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宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某與宜昌東山公園、袁某某租賃合同糾紛二審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

上訴人(原審本訴被告、反訴原告)宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某。住所地:宜昌市山莊路1號。
法定代表人袁某某,該幼某某園長。
委托代理人韓慶闊,湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
被上訴人(原審本訴原告、反訴被告)宜昌東山公園。住所地:宜昌市白龍井路1號。
法定代表人周毅云,該公園主任。
委托代理人周運秋,湖北百思特律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人余睿林,湖北百思特律師事務所律師。特別授權代理。
原審被告袁某某,宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某園長。

上訴人宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某(以下簡稱紅色科技幼某某)因與被上訴人宜昌東山公園(以下簡稱東山公園)、原審被告袁某某租賃合同糾紛一案,不服宜昌市西陵區(qū)人民法院(2014)鄂西陵民初字第1442號民事判決,向本院提出上訴。本院于2015年1月28日立案受理后,依法組成由審判員李淑一擔任審判長,審判員胡建華、代理審判員關俊峰參加的合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
東山公園起訴請求:1、判令紅色科技幼某某和袁某某停止侵權,將位于東山公園內的房屋恢復原狀后立即搬出;2、判令紅色科技幼某某和袁某某自2013年9月1日起至實際搬出該房屋時止,按每年13000元支付逾期騰房占用使用費;3、支付拖欠的水電費3319.5元;4、本案訴訟費用由紅色科技幼某某和袁某某承擔。
紅色科技幼某某反訴請求:1、確認東山公園與紅色科技幼某某之間的租賃協議無效;2、判令東山公園賠償裝修及其他損失480103元;3、訴訟費用由東山公園承擔。
原審認定:2005年9月1日,宜昌市烈士陵園(甲方,又稱東山公園)與黃立新(乙方)簽訂《協議》一份,約定甲方將位于東山公園水上世界的兩層建筑物(共計11間房,東山公園具有使用權及管理權)租賃給乙方開辦私立幼某某,租賃期限為8年,租金為13000元/年。如因政府規(guī)劃造成乙方不能繼續(xù)承租,甲方應按實際投入給予乙方經濟補償。除兩層建筑物外,甲方在建筑房另行劃出一片空地作為乙方活動場地,相關一切材料費用由乙方承擔。室外裝潢由乙方自理。甲方負責將水電接入租賃地,水電費收取按國家統(tǒng)一標準。合同對其他事項亦作了約定。2010年4月14日,黃立新因其他原因將該房屋轉讓給袁某某,黃立新與袁某某簽訂《宜昌市西陵區(qū)乖乖星幼某某轉讓協議》,約定黃立新將位于東山公園內乖乖星幼某某的全部辦園條件、教娛樂設施、幼某某所有權與經營權全部于2010年4月14日轉讓給袁某某,自2010年4月14日起,袁某某對幼某某享有獨立所有權、經營權、管理權。該幼某某轉讓費共計18萬元,但紅色科技幼某某對主張的18萬元轉讓費未提供票據。
在簽訂合同時,黃立新交乖乖星幼某某公章、財務章各一枚,西陵區(qū)教育局教育風險保證金兩萬元收據原件,與東山公園簽訂的房屋租賃合同原件,所有老師簽訂的勞務合同。該轉讓協議由袁某某與黃立新指定的鄭娟簽名。袁某某承租后將乖乖星幼某某更名為宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某。2010年10月26日,東山公園向紅色科技幼某某出具《證明》,載明:紅色科技幼某某法人袁某某租賃東山公園場地,房屋若干間經營幼某某,袁某某負責房屋租金、水電費、衛(wèi)生費,并自主負責幼某某的安全。
2013年3月4日,宜昌市人民政府專題會議紀要下發(fā)了(2013)21號文,《關于東山四路建設和城市綠化改造等有關問題的會議紀要》載明:“(三)關于東山公園改造問題……五是要全部拆除公園內現有游樂設施,適當布置健身設施和活動場所”的規(guī)定,東山公園為此于2013年4月25日年向黃立新、袁某某發(fā)出《關于不再續(xù)簽房屋租賃合同撤離東山公園的通知書》,通知袁某某因其承租的房屋屬于本次東山公園改造的范圍,在租賃合同2013年8月31日到期后不再續(xù)簽,要求袁某某在租賃合同到期后向東山公園返還房屋。租賃合同到期后,經多次通知,袁某某拒不搬出,從而引起訴訟。
另認定:1、紅色科技幼某某對東山公園主張的2013年9月1日起至今未按13000元/年交納租金及欠繳水電費3319.5元無異議。2、紅色科技幼某某系民辦非企業(yè)單位,單位負責人為袁某某。袁某某承租上述房屋后于2010年4月進行裝修,開始經營至2013年6月。訴訟中,袁某某申請對紅色科技幼某某2010年4月后的裝修投入進行評估。2014年11月21日,宜昌市物價局價格認證中心出具《鑒定意見書》,結論:鑒定價格389655元。袁某某支付鑒定費6000元。
