宜昌欣泰置業(yè)有限公司
薛元洪（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）
徐某
上訴人（原審被告）宜昌欣泰置業(yè)有限公司。
法定代表人楊志軍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人薛元洪，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）徐某。
上訴人宜昌欣泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱欣泰置業(yè)公司）因與被上訴人徐某租賃合同糾紛一案，不服湖北省遠(yuǎn)安縣人民法院（2013）鄂遠(yuǎn)安民初字第01345號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月7日立案受理后。依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，2012年3月1日，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂一份《百惠廣場(chǎng)租賃合同》，約定欣泰置業(yè)公司將百惠廣場(chǎng)一樓10號(hào)商鋪?zhàn)赓U給徐某經(jīng)營(yíng)嬰幼兒用品銷售，租賃期限為2012年3月1日至2012年9月30日，月租金1750元。徐某按合同約定向欣泰置業(yè)公司支付了履約保證金1500元后進(jìn)入商鋪經(jīng)營(yíng)。租賃期屆滿后，徐某提出與欣泰置業(yè)公司續(xù)簽租賃合同，欣泰置業(yè)公司在百惠廣場(chǎng)的負(fù)責(zé)人佟建勇答復(fù)按原合同執(zhí)行，暫不續(xù)簽合同，由雙方仍按原合同約定履行。2013年1月25日，欣泰置業(yè)公司在百惠廣場(chǎng)內(nèi)張貼通知，以將對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行整體裝修為由，限在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)且已到期的所有商戶于2013年2月19日前搬離，此舉遭到在此租賃經(jīng)營(yíng)期滿的所有商戶反對(duì)并引發(fā)群體矛盾，經(jīng)有政府關(guān)部門協(xié)調(diào)處理后，欣泰置業(yè)公司于2013年2月21日再次在商場(chǎng)內(nèi)發(fā)出通知，限各商戶于2013年2月24日前搬離，但徐某等商戶未在通知期限內(nèi)搬離。2013年2月27日，欣泰置業(yè)公司召集徐某等商戶在一起協(xié)商未果。當(dāng)日，欣泰置業(yè)公司給徐某等商戶送達(dá)《解除租賃關(guān)系通知書》，限徐某等于2013年3月31日前搬離。因仍有部分商戶未搬離，欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關(guān)閉商場(chǎng)大門并對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行整體裝修。徐某等人上訪至遠(yuǎn)安縣政府有關(guān)部門，經(jīng)協(xié)調(diào)，部分商戶搬離，但徐某等兩個(gè)商戶以損失較大未獲得賠償為由拒絕搬離。在此期間，經(jīng)協(xié)調(diào)由欣泰置業(yè)公司在商場(chǎng)前搭建活動(dòng)板房提供給徐某等兩個(gè)商戶經(jīng)營(yíng)，因欣泰置業(yè)公司未及時(shí)搭建且徐某等人反悔而未成。2013年5月7日，徐某等兩個(gè)商戶到商場(chǎng)內(nèi)未見(jiàn)到貨物即報(bào)警，經(jīng)遠(yuǎn)安縣公安局刑警大隊(duì)調(diào)查，證實(shí)系欣泰置業(yè)公司安排他人所為，所有貨物均被打包后放置在欣泰置業(yè)公司的庫(kù)房。欣泰置業(yè)公司將商場(chǎng)裝修完畢后，于2013年5月10日整體對(duì)外出租從事服裝銷售。因雙方對(duì)賠償事宜協(xié)調(diào)未果，故徐某提起訴訟。請(qǐng)求人民法院依法判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某的貨物損失100972元、停業(yè)損失12000元、店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失29800元、裝修費(fèi)損失17400元，退還押金1500元。原審法院同時(shí)認(rèn)定，原審法院在審理本案過(guò)程中組織雙方當(dāng)事人到欣泰置業(yè)公司放置徐某貨物的庫(kù)房查看貨物后，要求徐某清點(diǎn)貨物數(shù)量后將貨物取走，但徐某以無(wú)法變賣、造成損失為由拒絕取走貨物。
本院認(rèn)為:一、關(guān)于欣泰置業(yè)公司單方解除與付菊香所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》是否合法的問(wèn)題。
