原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。住所地宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號(hào)。
法定代表人胡亞玲，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告鄧某。

原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司與被告鄧某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月25日立案受理。依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員馮昊獨(dú)任審判，于2015年8月5日公開開庭進(jìn)行審理。原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司委托代理人田偉偉到庭參加訴訟，被告鄧某經(jīng)本院依法傳喚拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，“福久源·新天地”b區(qū)的商鋪所有權(quán)人為宜昌弘洋投資有限公司，2012年10月20日，宜昌弘洋投資有限公司與原告簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》一份，約定宜昌弘洋投資有限公司將“香山·福久源”項(xiàng)目b區(qū)商鋪委托給原告經(jīng)營(yíng)管理，在經(jīng)營(yíng)管理期限內(nèi)，原告享有該商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)和相應(yīng)的收益權(quán)，以及在不損害宜昌弘洋投資有限公司合法權(quán)益下的自主轉(zhuǎn)租權(quán)。2014年7月25日，原告與被告簽訂《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》，約定原告同意將宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號(hào)福久源·新天地b區(qū)一層010156號(hào)的商鋪出租給被告經(jīng)營(yíng)使用。原告租賃給被告的商鋪建筑面積共計(jì)80.9平方米（實(shí)際為80.78平方米），用于經(jīng)營(yíng)服裝。租賃期限自2014年7月25日起至2017年3月27日止。租金按被告使用商鋪的建筑面積45元／月／平方米收取，即每月租金3635.10元。每期租金被告應(yīng)于每個(gè)季度前十個(gè)工作日內(nèi)交納。原告同意在承租期內(nèi)給予三個(gè)月的免租期，免租期從開業(yè)之日起開始計(jì)算，租金起算日為免租期滿的第二日。被告在簽訂本合同之日，應(yīng)向原告一次性交付履約保證金，金額相當(dāng)于被告第一年2個(gè)月租金和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)總額，共計(jì)人民幣14600元。租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應(yīng)由被告承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及被告應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分在被告辦理退鋪手續(xù)滿三個(gè)月后應(yīng)如數(shù)（無息）返還被告。合同同時(shí)約定，被告未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費(fèi)及各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用（無論是否已獲正式通知催繳），原告有權(quán)停止該商鋪水、電供應(yīng)，由此給被告造成的不便或損失，原告不承擔(dān)責(zé)任，并且每逾期一日，被告應(yīng)向原告支付未繳金額5‰的滯納金；如被告逾期30日未能繳足租金、管理費(fèi)以及各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用（無論是否已獲正式通知催繳），原告有權(quán)單方面解除合同、收回商鋪，被告的履約保證金當(dāng)作違約金原告不予退回。原告提前解除合同時(shí)，應(yīng)預(yù)先一個(gè)月以書面通知被告。被告應(yīng)十五日內(nèi)遷離并交回房產(chǎn)，被告應(yīng)當(dāng)支付違約金并賠償原告一切損失。合同第十條第四項(xiàng)約定，被告應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)并保證由被告提供并報(bào)消防審核的裝修設(shè)計(jì)文件符合國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范，能夠通過消防審核，按國(guó)家要求通過消防驗(yàn)收，并承擔(dān)費(fèi)用及相關(guān)責(zé)任。同日，原、被告又簽訂《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》一份，其中，《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》約定，“原告的管理服務(wù)事項(xiàng)為新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳，新天地統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓(xùn)和日常管理，新天地公共秩序的維護(hù)和日常管理，新天地停車場(chǎng)的統(tǒng)一管理。被告按45元／月／平方米標(biāo)準(zhǔn)向原告交納運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。費(fèi)用交納方式與租賃合同中租賃商鋪?zhàn)饨鸾患{方式相同，采用預(yù)付方式按季度交納，隨同租金標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)交納。被告未按約定交納費(fèi)用的，原告有權(quán)按逾期日起每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金。逾期30日未交納運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，原告有權(quán)終止合同?！薄陡＞迷础ば绿斓匚飿I(yè)管理協(xié)議》約定，“原告對(duì)新天地商鋪進(jìn)行公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維修和運(yùn)行管理、公共秩序的維護(hù)和協(xié)助、公共衛(wèi)生的服務(wù)和管理等物業(yè)管理及服務(wù)。被告按8元／月／平方米標(biāo)準(zhǔn)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付方式：按季度與租金同步交納；采用先交后用方式按季度交納，續(xù)交物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)在每季度到期前10日內(nèi)交清。被告未按約定交納費(fèi)用的，原告有權(quán)按逾期日起每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取違約滯納金。逾期30日未交納物業(yè)管理費(fèi)，原告有權(quán)終止合同?！焙贤炗喓螅嬉兰s交付了房屋，被告交納了2015年2月23日之前的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。2015年2月24日起，被告開始欠繳租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。
另查明，2014年至2015年，原告多次在報(bào)紙上刊登廣告，組織福久源·新天地商業(yè)街促銷活動(dòng)以及消防培訓(xùn)等活動(dòng)。
同時(shí)查明，宜昌市公安消防支隊(duì)于2014年5月8日出具宜公消驗(yàn)字（2014）第0065號(hào)《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》，確認(rèn)對(duì)香山福久源b地塊一期c區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設(shè)施安裝工程進(jìn)行消防驗(yàn)收并復(fù)查驗(yàn)收合格。位于宜昌市××崗區(qū)××城路地塊××區(qū)商業(yè)街（××香山××商業(yè)街左側(cè)、香山××區(qū)商業(yè)街及地下車庫右側(cè)的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗(yàn)收備案證明。
以上事實(shí)，有原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》、2份《宜昌市公安消防支隊(duì)建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》、2份《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》、2份竣工圖、報(bào)紙、照片及庭審筆錄等在卷佐證。

