原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司，住所地湖北省宜昌市夷陵區(qū)明珠路21號。
法定代表人周連香，該公司董事長。
委托代理人蔣鋒，系該公司員工。（特別授權(quán)代理）
委托代理人鄭家紅，湖北龍禧律師事務(wù)所律師。（一般授權(quán)代理）
被告（反訴原告）王某某。
委托代理人劉強，湖北三峽律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）
委托代理人王燕，湖北三峽律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）
被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)西陵二路1號。
法定代表人王某某，該公司董事長。
委托代理人劉強，湖北三峽律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）
委托代理人王燕，湖北三峽律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）

原告宜昌弘某集團有限公司訴被告王某某、宜昌歐某快捷酒店有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月13日立案受理后，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十七條的規(guī)定，依法適用簡易程序，由審判員張嬋獨任審判，于2015年6月15日公開開庭進行了審理，被告王某某、宜昌歐某快捷酒店有限公司提出反訴，本院予以受理。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，組成由審判員黃正康擔(dān)任審判長，審判員張嬋、人民陪審員張青組成的合議庭，于2015年7月2日公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司的委托代理人蔣鋒、鄭家紅，被告（反訴原告）王某某、宜昌歐某快捷酒店有限公司的委托代理人劉強、王燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年4月26日，宜昌弘某集團有限公司（甲方）與王某某（乙方）簽訂《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》，約定：甲方出租的商鋪位于香山匯騰苑X號樓2層建筑面積1132.83平方米，3層建筑面積1146.85平方米，共計2279.68平方米；租期10年，自2011年4月26日起至2021年4月25日；承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同，收回房屋：。2、承租人拖欠租金累計達30天的……；9號樓2、3層商鋪面積2279.68平方米，前三年租金價格為40元／平方米／月，自合同租約第四年起，租金價格在第一年的基礎(chǔ)上逐年遞增5元／平方米／月；乙方采取先付后租的方式支付租金，第一年按季度付款，第二、三年按半年付款，第四至十年按年付款；乙方需按約向甲方支付租金，拖欠時間達到一個月，甲方有權(quán)解除合同，沒收乙方的租賃保證金并追究乙方的合同違約責(zé)任；自合同簽訂第二日，甲方向乙方收取房屋租賃保證金25萬元，房屋裝修完后甲方退還保證金20萬元，余下5萬元出租合約時間到期，乙方不再續(xù)約，在房屋質(zhì)量沒有損毀的前提下由甲方全額無息退還乙方；本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權(quán)向違約方要求賠償違約金25萬元……等內(nèi)容。宜昌弘某集團有限公司按約向王某某提供租賃房屋。2011年5月，王某某等人以該租賃商鋪為住所地依法設(shè)立了宜昌歐某快捷酒店有限公司，從事住宿、酒店管理等經(jīng)營活動。宜昌歐某快捷酒店有限公司向宜昌弘某集團有限公司支付房屋租金、交付保證金25萬元。宜昌弘某集團有限公司按約退還保證金20萬元。
2013年11月29日，宜昌弘某集團有限公司（甲方）與宜昌歐某快捷酒店有限公司（乙方）簽訂《補充協(xié)議》一份，約定：因甲方所屬位于西陵二路一號香山匯騰苑X號樓一至三層物業(yè)出租給乙方經(jīng)營快捷酒店，雙方于2011年4月26日、8月26日簽訂《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》、《香山匯騰苑X號樓一層000101-1號商鋪租賃合同》，因該物業(yè)所在區(qū)域目前處于廟嘴大橋建設(shè)期，考慮到乙方實際經(jīng)營困難，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意將該物業(yè)在橋梁建設(shè)期第一年租金予以適當(dāng)調(diào)整，現(xiàn)就相關(guān)事宜簽訂補充協(xié)議如下：一、自2013年8月26日起至2014年8月25日，香山匯騰苑X號樓一層136.54平方米的商鋪按2萬元／月計算，2014年8月25日之后按原合同租金價格執(zhí)行；二、自2013年7月26日起至2014年7月25日，香山匯騰苑X號樓二、三層2279.68平方米的商鋪按3.5萬元／月計算，2014年7月25日之后按原合同租金價格執(zhí)行；三、租賃標(biāo)的物租金按月支付，每月5日前付清上個月租金；四、乙方所欠租金9177.2元2013年12月5日前一次性付清（具體為2013年7月26日至8月25日欠一樓租金9115.6元、2012年7月26日至10月25日欠二、三樓租金61.6元）……等內(nèi)容。2014年1月起，宜昌歐某快捷酒店有限公司再次拖欠租金。2014年6月30日、2015年1月19日，宜昌弘某集團有限公司發(fā)函給宜昌歐某快捷酒店有限公司要求解除合同并收回租賃房屋，宜昌歐某快捷酒店有限公司均不同意解除合同，亦未付清所欠租金。雙方當(dāng)事人當(dāng)庭確認截止2015年6月25日，宜昌歐某快捷酒店有限公司共拖欠香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪的租金1496238.40元。