本院認(rèn)為，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂的《百惠廣場(chǎng)租賃合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，屬有效合同。合同到期后，因當(dāng)事人之間未重新續(xù)簽租賃合同，雙方形成不定期租賃合同關(guān)系，徐某與欣泰置業(yè)公司均依法享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利。欣泰置業(yè)公司向徐某送達(dá)《解除租賃關(guān)系通知書》，雖然徐某未簽收，但在本案一、二審審理過(guò)程中，徐某對(duì)欣泰置業(yè)公司向其送達(dá)的《解除租賃關(guān)系通知書》之事實(shí)予以認(rèn)可。因此，本院據(jù)此認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間的不定期租賃關(guān)系已于2013年2月27日解除。同時(shí)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條 ?的規(guī)定，出租人在解除與承租人之間不定期租賃關(guān)系時(shí)，依法應(yīng)給予承租人騰退房屋的合理期限。從本案事實(shí)來(lái)看，欣泰置業(yè)公司在與徐某解除不定期租賃關(guān)系前先后兩次以通知方式要求徐某搬離其出租商鋪，且在送達(dá)《解除租賃關(guān)系通知書》后，徐某又實(shí)際占用了一段時(shí)間，自欣泰置業(yè)公司2013年1月25日第一次張貼要求租賃戶騰退的通知時(shí)起至欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關(guān)閉商場(chǎng)大門時(shí)止前后超過(guò)兩個(gè)月。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定欣泰置業(yè)公司在行使合同單方解除權(quán)時(shí)已給予徐某合理的騰退期，并無(wú)不當(dāng)。徐某在《解除租賃關(guān)系通知書》所規(guī)定的期限內(nèi)拒絕騰退租賃房屋，欣泰置業(yè)公司將其承租房屋內(nèi)的貨物打包后存放于其倉(cāng)庫(kù)保管，欣泰置業(yè)公司的行為并無(wú)過(guò)錯(cuò)。徐某在欣泰置業(yè)公司與其解除合同后，未積極尋求其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地或者租賃其他房屋繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，由此造成的經(jīng)營(yíng)損失應(yīng)由徐某自行承擔(dān)。在本案訴訟過(guò)程中，徐某在原審法院法官的見(jiàn)證下從欣泰置業(yè)公司處領(lǐng)回了全部貨物，因此，本案不存在欣泰置業(yè)公司向徐某返還貨物的問(wèn)題。因徐某在從欣泰置業(yè)公司領(lǐng)回貨物時(shí)對(duì)其貨物的數(shù)量和質(zhì)量并未提出異議，且在本案訴訟過(guò)程中也未提交證據(jù)證實(shí)其貨物貶值，故原審法院判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某商品貶值損失35500元無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以糾正。但欣泰置業(yè)公司在解除與徐某不定期租賃合同之后，應(yīng)將徐某交納的履約保證金1500元予以退還。
二、關(guān)于欣泰置業(yè)公司將其與徐某所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》解除后再次整體對(duì)外出租，徐某是否享有優(yōu)先承租權(quán)？欣泰置業(yè)公司應(yīng)否對(duì)徐某主張的相關(guān)損失承擔(dān)民事責(zé)任。
本院認(rèn)為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)，雖非合同法賦予承租人的法定權(quán)利，但亦并不為法律所禁止。因此，如出租人與承租人雙方在租賃合同中明確對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行了約定，依意思自治原則，該類約定亦應(yīng)認(rèn)定為有效。本案雙方所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》第3.3.2條明確約定，租賃期滿徐某無(wú)違約行為，則享有在同等條件下對(duì)場(chǎng)地的優(yōu)先承租權(quán)，欣泰置業(yè)公司在其于2013年2月21日及同月27日分別向徐某送達(dá)的《通知》及《解除租賃關(guān)系通知書》均承諾裝修完成后，嚴(yán)格履行《百惠廣場(chǎng)租賃合同》第3.3.2條約定，保證徐某同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)。所以，依照合同約定，本案所涉租賃合同解除后，欣泰置業(yè)公司如繼續(xù)出租該商鋪，徐某依約應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。但是，優(yōu)先承租權(quán)作為一種約定權(quán)利，其權(quán)利來(lái)源于租賃雙方的合同約定，不得超越簽約雙方于合同簽訂時(shí)的合理預(yù)期，就租賃合同約定的優(yōu)先承租權(quán)而言，其目的在于對(duì)于既存租賃關(guān)系的持續(xù)性維護(hù)，而非賦予了承租人超越既定租賃關(guān)系范圍的權(quán)利。