原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司，住所地宜昌市西陵區(qū)得勝街34-1-2號。法定代表人潘久陽，該公司總經(jīng)理。委托代理人李秋月，湖北誠業(yè)律師事務所律師。被告黃關紅，女，漢族，1967年12月30日出生，住宜昌市西陵區(qū)。委托代理人徐平，系黃關紅公司員工。

原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司訴稱，原告系新世紀廣場小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，被告系該小區(qū)業(yè)主，被告自2016年7月開始拖欠物業(yè)管理費。經(jīng)原告多次催繳，被告均不予繳納?，F(xiàn)訴至法院，請求判令：1、被告立即向原告支付拖欠物業(yè)管理費3757元。2、被告承擔本案訴訟費。被告黃關紅辯稱：1、原告無權取得管理服務被告小區(qū)的資格，原告所提交的物業(yè)合同未取得全體業(yè)主的同意，應屬無效。2、原告未合格管理小區(qū)，未盡到物業(yè)服務職責。不及時清理垃圾、服務態(tài)度惡劣、破壞被告家水管閥門致使被告用水困難、電梯多次停電影響被告辦公。因此，原告無管理資格、服務質(zhì)量不符合合同標準，被告有權拒繳物業(yè)費，請求法院駁回其訴訟請求。經(jīng)審理查明：被告系宜昌市西陵區(qū)新世紀廣場小區(qū)×座×××號房業(yè)主，原告系該小區(qū)2017年5月前的物業(yè)管理公司。自2010年1月開始，原告入駐小區(qū)提供物業(yè)服務，先后四次與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)合同。2015年1月26日，原告與業(yè)主委員會代表周茂興簽訂最后一期《物業(yè)管理服務合同》，約定物業(yè)服務期限自2015年1月17日至2017年1月16日，商業(yè)用房物業(yè)服務費按建筑面積每月每平米2元計收，業(yè)主逾期繳納物業(yè)費的應按日萬分之五加收違約金。被告入住小區(qū)后，將房屋作為公司經(jīng)營用房。自2016年7月17日開始拖欠物業(yè)費，經(jīng)原告多次催促，被告至今未付。2017年4月28日，小區(qū)業(yè)主委員會向被告發(fā)出《關于不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的通知》，明確雙方不再續(xù)簽物業(yè)合同，業(yè)主委員會確認原告物業(yè)服務至2017年5月1日。此后，原告離場并向被告等業(yè)主追索物業(yè)費。因追索未果，故訴至法院。截止庭審時，原告確認被告尚欠2016年7月至2017年4月共計9個月的物業(yè)管理費3757元。庭審中，被告對周茂興所簽、加蓋公章的《物業(yè)管理服務合同》真實性予以認可。另外，被告辯稱其家中水管閥門被原告損壞，僅提供照片，原告亦不予認可。被告辯稱電梯出口垃圾堆積、無人清掃，原告辯稱系個別業(yè)主私自改造房屋、未及時清運建筑垃圾所致。上述事實，有查檔證明、催收照片、入伙通知書、《物業(yè)管理服務合同》、《關于不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的通知》、照片，及原、被告當庭陳述等證據(jù)在卷佐證，事實清楚，足以認定。
原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司訴被告黃關紅物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年1月15日立案受理。因涉案標的額低于湖北省2017年度在崗職工年平均工資的30%，故依法適用小額訴訟程序一審終審。本案由審判員周云獨任審理，于2018年1月30日公開開庭，原、被告及其委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，物業(yè)服務合同有其特殊性，不能以一般違約行為作為拒繳物業(yè)管理費的理由。一般而言，只有在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵、亂收費情況下，才能拒繳物業(yè)管理費。物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費既是其生存、發(fā)展的前提，也是其按照物業(yè)服務合同約定向小區(qū)業(yè)主提供正常全面服務的保障。業(yè)主濫用抗辯權，會使物業(yè)公司失去收入來源、經(jīng)營困難，進而導致服務質(zhì)量下降，繼而引起業(yè)主進一步拒繳，如此惡性循環(huán)。另一方面，對其他已正常繳納物業(yè)管理費的業(yè)主而言，部分業(yè)主拒繳顯失公平，亦引發(fā)不良示范效應，導致物業(yè)難以維系。具體到本案中：1、依據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定“業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同，對小區(qū)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以非合同當事人進行抗辯的，法院不予支持”，因《物業(yè)管理服務合同》中業(yè)主委員會公章真實有效，故合同有效，原告具有物業(yè)管理資格。被告辯稱物業(yè)合同無全體業(yè)主簽字應視為無效，該辯稱與法律不符，本院不予采信。故原告與被告成立物業(yè)服務合同關系，原告從事物業(yè)管理，被告應按合同繳納物業(yè)費。2、《物業(yè)管理服務合同》約定原告作為物業(yè)公司，應對小區(qū)公共部位、配套設施及時有效維修、養(yǎng)護、管理，其中包括供水、清掃垃圾等義務。結(jié)合被告提交的水管閥門受損照片、垃圾堆積照片，可知原告履行物業(yè)服務時存在一定瑕疵，在公共管理方面未盡工作職責。因此，本院酌情核減10%物業(yè)管理費。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第七條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百七十一條、第二百七十四條之規(guī)定，判決如下：

被告黃關紅應于本判決生效之日起十五日內(nèi)，向原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責任公司支付拖欠的物業(yè)管理費3381元（計算方式：3757元×90%）。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。本案案件受理費50元（原告已預交），減半收取25元，由被告黃關紅負擔，黃關紅應在支付上述判決款項時一并支付給原告。本判決為終審判決。

審判員　　周云

書記員：肖偉