另查明，1、2009年底，宜昌廟嘴長江大橋項目啟動；2011年1月，廟嘴大橋的工程項目建議書、可行性報告編制完成；2011年2月11日，宜昌廟嘴長江大橋工程環(huán)境影響評價第一次向公眾公示，項目概況：定昌廟嘴長江大橋起于點軍區(qū)東岳二路，沿線跨江南大道、318線、長江、西壩區(qū)、三江、沿江大道，止于西陵區(qū)西陵二路，全長3.23公里；2011年5月，宜昌廟嘴長江大橋設(shè)計方案征集招標(biāo)；2012年11月18日，宜昌至喜××大橋（原名××廟嘴長江大橋）開工，預(yù)計2015年底完工。
2、2011年5月25日，秦偉、王某某、謝續(xù)程形成《宜昌歐某快捷酒店有限公司章程》，決定成立宜昌歐某快捷酒店有限公司，公司的經(jīng)營場所為香山匯騰苑X號樓，法定代表人秦偉。2011年5月26日，宜昌歐某快捷酒店有限公司依法注冊。
3、2011年8月26日，宜昌弘某集團有限公司（甲方）與宜昌歐某快捷酒店有限公司（乙方）簽訂《香山匯騰苑X號樓一層X號商鋪租賃合同》，約定甲方向乙方租賃香山匯騰苑X號樓一層商鋪136.54平方米，租期自2011年8月26日起至2021年4月25日。宜昌弘某集團有限公司按約交付商鋪，宜昌歐某快捷酒店有限公司支付租金。該商鋪作為本案所涉香山匯騰苑X號樓二層、三層的快捷酒店客房的大堂及出、入口。
上述事實，有《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》、《補充協(xié)議》、工作聯(lián)系函、回函、廟嘴長江大橋的相關(guān)信息、照片、通知、宜昌歐某快捷酒店有限公司章程、租金計算明細等證據(jù)以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在卷證實。

本院認為，原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司與被告（反訴原告）王某某簽訂的《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》、原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司與被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司簽訂的《補充協(xié)議》系各方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認。被告（反訴原告）王某某作為宜昌歐某快捷酒店有限公司的股東，其在宜昌歐某快捷酒店有限公司依法設(shè)立前與宜昌弘某集團有限公司簽訂了《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》，宜昌歐某快捷酒店有限公司在依法設(shè)立后實際使用了租賃物并繳納租金，宜昌弘某集團有限公司亦予接收、認可，故《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》的實際承租方為宜昌歐某快捷酒店有限公司。王某某作為該公司設(shè)立時的股東，其在籌備期間與宜昌弘某集團有限公司簽訂合同的行為應(yīng)認定為其履行股東職務(wù)的行為，該行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由宜昌歐某快捷酒店有限公司承擔(dān)。原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司關(guān)于被告（反訴原告）王某某與宜昌歐某快捷酒店有限公司均是承租方，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于本訴。被告宜昌歐某快捷酒店有限公司在履行租賃合同的過程中，未依約支付租金，根據(jù)《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪租賃合同》關(guān)于逾期支付租金的條款約定，原告宜昌弘某集團有限公司可依約行使單方解除權(quán)并不退還租賃保證金。原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司關(guān)于解除合同、騰退房屋、不退還保證金5萬元、支付拖欠的租金及房屋占用費的訴訟請求，符合合同的約定，本院予以支持。原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司關(guān)于宜昌歐某快捷酒店有限公司應(yīng)支付違約金15萬元的訴訟請求，因合同約定一方違約時應(yīng)向另一方支付違約金25萬元，現(xiàn)原告（反訴被告）主動將違約金調(diào)減至15萬元，系對其實權(quán)利的自行處分，本院予以準許。被告宜昌歐某快捷酒店有限公司關(guān)于不同意解除合同的辯解，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予采納。
