王某
熊希（湖北前鋒律師事務(wù)所）
宜昌新天地物業(yè)管理有限公司
田偉偉（湖北陳守邦律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告、反訴原告）王某。
委托代理人熊希，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。
住所地:湖北省宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號。
法定代表人胡亞玲，該公司董事長。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
上訴人王某因與被上訴人宜昌新天地物業(yè)管理有限公司（以下簡稱新天地公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2015）鄂伍家崗民初字第00987號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年5月5日受理后，依法組成由審判員王春暉擔(dān)任審判長，審判員張曉燕、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，”福久源·新天地”B區(qū)的商鋪所有權(quán)人為宜昌弘洋投資有限公司，2012年10月20日，宜昌弘洋投資有限公司與新天地公司簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》一份，約定宜昌弘洋投資有限公司將”香山·福久源”項目B區(qū)商鋪委托給新天地公司經(jīng)營管理，在經(jīng)營管理期限內(nèi)，新天地公司享有該商鋪的經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)和相應(yīng)的收益權(quán)，以及在不損害宜昌弘洋投資有限公司合法權(quán)益下的自主轉(zhuǎn)租權(quán)。
2014年5月29日，新天地公司與王某簽訂《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》，約定新天地公司同意將宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地B區(qū)一層1063／010163號的商鋪出租給王某經(jīng)營使用。
新天地公司租賃給王某的商鋪建筑面積共計83.98平方米（實際為83.91平方米），用于經(jīng)營食品。
租賃期限自2014年7月1日起至2017年3月27日止。
租金按王某使用商鋪的建筑面積51元／月／㎡收取，即每月租金4279.41元。
每期租金王某應(yīng)于每個季度前十個工作日內(nèi)繳納。
新天地公司同意在承租期內(nèi)給予三個月的免租期，免租期從開業(yè)之日起開始計算，租金起算日為免租期滿的第二日。
王某在簽訂本合同之日，應(yīng)向新天地公司一次性交付履約保證金，金額相當(dāng)于王某第一年2個月租金和運營管理費總額共計人民幣17100元。
該保證金不計利息，在合同終止時王某無任何違約情形后退還給新天地公司。
租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應(yīng)由王某承擔(dān)的費用、租金以及王某應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分在王某辦理退鋪手續(xù)滿三個月后應(yīng)如數(shù)（無息）返還王某。
合同同時約定，王某未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費及各項應(yīng)繳費用，（無論是否已獲正式通知催繳），新天地公司有權(quán)停止該商鋪水、電供應(yīng)，由此給王某造成的不便或損失，新天地公司不承擔(dān)責(zé)任，并且每逾期一日，王某應(yīng)向新天地公司支付未繳金額5‰的滯納金；如王某逾期30日未能繳足租金、管理費以及各項應(yīng)繳費用（無論是否已獲正式通知催繳），新天地公司有權(quán)單方面解除合同、收回商鋪，王某的履約保證金當(dāng)作違約金新天地公司不予退回。
新天地公司提前解除合同時，應(yīng)預(yù)先一個月以書面通知王某。
王某應(yīng)十五日內(nèi)遷離并交回房產(chǎn)，王某應(yīng)當(dāng)支付違約金并賠償新天地公司一切損失。
合同第十條第四項約定，王某應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)并保證由王某提供并報消防審核的裝修設(shè)計文件符合國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范，能夠通過消防審核，按國家要求通過消防驗收，并承擔(dān)費用及相關(guān)責(zé)任。
同日，雙方又簽訂《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》一份，其中，《福久源·新天地運營管理協(xié)議》約定，”新天地公司的管理服務(wù)事項為新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳，新天地統(tǒng)一營銷活動推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓(xùn)和日常管理，新天地公共秩序的維護和日常管理，新天地停車場的統(tǒng)一管理。
王某按51元／月／平方米標(biāo)準(zhǔn)向新天地公司交納運營管理費。
費用交納方式與租賃合同中租賃商鋪租金繳納方式相同，采用預(yù)付方式按季度交納，隨同租金標(biāo)準(zhǔn)同時繳納。
王某未按約定交納費用的，新天地公司有權(quán)按逾期日起每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金。