也就是說(shuō)，承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提，該“同等條件”并非僅僅在承租人與第三人之間“同等”，還意味著與原租賃合同的標(biāo)的應(yīng)為“絕對(duì)同一”，如基于承租人對(duì)于“部分房屋”的租賃賦予其對(duì)出租人所有的“整體房屋”享有優(yōu)先承租權(quán)，無(wú)疑超越了雙方簽約時(shí)持續(xù)性維護(hù)既定租賃關(guān)系的合同目的，構(gòu)成事實(shí)上的權(quán)利濫用。本案欣泰置業(yè)公司與徐某所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》雖有優(yōu)先承租權(quán)的約定，但因欣泰置業(yè)公司解除該合同后再次出租時(shí)系將包含本案所涉商鋪在內(nèi)的整個(gè)商場(chǎng)整體對(duì)外出租，并非將徐某原承租的房屋再行單獨(dú)出租，二者標(biāo)的并不同一，故徐某于此情形并不享有優(yōu)先承租權(quán)。原審法院以欣泰置業(yè)公司保證徐某享有優(yōu)先承租權(quán)為由判決欣泰置業(yè)公司賠償徐某損失15000元缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
綜上所述，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，但適用法律錯(cuò)誤，致使對(duì)本案處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省遠(yuǎn)安縣人民法院（2013）鄂遠(yuǎn)安民初字第01345號(hào)民事判決。
二、宜昌欣泰置業(yè)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向徐某返還保證金1500元。
三、駁回徐某對(duì)宜昌欣泰置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)1792元（徐某已預(yù)交），由徐某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)725元（宜昌欣泰置業(yè)有限公司已預(yù)交），由徐某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
本院認(rèn)為:一、關(guān)于欣泰置業(yè)公司單方解除與付菊香所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》是否合法的問(wèn)題。
本院認(rèn)為，徐某與欣泰置業(yè)公司簽訂的《百惠廣場(chǎng)租賃合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，屬有效合同。合同到期后，因當(dāng)事人之間未重新續(xù)簽租賃合同，雙方形成不定期租賃合同關(guān)系，徐某與欣泰置業(yè)公司均依法享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利。欣泰置業(yè)公司向徐某送達(dá)《解除租賃關(guān)系通知書》，雖然徐某未簽收，但在本案一、二審審理過(guò)程中，徐某對(duì)欣泰置業(yè)公司向其送達(dá)的《解除租賃關(guān)系通知書》之事實(shí)予以認(rèn)可。因此，本院據(jù)此認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間的不定期租賃關(guān)系已于2013年2月27日解除。同時(shí)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條 ?的規(guī)定，出租人在解除與承租人之間不定期租賃關(guān)系時(shí)，依法應(yīng)給予承租人騰退房屋的合理期限。從本案事實(shí)來(lái)看，欣泰置業(yè)公司在與徐某解除不定期租賃關(guān)系前先后兩次以通知方式要求徐某搬離其出租商鋪，且在送達(dá)《解除租賃關(guān)系通知書》后，徐某又實(shí)際占用了一段時(shí)間，自欣泰置業(yè)公司2013年1月25日第一次張貼要求租賃戶騰退的通知時(shí)起至欣泰置業(yè)公司于2013年4月1日關(guān)閉商場(chǎng)大門時(shí)止前后超過(guò)兩個(gè)月。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定欣泰置業(yè)公司在行使合同單方解除權(quán)時(shí)已給予徐某合理的騰退期，并無(wú)不當(dāng)。徐某在《解除租賃關(guān)系通知書》所規(guī)定的期限內(nèi)拒絕騰退租賃房屋，欣泰置業(yè)公司將其承租房屋內(nèi)的貨物打包后存放于其倉(cāng)庫(kù)保管，欣泰置業(yè)公司的行為并無(wú)過(guò)錯(cuò)。徐某在欣泰置業(yè)公司與其解除合同后，未積極尋求其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地或者租賃其他房屋繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，由此造成的經(jīng)營(yíng)損失應(yīng)由徐某自行承擔(dān)。在本案訴訟過(guò)程中，徐某在原審法院法官的見(jiàn)證下從欣泰置業(yè)公司處領(lǐng)回了全部貨物，因此，本案不存在欣泰置業(yè)公司向徐某返還貨物的問(wèn)題。因徐某在從欣泰置業(yè)公司領(lǐng)回貨物時(shí)對(duì)其貨物的數(shù)量和質(zhì)量并未提出異議，且在本案訴訟過(guò)程中也未提交證據(jù)證實(shí)其貨物貶值，故原審法院判令欣泰置業(yè)公司賠償徐某商品貶值損失35500元無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以糾正。但欣泰置業(yè)公司在解除與徐某不定期租賃合同之后，應(yīng)將徐某交納的履約保證金1500元予以退還。
