上訴人（原審被告）西陵區(qū)美苑賓館。住所地：宜昌市東山大道101號。
經營者孫永柏。
委托代理人陳林，湖北楚鼎律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人謝進，湖北楚鼎律師事務所律師。特別授權代理。
被上訴人（原審原告）宜昌市鵬達廣告營銷有限公司。住所地：宜昌市國貿大廈9-19號。
法定代表人吳畏，該公司總經理。
委托代理人劉超，湖北百思特律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人西陵區(qū)美苑賓館（以下簡稱美苑賓館）與被上訴人宜昌市鵬達廣告營銷有限公司（以下簡稱鵬達廣告公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00872號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月8日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭，對本案進行了審理。本案現已審理終結。
原審判決認定，2004年3月24日，宜昌市窯灣鄉(xiāng)茶庵村村民委員會（以下簡稱茶庵村委會）將其所有的位于宜昌市東山大道101號、產權證號為19072號的五層房屋（總建筑面積約1778.23平方米）出租給孫永柏、周桂華使用，租賃期限從2004年5月1日起到2016年4月30日止，租金為每年25萬元。孫永柏利用該房屋登記設立了個體經營性質的美苑賓館。2012年4月18日，鵬達廣告公司與美苑賓館簽訂《廣告位場地租賃合同》1份，雙方約定美苑賓館將其所經營場所外墻的側面及頂部出租給鵬達廣告公司作為發(fā)布廣告的廣告位，租賃期限從2012年7月30日到2016年7月30日，年租金為4萬元，每年按照6%遞增。合同簽訂后，鵬達廣告公司交納了2萬元的保證金和第一年、第二年的租金82400元，合計102400元。2012年9月3日，鵬達廣告公司與宜昌新金網電腦有限公司簽訂戶外廣告發(fā)布合同1份，合同約定廣告發(fā)布時間從2012年10月1日到2015年9月30日，廣告發(fā)布費為每年30萬元，三年共計90萬元；并約定合同履行期內任何一方違約，需支付對方9萬元的違約金。2013年8月9日，宜昌市西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)茶庵村村民委員會與智龍文化傳媒股份有限公司（以下簡稱智龍傳媒公司）簽訂廣告位產權租賃合同1份，雙方約定宜昌市西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)茶庵村村民委員會將前述房屋外墻出租給智龍傳媒公司建設廣告牌，年租金為2萬元，租賃期限從2013年8月9日到2018年8月8日。由于涉案廣告位分別由美苑賓館及茶庵村委會分別出租給不同的經營主體，遂起紛爭。鵬達廣告公司根據自己拍攝的照片，以“涉案廣告位于2012年9月即被第三人占用使用（致其不能正常行使使用權）”為由，訴至人民法院，請求判令：1、解除美苑賓館與鵬達廣告公司簽訂的《廣告位場地租賃合同》；2、美苑賓館退還鵬達廣告公司租金及保證金共計102400元；3、美苑賓館賠償鵬達廣告公司損失9萬元。
原審法院認為，鵬達廣告公司與美苑賓館公司于2012年4月18日簽訂的《廣告位場地租賃合同》有效，但由于房屋所有權人（即茶庵村委會）于2013年8月9日將涉案的廣告位另行出租給智龍傳媒公司使用，致使《廣告位場地租賃合同》不能繼續(xù)履行，故鵬達廣告公司請求解除合同，于法有據，人民法院應予支持。雖然鵬達廣告公司主張“涉案廣告位于2012年9月即被第三人占用使用”，但結合現有證據看，茶庵村委會于2013年8月9日才將涉案的廣告位出租給智龍傳媒公司使用，故應推定至該日止鵬達廣告公司仍能對涉案廣告位行使使用權；依此計算，第二年度未履行期間為356天，相應應退還的租賃費為41468元（計算式42400元÷364天×356天＝41468元）；加上美苑賓館應退還的保證金2萬元；因此，美苑賓館應退還的租賃費及保證金合計61468元。由于鵬達公司在庭審中陳述其于2012年9月即對涉案廣告位喪失了使用權，但其仍于2012年9月3日與宜昌新金網電腦有限公司簽訂戶外廣告發(fā)布合同，屬當事人在簽訂合同時就可以預見并可避免的損失，故鵬達廣告公司主張美苑賓館應賠償其將對第三人承擔9萬元違約責任的訴訟請求，人民法院不予支持?；谇笆隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除鵬達廣告公司與美苑賓館于2012年4月18日簽訂的《廣告位場地租賃合同》；二、美苑賓館于判決生效后十五日內退還鵬達廣告公司61468元（其中保證金2萬元，廣告位使用租金41468元）；三、駁回鵬達廣告公司的其他訴訟請求。原審并同時決定一審案件受理費4228元（鵬達廣告公司已預交，適用簡易程序減半收取2114元），由鵬達廣告公司負擔1439元，美苑賓館負擔675元。