逾期30日未交納運營管理費，新天地公司有權(quán)終止合同。
”《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》約定，”新天地公司對新天地商鋪進行公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維修和運行管理、公共秩序的維護和協(xié)助、公共衛(wèi)生的服務(wù)和管理等物業(yè)管理及服務(wù)。
王某按8元／月／平方米標(biāo)準(zhǔn)向新天地公司交納物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)費支付方式:按季度與租金同步繳納；采用先交后用方式按季度交納，續(xù)交物業(yè)管理費應(yīng)在每季度到期前10日內(nèi)交清。
王某未按約定交納費用的，新天地公司有權(quán)按逾期日起每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取違約滯納金。
逾期30日未交納物業(yè)管理費，新天地公司有權(quán)終止合同。
”合同簽訂后，新天地公司依約交付了房屋，王某交納了2014年7月1日至2014年9月30日的租金、運營管理費及物業(yè)管理費，因合同約定新天地公司免收3個月的租金，王某所繳納的租金、運營管理費及物業(yè)管理費計算至2014年12月31日。
2015年1月1日起，王某開始欠繳租金、運營管理費及物業(yè)管理費。
2015年6月25日，新天地公司向人民法院起訴，請求法院判令:1、解除雙方當(dāng)事人之間的房屋租賃合同關(guān)系，王某立即騰退承租的福久源·新天地B區(qū)一層6-28-C1040號商鋪。
2、王某按9230.10元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付自2015年1月1日至實際騰退之日止的商鋪租金、運營管理費及物業(yè)管理費（商鋪占用費、運營管理費均為4279.41元／月；物業(yè)管理費為671.28元／月）并按每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金。
（截至2015年6月17日商鋪租金、運營管理費及物業(yè)管理費為51688.56元，違約金為28779.45元，共計80468.01元。
訴訟過程中，王某提起反訴，請求判令:依法判令:1、解除王某與新天地公司之間簽訂的《福久源新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》、《福久源新天地運營管理協(xié)議》以及《福久源新天地物業(yè)管理協(xié)議》。
2、新天地公司向王某退還已繳納的商鋪租金12848.94元，運營管理費12848.94元，履約保證金19100元，及水電押金2000元。
3、新天地公司向王某賠償商鋪裝修費53600元。
（以上共計100397.88元）4、新天地承擔(dān)本案全部訴訟費用。
原審法院同時認(rèn)定:2014年至2015年，新天地公司多次在報紙上刊登廣告，組織福久源·新天地商業(yè)街促銷活動以及消防培訓(xùn)等活動。
宜昌市公安消防支隊于2014年5月8日出具宜公消驗字（2014）第0065號《建設(shè)工程消防驗收意見書》，確認(rèn)對香山福久源B地塊一期C區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設(shè)施安裝工程進行消防驗收并復(fù)查驗收合格。
位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路地塊B區(qū)商業(yè)街（即香山福久源商業(yè)街左側(cè)、香山福久源B區(qū)商業(yè)街及地下車庫右側(cè)的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗收備案證明。
本院認(rèn)為:1、關(guān)于案涉合同解除時間的問題。
新天地公司因王某逾期繳納商鋪租金，依據(jù)雙方合同約定向原審人民法院請求解除雙方簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，系行使約定合同解除權(quán)的行為，因王某對拖欠租金的事實無異議，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條 ?的規(guī)定，雙方合同應(yīng)于新天地公司解除合同的通知（民事起訴狀）到達(dá)王某之日，即2015年7月10日解除。
原判認(rèn)定雙方合同于判決生效之日解除不當(dāng)，本院予以糾正。
2、王某應(yīng)支付的房屋占用費及運營管理費、物業(yè)管理費如何計算的問題。
（1）王某認(rèn)為案涉商鋪沒有經(jīng)過消防驗收，其有權(quán)拒繳相應(yīng)費用。
本院認(rèn)為，2014年宜昌市公安消防支隊《建設(shè)工程消防驗收意見書》載明，案涉商業(yè)街已經(jīng)經(jīng)過了土建工程和消防設(shè)施安裝工程的消防驗收，但該區(qū)域室內(nèi)裝修工程不在驗收范圍之內(nèi)，而根據(jù)雙方租賃合同的約定，裝修后的消防審核應(yīng)由王某提交裝修設(shè)計文件，但王某沒有證據(jù)證實其已經(jīng)將前述資料提交給新天地公司，而是依據(jù)雙方租賃合同第十條第4項的約定，主張已經(jīng)履行了提交裝修設(shè)計文件的義務(wù)，與事實不符，本院不予支持。
王某同時認(rèn)為案涉商鋪的消防設(shè)施于2015年6月20日進行了改造，在重新進行消防驗收前，商鋪不應(yīng)投入使用。
