上訴人（原審被告）：宜昌星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省宜昌市沿江大道特168-6號2718號，組織機構代碼05543957-1。法定代表人：王昌彥，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：談兵，湖北今天（宜昌）律師事務所律師。委托訴訟代理人：胡宵陽，湖北今天（宜昌）律師事務所實習律師。被上訴人（原審原告）：毛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)。委托訴訟代理人：胡云蘭，湖北西陵律師事務所律師。委托訴訟代理人：何夢麗，湖北西陵律師事務所律師。

上訴人宜昌星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱星港公司）因與被上訴人毛某某商品房銷售合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1146號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月24日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。星港公司上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回毛某某的訴訟請求；2、本案一、二審訴訟費用由毛某某負擔。事實和理由：1、一審判決認為星港公司遲延交房原因并非因山體滑坡等不可抗力因素造成的理由不成立。2016年6月7日，因“星月國際城”A2/A3棟南側城東公園及心海路未開工建設相關問題導致該項目無法按期交房的情況，星港公司第一次緊急請示了伍家崗區(qū)委區(qū)政府，說明了因緊鄰城東公園的心海路至今尚未動工，城東公園臨該項目的山體未做護坡及加固處理，導致山體有塌方，該區(qū)域內(nèi)已完工的道路及園林樹木多次遭到損毀，導致該區(qū)域內(nèi)已完工程多次反復施工，同時近期雨水頻繁，緊鄰該項目的城東公園山體滑坡愈加嚴重，導致項目相關設備損毀。“星月國際城”項目未能辦理竣工驗收備案系氣侯原因所致，屬于不可抗力，系法定免責事由。2、即使星港公司應當承擔違約責任，因星港公司沒有對買受人造成實質(zhì)損害，也只能按銀行存款利率支付違約金，一審判決顯失公平。3、本案應追加伍家崗區(qū)人民政府作為第三人參加訴訟，一審法院漏列當事人。導致星港公司遲延履行交房義務的原因主要是自然災害以及國有土地使用權置換后的遲延交付，因遲延交付的責任主體是伍家崗區(qū)人民政府，故應該追加其為本案第三人以查明事實真相，明確法律責任。毛某某辯稱，1、山體滑坡并非不可抗力，不是屬于不能預見不能克服的情形。2、違約金是依照雙方簽訂的商品房買賣合同計算的，逾期交房超過30日，應按日支付違約金，違約金并沒有過高，因此不應進行調(diào)整。3、對于伍家崗區(qū)人民政府的行為，與本案沒有關聯(lián)性，不能因為政府與星港公司的關系，影響毛某某收房的權利。毛某某向一審法院起訴請求：1、星港公司支付自2016年6月29日起至商品房達到雙方約定的交付條件并實際交房之日止的逾期交房違約金（以468911元為基數(shù)，按照日萬分之二計算，暫計算至2016年10月17日的違約金為10410元）。2、本案的訴訟費由星港公司承擔。一審法院認定事實：2015年7月21日，買受人毛某某與出賣人星港公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》（合同編號：0461247），約定毛某某向出賣人購買其開發(fā)的位于宜昌市城東大道和中南路交匯處的月星國際城A1號樓A1座1單元13層011303號房屋一套（產(chǎn)籍號為03-0037-0462-011303），建筑面積為87.38平方米，總價為468911元；合同第九條約定出賣人應當在2016年6月28日前將商品房交付買受人使用，出賣人交付的商品房應取得商品房項目竣工交付使用備案證，因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應當在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人；合同第十條約定若出賣人未按照合同約定的期限交付房屋給買受人使用，則按逾期時間分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過30日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金；合同第十一條第一款約定商品房達到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應當將辦理交接手續(xù)時間、地點以及應當攜帶的證件等內(nèi)容報刊公告通知買受人；合同附件六第四條約定對合同第九條《交房期限及條件》中需延期交付使用的特殊原因的約定：1、基礎施工過程中，遇到重大技術難題及復雜地質(zhì)條件，經(jīng)相關部門確認；2、非出賣人原因，工程進度受政府行為影響致工程延期的；3、因氣候原因造成臨時性施工中斷；4、其他非因出賣人原因造成的工期延誤；5、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。合同簽訂后，毛某某按照合同約定于2015年7月21日、2016年4月18日向星港公司分兩次付清購房款共計468911元人民幣。2016年8月8日，毛某某簽署《承諾書》，載明其作為涉案房屋業(yè)主已收到了宜昌月星國際城樓宇交接表及業(yè)務手冊等資料。2017年4月12日，星港公司取得了案涉樓盤的竣工驗收備案證；2017年5月27日，星港公司取得了案涉樓盤商品房項目竣工交付使用備案證。庭審中，毛某某要求星港公司向其支付的逾期交房違約金計算至2017年5月27日止。一審法院認為：毛某某與星港公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當按照合同約定履行義務。毛某某依約向星港公司支付了購房款，星港公司未按照合同的約定在2016年6月28日向毛某某交付房屋，構成違約，應當承擔違約責任。星港公司所稱因心海路山體滑坡影響其竣工驗收，導致無法按時交房，但并未提交直接證據(jù)予以事實，且星港公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應對商品房建設工程有總體規(guī)劃和應急處理方案，其抗辯的延期交房原因不屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力，且在滑坡事故發(fā)生后未采用合同約定的方式告知毛某某，故對于星港公司的抗辯理由，不予采信。2016年8月8日，毛某某簽署《承諾書》并開始占有使用案涉房屋，雖毛某某收房時，星港公司尚未為該小區(qū)整體工程辦理竣工驗收備案證，但該房屋已經(jīng)具備合同約定的居住條件，故應當視為星港公司已于2016年8月8日向毛某某實際交付房屋，此種交付行為雖屬瑕疵履行合同義務，毛某某應當基于合同約定的關于瑕疵履行的賠償方式或法定標準另行主張要求星港公司賠償其損失，而非基于延期履行合同義務而要求星港公司繼續(xù)承擔違約責任。因截至毛某某實際收房時，星港公司已經(jīng)逾期交房超過30日，故星港公司應當按照合同的約定從合同約定的最后交付期限的第二天起即2016年6月29日起至實際交付之日即2016年8月8日止向毛某某支付已交付房價款萬分之二的違約金，算得3751.29元（468911元×2?×40天）。另，對于星港公司要求參照合同中關于約定退房情形下按照同期銀行存款利率的標準計算違約金，不符合雙方當事人的合同約定，且有違誠實信用的基本原則，不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：星港公司于判決生效之日起十日內(nèi)向毛某某支付逾期交房違約金3751.29元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費25元，由星港公司負擔。二審中，雙方當事人均未提交新的證據(jù)。本院對一審法院認定的事實予以確認。