二、關(guān)于欣泰置業(yè)公司將其與徐某所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》解除后再次整體對(duì)外出租，徐某是否享有優(yōu)先承租權(quán)？欣泰置業(yè)公司應(yīng)否對(duì)徐某主張的相關(guān)損失承擔(dān)民事責(zé)任。
本院認(rèn)為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)，雖非合同法賦予承租人的法定權(quán)利，但亦并不為法律所禁止。因此，如出租人與承租人雙方在租賃合同中明確對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行了約定，依意思自治原則，該類約定亦應(yīng)認(rèn)定為有效。本案雙方所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》第3.3.2條明確約定，租賃期滿徐某無(wú)違約行為，則享有在同等條件下對(duì)場(chǎng)地的優(yōu)先承租權(quán)，欣泰置業(yè)公司在其于2013年2月21日及同月27日分別向徐某送達(dá)的《通知》及《解除租賃關(guān)系通知書》均承諾裝修完成后，嚴(yán)格履行《百惠廣場(chǎng)租賃合同》第3.3.2條約定，保證徐某同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)。所以，依照合同約定，本案所涉租賃合同解除后，欣泰置業(yè)公司如繼續(xù)出租該商鋪，徐某依約應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。但是，優(yōu)先承租權(quán)作為一種約定權(quán)利，其權(quán)利來(lái)源于租賃雙方的合同約定，不得超越簽約雙方于合同簽訂時(shí)的合理預(yù)期，就租賃合同約定的優(yōu)先承租權(quán)而言，其目的在于對(duì)于既存租賃關(guān)系的持續(xù)性維護(hù)，而非賦予了承租人超越既定租賃關(guān)系范圍的權(quán)利。也就是說(shuō)，承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提，該“同等條件”并非僅僅在承租人與第三人之間“同等”，還意味著與原租賃合同的標(biāo)的應(yīng)為“絕對(duì)同一”，如基于承租人對(duì)于“部分房屋”的租賃賦予其對(duì)出租人所有的“整體房屋”享有優(yōu)先承租權(quán)，無(wú)疑超越了雙方簽約時(shí)持續(xù)性維護(hù)既定租賃關(guān)系的合同目的，構(gòu)成事實(shí)上的權(quán)利濫用。本案欣泰置業(yè)公司與徐某所簽《百惠廣場(chǎng)租賃合同》雖有優(yōu)先承租權(quán)的約定，但因欣泰置業(yè)公司解除該合同后再次出租時(shí)系將包含本案所涉商鋪在內(nèi)的整個(gè)商場(chǎng)整體對(duì)外出租，并非將徐某原承租的房屋再行單獨(dú)出租，二者標(biāo)的并不同一，故徐某于此情形并不享有優(yōu)先承租權(quán)。原審法院以欣泰置業(yè)公司保證徐某享有優(yōu)先承租權(quán)為由判決欣泰置業(yè)公司賠償徐某損失15000元缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
綜上所述，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，但適用法律錯(cuò)誤，致使對(duì)本案處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省遠(yuǎn)安縣人民法院（2013）鄂遠(yuǎn)安民初字第01345號(hào)民事判決。
二、宜昌欣泰置業(yè)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向徐某返還保證金1500元。
三、駁回徐某對(duì)宜昌欣泰置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)1792元（徐某已預(yù)交），由徐某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)725元（宜昌欣泰置業(yè)有限公司已預(yù)交），由徐某負(fù)擔(dān)。
審判長(zhǎng)：李淑一
審判員：胡建華
審判員：關(guān)俊峰
書記員：張鵬煒
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