本院認(rèn)為，《消防聯(lián)動通知》并未指明案涉商鋪所在區(qū)域的消防設(shè)施經(jīng)過了改造，且新天地公司對消防設(shè)施的改造內(nèi)容為增設(shè)部分消防設(shè)施點位，而并非減少或變更用途，故王某僅憑《消防聯(lián)動通知》主張案涉商鋪消防設(shè)施未經(jīng)重新驗收，不應(yīng)投入使用依據(jù)不足，本院不予支持。
（2）王某上訴認(rèn)為新天地公司停水停電后，其已于2015年4月15日騰空了房屋，自此無需繳納運營管理費和物業(yè)管理費。
本院認(rèn)為，首先，并無證據(jù)證實案涉房屋是否已經(jīng)騰空以及騰空房屋的時間，其次，雙方運營管理協(xié)議及物業(yè)管理協(xié)議中并未對減交、免交相應(yīng)費用的條件進行約定，而享受商鋪運營及物業(yè)服務(wù)系王某的合同權(quán)利，在雙方并未協(xié)商一致的情況下，其對合同權(quán)利的放棄并不當(dāng)然免除其合同義務(wù)，故王某仍應(yīng)支付房屋占用期間的運營管理費及物業(yè)服務(wù)費至實際騰退之日。
（3）王某與新天地公司的合同雖于2015年7月10日解除，但王某仍占用該房屋，王某認(rèn)為房屋已于2015年4月15日交付給新天地公司，但并未向本院提交證據(jù)證實，故其應(yīng)向新天地公司交納房屋占用費至實際騰退之日。
王某在簽訂合同時繳納了17100元的履約保證金，雙方在《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》中約定，該履約保證金在合同解除后用于抵扣王某應(yīng)承擔(dān)的費用、租金以及賠償責(zé)任，剩余部分在退鋪之后三個月無息返還。
故前述履約保證金應(yīng)用于抵扣王某欠付的各項費用。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律稍有不當(dāng)，本院予以糾正。
經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第九十三條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2015）鄂伍家崗民初字第00987號民事判決第二、三、四、五項，即王某于本判決書生效之日起十日內(nèi)按照9230.10元／月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自2015年1月1日起至合同解除之日止的租金、運營管理費及物業(yè)管理費（扣除17100元履約保證金之后的余額）。
如王某在合同解除后未及時騰退房屋，則王某應(yīng)當(dāng)按照9230.10元／月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自合同解除的第二天起至王某實際騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地B區(qū)一層1063／010163號商鋪之日止的房屋占有使用費、運營管理費及物業(yè)管理費；王某于本判決書生效之日起十日內(nèi)以其尚欠的自2015年1月1日起的租金（房屋占有使用費）、運營管理費及物業(yè)管理費為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司按季度分段支付自2015年1月11日起至王某實際支付上述欠款之日止的逾期付款違約金；宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向王某返還水電押金2000元；駁回王某的其他反訴請求。
二、變更宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2015）鄂伍家崗民初字第00987號民事判決第一項為:王某與宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于2014年5月29日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于2015年7月10日解除，王某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地B區(qū)一層1063／010163號的商鋪。
前述各項所確定的義務(wù)，均限本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費1812元，減半收取906元，反訴案件受理費1154元，均由王某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費1812元（王某已預(yù)交），由上訴人王某負(fù)擔(dān)1558元，由被上訴人宜昌新天地物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)254元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:1、關(guān)于案涉合同解除時間的問題。
新天地公司因王某逾期繳納商鋪租金，依據(jù)雙方合同約定向原審人民法院請求解除雙方簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，系行使約定合同解除權(quán)的行為，因王某對拖欠租金的事實無異議，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條 ?的規(guī)定，雙方合同應(yīng)于新天地公司解除合同的通知（民事起訴狀）到達(dá)王某之日，即2015年7月10日解除。
原判認(rèn)定雙方合同于判決生效之日解除不當(dāng)，本院予以糾正。
2、王某應(yīng)支付的房屋占用費及運營管理費、物業(yè)管理費如何計算的問題。
（1）王某認(rèn)為案涉商鋪沒有經(jīng)過消防驗收，其有權(quán)拒繳相應(yīng)費用。