本院認為，本案爭議焦點為：1、星港公司上訴所稱延遲交房的理由是否構成法律上的不可抗力；2、如果不構成不可抗力，星港公司關于調(diào)減違約金的請求是否成立。3、是否應追加宜昌市伍家崗區(qū)人民政府作為本案第三人。對此本院分別評述如下：一、星港公司關于因不可抗力導致延期交房的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第二款之規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。即客觀情況的變化超出了民事主體主觀所能認知的范疇，且非民事主體客觀努力所能克服，否則不能認定為不可抗力。具體本案而言，1、宜昌本地夏季多雨，這是眾所周知的事實，不存在不能預見。星港公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，對此應準備專門的預案，合理確定施工期間。不能因為下雨對建筑施工有影響，就動輒主張不可抗力免責。2、星港公司所稱的滑坡山體土質(zhì)松散，受周圍建筑施工和雨水沖刷影響，當然會有滑坡的可能，應當能夠預見。且山體滑坡是個漸進的過程，星港公司完全可能在損害發(fā)生前采取措施予以防范，故本案也不存在不能克服的情形。3、星港公司稱整治滑坡的責任主體為人民政府，因此山體滑坡造成的損害后果不應由其承擔。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條之規(guī)定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。故星港公司不得據(jù)此向買受人主張免責。4、星港公司稱因山體滑坡造成土方堆積，導致其無法辦理消防備案證，進而不能辦理竣工驗收備案證。但根據(jù)二審查明的事實，滑坡堆積的土方在2017年4月方清理完畢，而案涉樓盤的消防備案證辦理時間為2016年11月8日，即消防備案證的辦理時間遠在土方清理完畢之前，故本院對星港公司的該項上訴理由不予采納。即使認定星港公司所稱的山體滑坡為不可抗力的理由成立，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款之規(guī)定，當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本案中雙方當事人約定的交房時間為2016年6月28日，根據(jù)伍家崗區(qū)人民政府專題會議紀要顯示，滑坡險情發(fā)生的時間為2016年6月25日。因為只有辦理消防驗收等專項驗收后，再進行竣工驗收備案登記，才可能辦理商品房竣工交付使用備案證。而其時星港公司尚未辦理消防驗收，無法想象星港公司能夠在三天內(nèi)辦理完畢所有的手續(xù)，即星港公司違約逾期交房已成定局，其不得主張不可抗力免責。二、星港公司主張調(diào)減違約金的上訴請求不能成立。1、經(jīng)審查案涉商品房關于買受人逾期付款的違約責任的約定，買受人逾期付款，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行的，買受人應當向出賣人按照日萬分之二的標準支付逾期應付款的違約金。即買受人逾期付款應付違約金的標準與出賣人逾期交房應付違約金的標準完全相同，雙方當事人權利義務對等，不存在顯失公平的情況。2、星港公司逾期交房，必然對買受人權益造成損害，應當承擔違約責任。星港公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，主張其提供的格式合同中，對其違約責任約定過重，有違基本誠信，本院不予支持。三、本案房屋買賣合同系星港公司與毛某某簽訂，宜昌市伍家崗區(qū)人民政府并非合同當事人，即使因為伍家崗區(qū)人民政府的原因導致星港公司不能及時履行合同約定的交房義務，根據(jù)合同相對性，亦應由星港房地產(chǎn)公司對毛某某承擔違約責任。故宜昌市伍家崗區(qū)人民政府的行為與本案實體處理并無關聯(lián)，一審法院對星港公司要求追加當事人的申請不予準許并無不當。綜上所述，星港公司的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費50元，由宜昌星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　　陳繼雄
審判員　　劉　強
審判員　　王明兵

書記員：袁昌芹