訴訟中,紅色科技幼某某提供了下列證據:1、2005年9月1日,宜昌市烈士陵園(甲方)與黃立新(乙方)簽訂的6年租賃期限的《協議》一份,該《協議》約定租賃物的名稱、數量、租賃用途、租金標準及支付方式、違約責任與前述8年租賃期限的《協議》相同,僅對租賃期限約定為6年。紅色科技幼某某以此證明東山公園與黃立新原簽訂《協議》為6年,東山公園與黃立新惡意串通延長了租賃期限,應對其裝修投入及轉讓費予以賠償。東山公園代理人陳述對6年租賃協議的來源不清楚,雙方履行的是8年租賃期限的合同。2、2010年8月6日宜府函(2010)112號市政府關于《宜昌市東山公園景觀規(guī)劃設計》的批復、《宜昌市東山片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》、2010年4月2日市規(guī)劃局關于《宜昌市東山公園景觀規(guī)劃設計》的公示、2007年6月7日《三峽晚報》,擬證明東山公園2010年4月明知市政府已經下文不能將東山公園的建筑作為經營性用房,東山公園改變房屋規(guī)劃用途,雙方簽訂房屋租賃合同無效。東山公園提出市政府的文件及批復系租賃期間內公布的,東山公園不存在故意隱瞞的情況。
原審法院據以認定上述事實的主要證據有:《宜昌市西陵區(qū)乖乖星幼某某轉讓協議》、東山公園出具的《證明》、(2013)21號文、《通知書》、鑒定結論及當事人當庭陳述等。
原審法院認為:(一)關于本訴問題。根據租賃合同的相關規(guī)定:租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物,返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。袁某某作為紅色科技幼某某的負責人與原承租人黃立新簽訂《轉讓協議》承租了東山公園具有使用權的兩層建筑物(房屋11間)及一片空地,并得到東山公園的同意,雙方一直履行的系8年租賃期限的租賃合同,現租賃期間屆滿,故東山公園請求紅色科技幼某某停止侵權,將東山公園具有使用權及管理權的位于東山公園內的兩層建筑物(房屋11間)恢復原狀后立即搬出,自2013年9月1日起至實際搬出該房屋時止,按照13000元/年向東山公園支付逾期騰房占用使用費,并支付拖欠的水電費3319.5元,符合法律規(guī)定,應當予以支持。紅色科技幼某某系民辦非企業(yè)單位,應承擔相應的法律后果。袁某某系紅色科技幼某某的負責人,依法不承擔民事責任。
(二)關于反訴問題。反訴人紅色科技幼某某提出東山公園與黃立新另簽訂了一份6年期限的租賃《協議》,提出東山公園與黃立新惡意串通后隱瞞6年租賃期限的事實,應予對其賠償,請求確認該《協議》無效,東山公園提出該《協議》來源不清楚,一審認為,紅色科技幼某某與東山公園履行的是8年租賃期限的合同內容,紅色科技幼某某對8年租賃期限并無異議,另外即使在6年期限屆滿即2011年8月31日時,雙方已形成一種不定期的事實租賃關系,紅色科技幼某某與東山公園已將合同期限約定為8年,且已實際履行至合同期滿,紅色科技幼某某未提供證據證明東山公園與黃立新惡意串通隱瞞事實的相關證據,故紅色科技幼某某以此抗辯,無事實依據。東山公園與黃立新簽訂的8年期限的《協議》系雙方真實意思表示,內容合法有效,紅色科技幼某某得到出租人東山公園同意后繼續(xù)承租,并履行原《協議》約定的8年租賃期限、租賃用途及交納租賃標準及交付方式,雙方并無異議及變更合同內容。法律規(guī)定,承租人經出租人同意裝飾,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝修費用的,不予支持,當事人另有約定的除外。紅色科技幼某某于2010年4月租賃東山公園的兩層建筑物用于經營幼某某,其履行的8年期限的租賃合同,于2013年8月31日屆滿,其在裝修投入前應對經營前景及經營狀態(tài)有相應的預判能力,故紅色科技幼某某以東山公園改變使用物的規(guī)劃用途,請求確認雙方簽訂的《協議》無效,并請求東山公園賠償其轉讓費18萬元及裝修投入389655元,無法律依據予以支持,應予駁回。基于前述理由,原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條,最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規(guī)定,判決:一、紅色科技幼某某停止侵權,返還東山公園使用的位于東山公園內的兩層建筑物(11間房屋),立即搬出;二、紅色科技幼某某自2013年9月1日起至實際搬出該房屋時止,按照每年13000元向東山公園支付逾期騰房占用使用費,并支付水電費3319.5元;三、駁回東山公園其他訴訟請求;四、駁回紅色科技幼某某的反訴請求。一審案件本訴受理費288元(東山公園已預交),反訴費4291元,鑒定費6000元(紅色科技幼某某已預交),合計10579元,由紅色科技幼某某負擔。
本院經審理查明,原審認定的基本事實屬實。

