原告：宜昌弘某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地宜昌市夷陵區(qū)明珠路，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。法定代表人：程濤，該公司董事長。委托訴訟代理人：田偉偉，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。被告：成林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省夷陵區(qū)，現(xiàn)居住于宜昌市伍家崗區(qū)，委托訴訟代理人：余某某，系成林之妻。被告：余某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省夷陵區(qū)，現(xiàn)居住于宜昌市伍家崗區(qū)，

原告弘某公司向本院提出訴訟請求：判令被告向原告支付自2014年10月13日至2018年10月12日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)7724.16元，逾期付款違約金6797.26元（暫計(jì)至2018年6月12日，應(yīng)按年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)至實(shí)際支付之日止），合計(jì)14521.42元。事實(shí)和理由：被告系香山福久源小區(qū)1-1101號房屋的業(yè)主。2013年10月13日，原、被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定住宅按建筑面積每月每平方米1.8元收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，協(xié)議簽訂后當(dāng)日內(nèi)被告向原告一次性繳納首次12個(gè)月物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)，次年即后續(xù)物業(yè)管理費(fèi)到期時(shí)被告須準(zhǔn)時(shí)向原告繳納，若逾期原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按日千分之三交納違約金。被告入住后僅向原告繳納部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)，尚欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)7724.16元，原告多次催收無果，遂訴至本院。被告成林、余某某辯稱：被告收房前的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)按原告與被告的約定，待被告與開發(fā)商案件結(jié)案后按判決結(jié)果處理。2、2年以前的物業(yè)費(fèi)，已過訴訟時(shí)效，原告無權(quán)要求被告支付，本案原告提供的催繳通知日期均為事后偽造，與事實(shí)不符。3、原告要求支付違約金無法律依據(jù)，即使雙方簽過的物業(yè)管理合同有相關(guān)條款，也屬于格式合同中的霸王條款，請法院駁回。4、小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下，收費(fèi)極高，在小區(qū)管理中有重大過錯(cuò)，收費(fèi)水平和服務(wù)質(zhì)量不符，原告要先糾正自身過錯(cuò)后才有資格收取物業(yè)費(fèi)，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：成林、余某某系香山福久源小區(qū)1號樓1棟1103號房屋（建筑面積為89.4平方米）的所有權(quán)人，2013年10月13日，宜昌弘某物業(yè)管理有限公司（乙方）與余某某（甲方）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定：“……按建筑面積每月每平方1.8元收取物業(yè)管理費(fèi)……協(xié)議簽訂后當(dāng)日內(nèi)，甲方向乙方一次繳納首次12個(gè)月物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)，次年即后續(xù)物業(yè)管理費(fèi)到期時(shí)甲方須準(zhǔn)時(shí)向乙方交納……。甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天千分之三交納違約金?！眳f(xié)議簽訂后成林、余某某入住該小區(qū)，并繳納了首次物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從2014年10月13日起至今，成林、余某某再未繳納過物業(yè)管理費(fèi)，原告弘某公司遂于2018年6月26日訴至本院。另查明，宜昌弘某物業(yè)管理有限公司于2017年4月12日更名為“宜昌弘某物業(yè)服務(wù)有限公司”。
原告宜昌弘某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“弘某公司”）與被告成林、余某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年6月26日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告弘某公司的委托訴訟代理人田偉偉和被告余某某，同時(shí)余某某亦作為成林的委托訴訟代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，1、公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)。弘某公司與余某某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定弘某公司對成林、余某某提供物業(yè)服務(wù)，成林、余某某按建筑面積每月支付物業(yè)管理費(fèi)，該合同不違反法律強(qiáng)制禁止性規(guī)定，有效成立。在合同履行期間，弘某公司對成林、余某某所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，成林、余某某自2014年10月13日至今未繳納物業(yè)費(fèi)的行為構(gòu)成違約，其對于欠付的物業(yè)費(fèi)用應(yīng)予償付，弘某公司在訴訟請求中將物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算截至2018年10月12日不妥，本院調(diào)整截至起訴之月即2018年6月26日。2、成林、余某某抗辯稱距今兩年以前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已過訴訟時(shí)效不應(yīng)支持，本院認(rèn)為，在庭審中已查理，弘某公司在成林、余某某欠費(fèi)數(shù)年時(shí)間內(nèi)未對二人提起訴訟，無證據(jù)證明催繳通知單送達(dá)至成林、余某某本人手中，余某某本人雖在庭審中承認(rèn)弘某公司在其預(yù)存水費(fèi)的時(shí)候?qū)ζ淝犯段飿I(yè)費(fèi)用的事實(shí)有告知，但弘某物業(yè)對二人正式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間無法明確。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，故2015年6月至2018年6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)未超過訴訟時(shí)效，成林、余某某在此期間欠付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為5793.12元（1.8元/平方米×89.4平方米×36個(gè)月）應(yīng)予支付。3、對于成林、余某某在本案中以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，成林、余某某如認(rèn)為弘某公司所提供的物業(yè)服務(wù)不當(dāng)，造成其人身和經(jīng)濟(jì)上的損失，亦可依法起訴，故成林、余某某以弘某公司服務(wù)不當(dāng)為由拒繳物業(yè)費(fèi)的主張于法無據(jù)，本院不予支持。4、弘某公司訴請成林、余某某應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金6797.26元，本院認(rèn)為，弘某公司向法庭提交的催繳證據(jù)僅為幾份手持催款通知單的照片，并無證據(jù)證明實(shí)際送至成林、余某某本人手中，亦未在住宅處張貼或發(fā)公告，其行為屬怠于行使自己的權(quán)利，由此造成的損失應(yīng)由弘某公司自行承擔(dān)，故對于弘某公司關(guān)于逾期付款違約金的主張，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條、第六十七條，《最高人民法院〈關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百六十二條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、成林、余某某于本判決生效之日起三日內(nèi)支付宜昌弘某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)5793.12元（截至2018年6月）。二、駁回宜昌弘某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間向原告履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)25元，由成林、余某某負(fù)擔(dān)10元，由宜昌弘某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)15元。本判決為終審判決。

審判員　李　琳

書記員：夏夢蝶