原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市西陵區(qū)得勝街34-1-2號(hào)。法定代表人潘久陽，該公司總經(jīng)理。委托代理人李秋月，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。被告王某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市。

原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司訴稱，原告系新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告系該小區(qū)業(yè)主，被告自2015年10月開始拖欠物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)原告多次催繳，被告均不予繳納?，F(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告立即向原告支付拖欠物業(yè)管理費(fèi)5817元。2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告王某某辯稱：1、原告無權(quán)取得管理服務(wù)被告小區(qū)的資格，未取得眾多業(yè)主的同意和授權(quán)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》中代表小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽字的周茂興早已不在該小區(qū)居住，其無權(quán)代表業(yè)主簽訂合同。2、原告未合格管理小區(qū)，未盡到物業(yè)服務(wù)職責(zé)。被告家中先后于2012年、2013年、2014年被盜，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)5萬余元，原告安保監(jiān)控缺位，對(duì)被盜應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任。3、被告家的水表、閥門在2017年初被原告等人強(qiáng)行拆卸，造成被告無法使用。4、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)曾于2017年4月6日向原告發(fā)函，稱其物業(yè)服務(wù)存在23條問題，要求原告積極整改。綜上，原告無管理資格、服務(wù)質(zhì)量未符合合同標(biāo)準(zhǔn)，被告有權(quán)拒繳物業(yè)費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。經(jīng)審理查明：被告系宜昌市西陵區(qū)新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)×座×××號(hào)房業(yè)主，原告系該小區(qū)2017年5月前的物業(yè)管理公司。自2010年1月開始，原告入駐小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，先后四次與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)合同。2015年1月26日，原告與業(yè)主委員會(huì)代表周茂興簽訂最后一期《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定物業(yè)服務(wù)期限自2015年1月17日至2017年1月16日，居住用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平米1.55元計(jì)收，業(yè)主逾期繳納物業(yè)費(fèi)的應(yīng)按日萬分之五加收違約金。被告入住小區(qū)后，自2015年10月17日開始拖欠物業(yè)費(fèi)，經(jīng)原告多次催促，被告至今未付。原告管理小區(qū)期間，對(duì)小區(qū)公共設(shè)施未及時(shí)修復(fù)、對(duì)小區(qū)監(jiān)控安保不到位，業(yè)主反映強(qiáng)烈。2017年4月6日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)曾致函原告《關(guān)于鑫宜物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)存在明顯問題的溝通函》，要求原告對(duì)業(yè)主反映的問題積極整改。2017年4月28日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向被告發(fā)出《關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的通知》，明確雙方不再續(xù)簽物業(yè)合同，業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)原告物業(yè)服務(wù)至2017年5月1日。此后，原告離場(chǎng)并向被告等業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)。因追索未果，故訴至法院。截止庭審時(shí)，原告確認(rèn)被告尚欠2015年10月至2017年4月共計(jì)18個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)5817元。庭審中，被告對(duì)周茂興所簽、加蓋公章的《物業(yè)管理服務(wù)合同》真實(shí)性予以認(rèn)可。另外，被告辯稱其家中先后三次被盜與原告有關(guān)、要求原告承擔(dān)責(zé)任，原告辯稱系被告將住宅私自改為經(jīng)營(yíng)用房開辦公司，房門需長(zhǎng)時(shí)間開啟接待客戶，被告自身未盡注意義務(wù)導(dǎo)致小偷入室盜竊，該位置的安保監(jiān)控不應(yīng)由原告承擔(dān)。被告辯稱其家中水管閥門被原告損壞，僅提供照片，原告亦不予認(rèn)可。上述事實(shí)，有查檔證明、催收照片、入伙通知書、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的通知》、《關(guān)于鑫宜物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)存在明顯問題的溝通函》、證明、照片，及原、被告當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。
原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司訴被告王某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年1月15日立案受理。因涉案標(biāo)的額低于湖北省2017年度在崗職工年平均工資的30%，故依法適用小額訴訟程序一審終審。本案由審判員周云獨(dú)任審理，于2018年1月30日公開開庭，原、被告及其委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同有其特殊性，不能以一般違約行為作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的理由。一般而言，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵、亂收費(fèi)情況下，才能拒繳物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)既是其生存、發(fā)展的前提，也是其按照物業(yè)服務(wù)合同約定向小區(qū)業(yè)主提供正常全面服務(wù)的保障。業(yè)主濫用抗辯權(quán)，會(huì)使物業(yè)公司失去收入來源、經(jīng)營(yíng)困難，進(jìn)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，繼而引起業(yè)主進(jìn)一步拒繳，如此惡性循環(huán)。另一方面，對(duì)其他已正常繳納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主而言，部分業(yè)主拒繳顯失公平，亦引發(fā)不良示范效應(yīng)，導(dǎo)致物業(yè)難以維系。具體到本案中：1、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)小區(qū)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以非合同當(dāng)事人進(jìn)行抗辯的，法院不予支持”，因《物業(yè)管理服務(wù)合同》中業(yè)主委員會(huì)公章真實(shí)有效，故合同有效，原告具有物業(yè)管理資格。被告辯稱當(dāng)時(shí)《物業(yè)管理服務(wù)合同》上代表業(yè)主委員會(huì)簽字的“周茂興”現(xiàn)已不是小區(qū)業(yè)主，本院認(rèn)為周茂興簽字系職務(wù)行為代表業(yè)主委員會(huì)，其個(gè)人業(yè)主身份的變動(dòng)不影響當(dāng)時(shí)業(yè)主委員會(huì)的意思表示，故物業(yè)合同真實(shí)有效。原告與被告成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告從事物業(yè)管理，被告應(yīng)按合同繳納物業(yè)費(fèi)。2、《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定原告作為物業(yè)公司，應(yīng)對(duì)小區(qū)公共部位、配套設(shè)施及時(shí)有效維修、養(yǎng)護(hù)、管理，其中包括供水、防盜等義務(wù)。結(jié)合被告提交的水管閥門受損照片、《關(guān)于鑫宜物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)存在明顯問題的溝通函》提及諸多問題，可知原告履行物業(yè)服務(wù)時(shí)存在一定瑕疵，在公共管理方面未盡工作職責(zé)。因此，本院酌情核減20%物業(yè)管理費(fèi)。3、關(guān)于被告辯稱房屋被盜一事，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)破案后，向?qū)嶋H犯罪嫌疑人主張賠償。該被盜的損失，不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。4、關(guān)于被告辯稱水管閥門被損壞一事，因無充分證據(jù)證明系原告所為，故該項(xiàng)辯稱本院難以采信。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百七十一條、第二百七十四條之規(guī)定，判決如下：

被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)，向原告宜昌市鑫宜物業(yè)有限責(zé)任公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)4654元（計(jì)算方式：5817元×80%）。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)50元（原告已預(yù)交），減半收取25元，由被告王某某負(fù)擔(dān)，王某某應(yīng)在支付上述判決款項(xiàng)時(shí)一并支付給原告。本判決為終審判決。

審判員　　周云

書記員：肖偉