本院認(rèn)為，2014年宜昌市公安消防支隊《建設(shè)工程消防驗收意見書》載明，案涉商業(yè)街已經(jīng)經(jīng)過了土建工程和消防設(shè)施安裝工程的消防驗收，但該區(qū)域室內(nèi)裝修工程不在驗收范圍之內(nèi)，而根據(jù)雙方租賃合同的約定，裝修后的消防審核應(yīng)由王某提交裝修設(shè)計文件，但王某沒有證據(jù)證實其已經(jīng)將前述資料提交給新天地公司，而是依據(jù)雙方租賃合同第十條第4項的約定，主張已經(jīng)履行了提交裝修設(shè)計文件的義務(wù)，與事實不符，本院不予支持。
王某同時認(rèn)為案涉商鋪的消防設(shè)施于2015年6月20日進行了改造，在重新進行消防驗收前，商鋪不應(yīng)投入使用。
本院認(rèn)為，《消防聯(lián)動通知》并未指明案涉商鋪所在區(qū)域的消防設(shè)施經(jīng)過了改造，且新天地公司對消防設(shè)施的改造內(nèi)容為增設(shè)部分消防設(shè)施點位，而并非減少或變更用途，故王某僅憑《消防聯(lián)動通知》主張案涉商鋪消防設(shè)施未經(jīng)重新驗收，不應(yīng)投入使用依據(jù)不足，本院不予支持。
（2）王某上訴認(rèn)為新天地公司停水停電后，其已于2015年4月15日騰空了房屋，自此無需繳納運營管理費和物業(yè)管理費。
本院認(rèn)為，首先，并無證據(jù)證實案涉房屋是否已經(jīng)騰空以及騰空房屋的時間，其次，雙方運營管理協(xié)議及物業(yè)管理協(xié)議中并未對減交、免交相應(yīng)費用的條件進行約定，而享受商鋪運營及物業(yè)服務(wù)系王某的合同權(quán)利，在雙方并未協(xié)商一致的情況下，其對合同權(quán)利的放棄并不當(dāng)然免除其合同義務(wù)，故王某仍應(yīng)支付房屋占用期間的運營管理費及物業(yè)服務(wù)費至實際騰退之日。
（3）王某與新天地公司的合同雖于2015年7月10日解除，但王某仍占用該房屋，王某認(rèn)為房屋已于2015年4月15日交付給新天地公司，但并未向本院提交證據(jù)證實，故其應(yīng)向新天地公司交納房屋占用費至實際騰退之日。
王某在簽訂合同時繳納了17100元的履約保證金，雙方在《福久源·新天地商鋪租賃經(jīng)營合同》中約定，該履約保證金在合同解除后用于抵扣王某應(yīng)承擔(dān)的費用、租金以及賠償責(zé)任，剩余部分在退鋪之后三個月無息返還。
故前述履約保證金應(yīng)用于抵扣王某欠付的各項費用。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律稍有不當(dāng)，本院予以糾正。

經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第九十三條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2015）鄂伍家崗民初字第00987號民事判決第二、三、四、五項，即王某于本判決書生效之日起十日內(nèi)按照9230.10元／月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自2015年1月1日起至合同解除之日止的租金、運營管理費及物業(yè)管理費（扣除17100元履約保證金之后的余額）。
如王某在合同解除后未及時騰退房屋，則王某應(yīng)當(dāng)按照9230.10元／月的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自合同解除的第二天起至王某實際騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地B區(qū)一層1063／010163號商鋪之日止的房屋占有使用費、運營管理費及物業(yè)管理費；王某于本判決書生效之日起十日內(nèi)以其尚欠的自2015年1月1日起的租金（房屋占有使用費）、運營管理費及物業(yè)管理費為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司按季度分段支付自2015年1月11日起至王某實際支付上述欠款之日止的逾期付款違約金；宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向王某返還水電押金2000元；駁回王某的其他反訴請求。
二、變更宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2015）鄂伍家崗民初字第00987號民事判決第一項為:王某與宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于2014年5月29日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于2015年7月10日解除，王某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向宜昌新天地物業(yè)管理有限公司騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地B區(qū)一層1063／010163號的商鋪。
前述各項所確定的義務(wù)，均限本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費1812元，減半收取906元，反訴案件受理費1154元，均由王某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費1812元（王某已預(yù)交），由上訴人王某負(fù)擔(dān)1558元，由被上訴人宜昌新天地物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)254元。

審判長：王春暉
審判員：張曉燕
審判員：胡曉靜

書記員：張鵬煒