享有優(yōu)先承租權，無疑超越了雙方簽約時持續(xù)性維護既定租賃關系的合同目的，構成事實上的權利濫用。本案欣泰置業(yè)公司與徐某所簽《百惠廣場租賃合同》雖有優(yōu)先承租權的約定，但因欣泰置業(yè)公司解除該合同后再次出租時系將包含本案所涉商鋪在內的整個商場整體對外出租，并非將徐某原承租的房屋再行單獨出租，二者標的并不同一，故徐某于此情形并不享有優(yōu)先承租權。原審法院以欣泰置業(yè)公司保證徐某享有優(yōu)先承租權為由判決欣泰置業(yè)公司賠償徐某損失15000元缺乏事實及法律依據(jù)，應當予以糾正。
綜上所述，原審法院判決認定事實清楚，審判程序合法，但適用法律錯誤，致使對本案處理結果不當，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷湖北省遠安縣人民法院（2013）鄂遠安民初字第01345號民事判決。
二、宜昌欣泰置業(yè)有限公司于本判決生效后10日內向徐某返還保證金1500元。
三、駁回徐某對宜昌欣泰置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費1792元（徐某已預交），由徐某負擔。二審案件受理費725元（宜昌欣泰置業(yè)有限公司已預交），由徐某負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 李淑一 審 判 員 胡建華 代理審判員 關俊峰
書記員：張鵬煒
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