本院認(rèn)為，本案是一起因房屋租賃合同的履行引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)定性為房屋租賃合同糾紛。
1、原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》系原、被告雙方真實(shí)意思表示，上述協(xié)議依法成立并生效，原、被告均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。原告依約交付了商鋪，并提供證據(jù)證明其交付的商鋪經(jīng)過了消防驗(yàn)收，并通過了竣工驗(yàn)收備案。被告應(yīng)當(dāng)交納租金及物業(yè)管理費(fèi)。原、被告在《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》中約定原告的管理事項(xiàng)為“新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳；新天地統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓(xùn)和日常管理，新天地公共秩序的維護(hù)和日常管理，新天地停車場(chǎng)的統(tǒng)一管理?！痹娑啻卧趫?bào)紙上刊登廣告，組織促銷活動(dòng)及消防培訓(xùn)活動(dòng)，已經(jīng)履行了合同約定的運(yùn)營(yíng)管理義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)依約支付運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。被告自2015年2月24日起至今未交納租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，使原告收取租金及其他費(fèi)用的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，原告有權(quán)解除與被告之間簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，上述協(xié)議應(yīng)于本判決書生效之日起解除。合同解除后，被告無權(quán)繼續(xù)占有、使用案涉商鋪，應(yīng)當(dāng)向原告騰退。
2、按照合同約定，被告每月應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)為7916.44元。現(xiàn)原告已經(jīng)起訴要求解除合同，自2015年2月24日起至合同解除之日所產(chǎn)生的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)已到期，被告尚未交納，故被告應(yīng)按7916.44元／月的標(biāo)準(zhǔn)向原告交納2015年2月24日起至合同解除之日止的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。合同解除以后，如被告未騰退房屋，則應(yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，并繼續(xù)支付運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。因此，被告應(yīng)當(dāng)自合同解除的第二日起至被告實(shí)際騰退房屋之日止按7916.44元／月的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付房屋占有使用費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。原、被告在合同中明確約定，如被告違約，則該履約保證金不予退還，該保證金應(yīng)用于抵扣被告所欠的租金及其他費(fèi)用，故被告逾期未支付租金及其他費(fèi)用，構(gòu)成違約，對(duì)于該履約保證金應(yīng)當(dāng)在被告尚欠租金及其他費(fèi)用中予以扣除。因此，被告應(yīng)向原告支付的租金（房屋占有使用費(fèi)）、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)是扣除14600元履約保證金之后的余額。
3、《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》均約定，被告逾期交納費(fèi)用的，自逾期之日起按所欠費(fèi)用日5‰標(biāo)準(zhǔn)加收違約滯納金。對(duì)于這一違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，被告認(rèn)為過高，《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失?！北桓嬗馄诓恢Ц蹲饨鸺捌渌M(fèi)用給原告造成的損失是資金占用損失，該損失應(yīng)當(dāng)參照銀行同期貸款利率計(jì)算。而日5‰的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率，故該合同約定的違約金過高，依法應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減，依據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，本院參照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算逾期付款違約金。被告應(yīng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)以其尚欠的自2015年2月24日起的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)為基數(shù)按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍向原告支付逾期付款違約金。合同約定，租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)按照先交付后使用的原則于每個(gè)季度前十個(gè)工作日內(nèi)交納，因此，被告自2015年2月24日起所欠租金及其他費(fèi)用的逾期之日為2015年3月7日，第二季度所欠租金及其他費(fèi)用的逾期之日為2015年6月4日，第三季度所欠租金及其他費(fèi)用的逾期之日為2015年9月4日，依此類推。因此對(duì)于原告所欠的自2015年2月24日的租金及其他費(fèi)用所產(chǎn)生的逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)以其所欠租金及其他費(fèi)用為本金按季度自2015年3月7日起分段計(jì)算至被告實(shí)際支付之日止。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第二百一十二條、第二百二十七條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百四十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原、被告于2014年7月25日簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于本判決書生效之日起解除，被告鄧某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號(hào)福久源·新天地b區(qū)一層010156號(hào)的商鋪。
二、被告鄧某于本判決書生效之日起十日內(nèi)按照7916.44元／月的標(biāo)準(zhǔn)向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自2015年2月24日起至合同解除之日止的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)（扣除14600元履約保證金之后的余額）。如被告鄧某在合同解除后未及時(shí)騰退房屋，則被告鄧某應(yīng)當(dāng)按照7916.44元／月的標(biāo)準(zhǔn)向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自合同解除的第二天起至被告鄧某實(shí)際騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號(hào)福久源·新天地b區(qū)一層010156號(hào)商鋪之日止的房屋占有使用費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。
三、被告鄧某于本判決書生效之日起十日內(nèi)以其尚欠的自2015年2月24日起的租金（房屋占有使用費(fèi)）、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)為基數(shù)按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司按季度分段支付自2015年3月7日起至被告鄧某實(shí)際支付上述欠款之日止的逾期付款違約金。
如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)該依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)918元，減半收取459元，由被告鄧某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　馮　昊

書記員：夏夢(mèng)蝶