經審理查明，原審認定的主要事實屬實。
同時查明，一審期間，鵬達廣告公司為證明涉案廣告位已被第三人占用并使用之事實，提供了涉案廣告位現場照片共14張。由于其中6張照片上并未顯示拍攝該照片的時間，故不能作為認定事實的依據。另外8張照片顯示拍攝時間跨度為2012年10月至2015年6月。其中，拍攝時間為2012年10月20日至2013年6月的照片表明涉案廣告位處于閑置狀態(tài)（即無廣告發(fā)布的事實），2015年3月至2015年6月照片分別顯示涉案廣告位被湖北國廣廣電傳媒有限公司對外廣告位招租、繼而被用于發(fā)布醫(yī)學廣告。前述事實，有鵬達廣告公司一審提交的現場照片予以證實，本院予以認定。
鵬達廣告公司雖陳述“2012年起，鵬達廣告公司在對廣告位進行裝飾時即被不明身份人員阻撓，致鵬達廣告公司至始即未使用廣告位”，但其并未提交相應證據，本院對該陳述不予采信。

本院認為，本案爭議的為鵬達廣告公司實際有權使用涉案廣告位的期間問題。就廣告位租賃合同而言，出租人允許承租人無阻礙的使用合同約定的廣告位空間，即視為其履行了租賃物交付義務；而承租人若主張合同未能履行或僅部分履行，則應由承租人承擔舉證責任。具體到本案而言，雖然鵬達廣告公司提交了智龍傳媒公司與茶庵村委會于2013年8月9日簽訂的涉案廣告位租賃合同，擬證明其至遲于該日喪失了對涉案廣告位的實際占有之事實。但由于該證據僅只能證明鵬達廣告公司因該合同而喪失占有使用涉案廣告位的可能性，尚不能證明其實際喪失了對廣告位的占有或具體時間。而鵬達廣告公司提交的現場照片僅只能證明智龍傳媒公司至2015年3月占用了涉案廣告位，并不能證明鵬達廣告公司在已實際繳費對應的租賃期間（即2012年7月30日至2014年7月30日）喪失了涉案廣告位的占有使用權。由于鵬達廣告公司主張因“智龍傳媒公司與茶庵村委會于2013年8月9日簽訂的涉案廣告位租賃合同而使其在繳費對應期間即喪失了廣告位的占有使用權”，但不能提交證據證明該事實已實際發(fā)生或發(fā)生的具體時間，故應由鵬達廣告公司承擔舉證不能的法律后果。原審依“智龍傳媒公司與茶庵村委會于2013年8月9日簽訂的涉案廣告位租賃合同”之事實即推定“鵬達廣告公司至該日喪失了涉案廣告位的占有使用權”，既于法無據，也與生活常識不符，本院予以糾正。
如前述，由于鵬達廣告公司不能舉證證明其在繳費對應期間即喪失了廣告位的占有使用權，故其主張美苑賓館應退還其已繳納的租賃費并賠償損失，沒有事實及法律依據，本院應予以駁回。由于現查明涉案廣告位因已被他人實際使用致租賃合同不能繼續(xù)履行，且雙方對解除租賃合同均不持異議，故本院對鵬達廣告公司主張解除合同并退還保證金的訴訟請求予以支持。
綜上，原審判決部分實體處理不當，應予改判。經合議庭評議決定，依照《《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00872號民事判決第一項，即解除宜昌市鵬達廣告營銷有限公司與西陵區(qū)美苑賓館于2012年4月18日簽訂的《廣告位場地租賃合同》；
二、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00872號民事判決第一項、第三項，即西陵區(qū)美苑賓館于判決生效后十五日內退還宜昌市鵬達廣告營銷有限公司61468元，駁回宜昌市鵬達廣告營銷有限公司其他訴訟請求；
三、西陵區(qū)美苑賓館于判決生效后十五日內退還宜昌市鵬達廣告營銷有限公司繳納的保證金2萬元；
四、駁回宜昌市鵬達廣告營銷有限公司的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，若西陵區(qū)美苑賓館未按本判決所確定的期間履行金錢給付義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的利息。
宜昌市鵬達廣告營銷有限公司預交的一審案件受理費2114元，由宜昌市鵬達廣告營銷有限公司負擔1277元，由西陵區(qū)美苑賓館負擔837元；西陵區(qū)美苑賓館預交的二審案件受理費837元，由宜昌市鵬達廣告營銷有限公司負擔負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