本院認為:1、東山公園與黃立新實際履行的租賃合同是6年期亦或是8年期對本案實體處理結果并無實際影響。因為,無論履行的是哪一份合同,其租賃期限都在2013年9月2日之前屆滿。2、2010年10月22日簽訂的“乖乖星幼某某、場地變更協議書”,無論是袁某某代表紅色科技幼某某與黃立新簽訂,還是紅色科技幼某某上訴所稱的袁某某代表紅色科技幼某某與鄭娟簽訂,該協議的轉讓方均不是東山公園。該協議實為租賃權的讓與,作為承租人的黃立新或者鄭娟在讓與租賃權后,退出租賃關系,其原有位置由紅色科技幼某某代其位成為租賃合同的當事人。即使合同簽訂時有隱瞞事實的情況發(fā)生,紅色科技幼某某也應當向在該協議中退出租賃關系的人主張權利,因為東山公園并不是該協議的相對方,東山公園只是認可鄭娟或者黃立新將承租權讓與紅色科技幼某某的事實,在該協議簽訂過程中東山公園并不負有任何的前合同義務。紅色科技幼某某上訴所稱的所謂締約過失責任也只能向其合同相對方主張。其次,該協議第三條明確載明“原合同租賃期為2005年9月1日至2013年9月1日”,因此,紅色科技幼某某對于租賃合同應于2013年9月1日到期是清楚的,其應當在裝修投入前對經營前景及經營狀態(tài)有相應的判斷能力。即使從該協議中退出租賃關系的人有所隱瞞,紅色科技幼某某并沒有因此而陷入錯誤認識,并且基于錯誤認識而作出意思表示。因此,對其在租賃期限屆滿之后主張賠償損失的請求不予支持。經合議庭評議決定,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第(一)項的規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。
二審案件訴訟費9599元(宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某已預交),由宜昌市西陵區(qū)紅色科技幼某某負擔。
本判決為終審判決。

審 判 長  李淑一 審 判 員  胡建華 代理審判員  關俊峰

書記員:冀琦芳

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