關(guān)于反訴。被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司提出的繼續(xù)履行合同的反訴請求，因宜昌歐某快捷酒店有限公司從2014年1月起拖欠租金至今，在宜昌弘某集團有限公司多次以書面形式催告后仍未履行付租義務(wù)，該行為已違背了誠實信用的基本準則，且宜昌弘某集團有限公司行使解除權(quán)符合合同約定，故對宜昌歐某快捷酒店有限公司關(guān)于繼續(xù)履行合同的反訴請求，本院難予支持。被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司主張在合同成立后，因其無法預(yù)見的修橋工程造成繼續(xù)履行合同對于已方當(dāng)事人明顯不公平，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十六條之規(guī)定，申請人民法院依法變更租金標(biāo)準及租賃期限的訴訟請求，分述如下：其一，宜昌市人民政府已于2011年2月11日向社會公示了宜昌廟嘴長江大橋的修建時間、地理位置等項目概況，宜昌歐某快捷酒店有限公司在訂立合同前應(yīng)當(dāng)預(yù)見修橋會對租賃合同的履行造成影響，故本案不屬于《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十六條規(guī)定之情形。其二，基于修橋的實際情況，2013年11月29日合同雙方簽訂了《補充協(xié)議》，下調(diào)了租金標(biāo)準，若宜昌歐某快捷酒店有限公司按《補充協(xié)議》的約定繼續(xù)履行，不會導(dǎo)致明顯不公平。三，《補充協(xié)議》約定的一年履行屆滿后，雙方仍能對是否繼續(xù)下調(diào)租金標(biāo)準的問題進行協(xié)商，但宜昌歐某快捷酒店有限公司未能按《補充協(xié)議》的約定履行，導(dǎo)致整個租賃合同的履行已喪失誠信的基礎(chǔ)。綜上，被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司關(guān)于要求繼續(xù)履行合同、變更租金標(biāo)準、租賃期限的反訴主張本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司與被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司于2011年4月26日簽訂的《香山匯騰苑X號樓二、三層商鋪的租賃合同》。
二、被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司于本判決生效后十日內(nèi)騰退其所租賃的原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司所有的香山匯騰苑X號樓第二層建筑面積1132.83平方米、第三層建筑面積1146.85平方米的商鋪，原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司不退還租賃保證金5萬元。
三、被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司向原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司支付截止2015年6月25日的租金1496238.40元，并從2015年6月26日起至其實際騰退房屋時止按合同約定的標(biāo)準向原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司支付租金或房屋占用費。
四、被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司向原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司支付違約金15萬元。
五、駁回原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司的其他訴訟請求。
六、駁回被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司、王某某的反訴請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決書生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案中，本訴受理費18196元、財產(chǎn)保全費5000元，合計23196元［原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司已預(yù)交］，由被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司負擔(dān)。由被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司負擔(dān)的訴訟費由其在履行上述判項時一并直接給付原告（反訴被告）宜昌弘某集團有限公司。反訴受理費8020元，由被告（反訴原告）宜昌歐某快捷酒店有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　黃正康 審　判　員　　張　嬋 人民陪審員　　張　青

書記員：莊麗