原告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人向發(fā)遠(yuǎn)，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人曾建國(guó)，湖北峽光律師事務(wù)所律師。
被告劉某某。
委托代理人黎明。

原告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)代房產(chǎn)公司”）訴被告劉某某租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由審判員楊瀟獨(dú)任審判，于2015年5月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告當(dāng)代房產(chǎn)公司的委托代理人曾建國(guó)、被告劉某某的委托代理人黎明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2011年8月31日簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》兩份，約定由被告劉某某租賃原告當(dāng)代房產(chǎn)公司“西湖春天”一期中央商業(yè)大街C1-21、C1-22號(hào)商鋪兩間（共兩層，每間使用面積為79㎡）用于經(jīng)營(yíng)酒類，租賃期限自2011年9月1日至2014年9月1日，該協(xié)議同時(shí)約定，商鋪?zhàn)饨鸢凑?8元／㎡／月收取，即兩間商鋪每月租金4424元，第一年、第二年免收租金，第三年恢復(fù)原價(jià)格。協(xié)議第六條租賃租金支付方式約定：“租金支付實(shí)行按每季度先交租金后用房的方式，即甲方（原告）將房屋交付乙方（被告）后，在本協(xié)議第二條約定的租賃期限開始之日前10天內(nèi)，乙方向甲方交清第一季度的租金，第一季度期滿前10日內(nèi)，交付下季度的租金，以后依此類推”；第八條甲方的權(quán)利、義務(wù)約定：“b）甲方同意乙方在租賃期限內(nèi)對(duì)該商鋪進(jìn)行改造和裝修，但乙方改造和裝修必須遵守商業(yè)物業(yè)管理公司關(guān)于上述行為的相關(guān)規(guī)定”；第九條乙方的權(quán)利、義務(wù)約定：“b）在租賃期間，押金不可沖抵租金，該商鋪所發(fā)生的稅費(fèi)、水電費(fèi)、裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。f）乙方在租賃期內(nèi)，有義務(wù)維護(hù)商鋪內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，如因經(jīng)營(yíng)者使用不當(dāng)或者其他人為原因而受損，乙方需自費(fèi)修復(fù)。協(xié)議結(jié)束時(shí)，如雙方不再續(xù)約，乙方需將該商鋪按甲方購買時(shí)的交鋪標(biāo)準(zhǔn)交還給甲方”；第十條約定“三年租賃期屆滿時(shí)，甲方將不在（再）承擔(dān)與該商鋪?zhàn)赓U上的任何相關(guān)法律責(zé)任。但在同等租賃條件下，乙方仍享有優(yōu)先租賃權(quán)，如再續(xù)租，乙方將直接與該商鋪產(chǎn)權(quán)所有人或被選聘商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司另行簽訂租賃協(xié)議。租賃期滿后，如果乙方不再續(xù)租，應(yīng)當(dāng)在合同期滿時(shí)的前三個(gè)月以書面形式通知甲方并予以審核通過，否則乙方抵押金不予退還”。雙方簽訂協(xié)議后，被告向原告交納押金20000元，原告依約將商鋪交給被告。被告承租商鋪后進(jìn)行了裝修，開辦“詩尼格酒莊”。2014年9月，被告與原告就商鋪相關(guān)事宜協(xié)商未果。2014年11月16日，被告向原告發(fā)出《關(guān)于商鋪?zhàn)赓U協(xié)議終止的函》一份，載明“本人已于2013年就停止了經(jīng)營(yíng)。鑒于貴公司商鋪目前的經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)本人決定與你公司終止租賃合同”，但要求原告在收回商鋪時(shí)返還被告裝修投入資金25萬元及利息，并按裝修增值部分的比例進(jìn)行分成。因被告未依約向原告按期交納租金，合同到期未交還房屋，也未另行簽訂租賃合同，原告訴至本院。
同時(shí)查明，原告已將“西湖春天”一期中央商業(yè)大街C1-21、C1-22號(hào)商鋪兩間賣給了其他業(yè)主，并與商鋪業(yè)主約定由其返租三年，于2014年9月1日交房。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述及提交的證據(jù)在案佐證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的兩份《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，雙方房屋租賃合同關(guān)系依法成立并生效。原、被告雙方應(yīng)該全面履行合同義務(wù)，被告負(fù)有根據(jù)合同約定向原告支付房屋租金的義務(wù)，現(xiàn)被告欠繳原告房屋租金，應(yīng)承擔(dān)支付所欠租金的民事責(zé)任，故原告主張的從2013年9月1日至2014年9月1日12個(gè)月的租金53088元（28元／㎡／月×79㎡×2×12月），本院予以支持。同時(shí)，原、被告雙方的租賃合同于2014年9月1日到期，雙方未另行簽訂租賃合同，被告應(yīng)該依約向原告返還房屋?，F(xiàn)被告仍實(shí)際占有使用該房屋，原告按租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)主張從2014年9月2日至2015年5月31日的租金35392元，因原告實(shí)際從房屋業(yè)主處返租期限也為三年，即至2014年9月1日止，原告不具備向被告主張從2014年9月2日起的租金的主體資格，原告也未提供因被告延期交房給其造成損失的相關(guān)證據(jù)，所以本院對(duì)原告的該項(xiàng)主張不予支持。被告交納給原告的押金20000元，雖然雙方合同約定，押金不可沖抵租金，但雙方合同已經(jīng)到期，應(yīng)該在被告應(yīng)支付的租金中予以抵扣。被告辯稱原告所作的商業(yè)街將規(guī)范管理、統(tǒng)一宣傳、興建大型超市、租金給予優(yōu)惠等承諾未實(shí)際履行，導(dǎo)致原告生意不好，且被告在2012年就在明確告知原告的情形下，已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)，所以不應(yīng)交納租金，被告對(duì)于以上辯稱的事實(shí)未提交充分的證據(jù)加以證明，其辯稱理由并非合同約定的支付租金的前提條件，故對(duì)被告的該項(xiàng)辯稱本院不予支持。從原、被告雙方的租賃合同看，未對(duì)被告返還房屋約定條件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，所以，對(duì)于原告要求被告騰退房屋的訴請(qǐng)本院予以支持，對(duì)于被告的對(duì)所租賃的房屋與原告共同共有的主張，無相關(guān)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于被告的對(duì)承租的房屋進(jìn)行了裝修，原告提供的租賃合同中約定了被告享有優(yōu)先購買權(quán)，但在雙方簽訂合同前，原告已將房屋賣給他人，故原告存在合同欺詐，應(yīng)賠償其裝修損失25萬余元、人工工資等主張，經(jīng)本院當(dāng)庭釋明后，被告表示不提出反訴，另案訴訟，故本院對(duì)被告要求賠償?shù)闹鲝堅(jiān)诒景钢胁挥杼幚怼?br/>綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某某欠原告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋租金53088元，扣除被告劉某某交納的押金20000元，余下33088元于本判決生效之日起五日內(nèi)支付；
二、被告劉某某于本判決生效之日起五日內(nèi)騰空并返還原告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位于宜都市枝城鎮(zhèn)的“西湖春天”一期中央商業(yè)大街C1-21、C1-22號(hào)商鋪；
三、駁回原告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1460元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取730元，由原告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)230元，被告劉某某負(fù)擔(dān)500元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　楊瀟

書記員：王宇