原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司。
法定代表人何紅衛(wèi)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托代理人房紅，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。
被告李某某，男。

原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱葛某物業(yè)）訴被告李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2013年10月12日受理后，由審判員李祖旺適用簡(jiǎn)易程序，于2013年11月5日、2013年11月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告葛某物業(yè)的委托代理人房紅，被告李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，一、宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司（現(xiàn)更名葛某物業(yè)）系具有二級(jí)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)。從2009年8月，葛某公司與宜昌市葛洲壩房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，依據(jù)該合同的約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是，住宅0.65／平方米／月（以物價(jià)部門核定為準(zhǔn)），對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，按每日萬分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金也進(jìn)行了約定。同時(shí)，對(duì)其它事項(xiàng)也進(jìn)行了約定。二、被告為東湖D-13區(qū)-C座-302區(qū)（景風(fēng)苑）的業(yè)主之一，建筑面積為126.20㎡，月應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)82元，長(zhǎng)期接受了原告的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)（含設(shè)備維護(hù)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、保安等），依法應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但被告從2005年6月1日至2013年9月30日，尚拖欠原告的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9184元（126.20㎡×0.65元／平方米×112個(gè)月）。對(duì)此，原告為此多次進(jìn)行了欠費(fèi)催收，但至今無果。
綜上所述，雙方在履行物業(yè)服務(wù)合同中，原告已履行和承擔(dān)了合同義務(wù)，但被告在接受和享有物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，不依法履行和承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等合同義務(wù)，被告至今拒不履行和不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的行為，不僅嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，影響其正常經(jīng)營(yíng)，也造成了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，進(jìn)而損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。因此，被告的行為，顯屬違法違約的失當(dāng)行為，依法應(yīng)當(dāng)糾正。訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告給付2005年6月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)7838元，違約金3269元。合計(jì)11107元。2、由被告承擔(dān)木案全部訴訟費(fèi)用。
被告辯稱，1、我是與宜昌市葛洲壩四方物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，沒有與原告簽訂合同。2、原告物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，我不應(yīng)交費(fèi)。3、原告存在亂收費(fèi)、收費(fèi)不公等。2008年5月9日前我只欠1148元，2012年8月15日我又交了600元。
經(jīng)審理查明，原告現(xiàn)系具有二級(jí)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，2004年，宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司接受中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，管理東湖D一13小區(qū)，并簽訂了《東湖中心區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，2012年，宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司變更名稱為葛某物業(yè)即原告。被告為東湖D一13小區(qū)的業(yè)主，接受了原告的物業(yè)服務(wù)。2010年3月31日-2010年7月20日，原告三次函告被告所在的東湖景風(fēng)苑業(yè)主委員會(huì)：商討原告停止服務(wù)，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司；認(rèn)可其在物業(yè)服務(wù)中，出現(xiàn)各種問題，給業(yè)主帶來不便，并表示歉意，對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)、維修措施進(jìn)行公布。時(shí)至今日，東湖D一13小區(qū)沒有選聘過其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，仍由原告服務(wù)。被告2008年5月9日前欠物業(yè)費(fèi)1148元，2012年8月15日被告交納物業(yè)費(fèi)600元，截止2013年9月30日，被告下欠物業(yè)費(fèi)5796元。
另查明，被告所在東湖D-13小區(qū)房屋建筑面積為126.20㎡，物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)為0.7元／月／㎡，原告實(shí)際按0.65元／月／㎡收取物業(yè)費(fèi)。2013年4月2日，湖北省宜昌市中級(jí)人民法院在（2013）鄂宜昌中民二終字第00047號(hào)民事判決書中，確認(rèn)了本案被告所在的東湖D-13小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司為本案原告等事實(shí)，（2013）鄂宜昌中民二終字第00047號(hào)案件的基本事實(shí)與本案高度類似，只是業(yè)主不同。
上述事實(shí)，有繳費(fèi)通知單、收據(jù)、湖北省宜昌市中級(jí)人民法院（2013）鄂宜昌中民二終字第00047號(hào)民事判決書、函告、業(yè)主手冊(cè)等證據(jù)及開庭筆錄在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理法律制度規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)業(yè)主雙方在平等協(xié)商基礎(chǔ)上，按照國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定和相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主共有部分的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，從而使物業(yè)發(fā)揮最大程度的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益，由物業(yè)業(yè)主或使用權(quán)人支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用，以此為內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議。物業(yè)業(yè)主的主要義務(wù)是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)是提供公共服務(wù)，包括設(shè)備維護(hù)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、保安等全方面的綜合服務(wù)。就本案而言，本院認(rèn)為如下：
一、被告以未與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由，主張與原告沒有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條之規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中被告所居住小區(qū)的建設(shè)單位中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司（宜昌市葛洲壩房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司后變更為中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司）與宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司（后變更為葛某物業(yè)）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)被告具有約束力，被告抗辯其不是合同當(dāng)事人的主張不能成立。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條之規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。本案中原告為被告所居住的小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告接受了原告為其提供的服務(wù)，雙方已存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。同時(shí)，無證據(jù)證實(shí)被告所居住小區(qū)選聘過其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，亦無證據(jù)證實(shí)原告拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。故被告與原告存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
二、被告以原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。首先，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)，成員權(quán)基于業(yè)主的團(tuán)體性而產(chǎn)生，小區(qū)業(yè)主均可通過共同行使成員權(quán)來委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理本身亦是在建筑物區(qū)分所有權(quán)條件下眾多業(yè)主為實(shí)現(xiàn)公共利益而產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)要保障全體業(yè)主的公共利益。部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，嚴(yán)重?fù)p害物業(yè)公司的合法權(quán)益，影響其正常經(jīng)營(yíng)，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害的還是全體業(yè)主的合法權(quán)益，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的公益性目的無法實(shí)現(xiàn)。本案中被告作為個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)可能影響到全體業(yè)主的共同利益。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。本案中原告書面催交后，被告無正當(dāng)理由拒絕交納，原告請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)應(yīng)予支持。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款之規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿意的情況下，應(yīng)當(dāng)合法合理維權(quán)，可以依法請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，拒付物業(yè)管理費(fèi)并非是正當(dāng)維權(quán)途徑。相反，拒付物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)按時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主的不公平，也會(huì)讓物業(yè)管理企業(yè)因資金難以周轉(zhuǎn)而使物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)?，F(xiàn)原告依據(jù)《東湖中心區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，對(duì)被告所在的東湖D一13小區(qū)執(zhí)行低于政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，符合客觀實(shí)際，故原告請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)的訴請(qǐng)，本院依有效證據(jù)的計(jì)算結(jié)果予以支持。
被告辯稱沒有與原告簽訂合同、原告物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差等方面的意見，雖舉證表明原告履行物業(yè)服務(wù)中確實(shí)存在瑕疵問題，但原告在庭審中已舉證證實(shí)其履行了合同主要義務(wù)，被告未能證明物業(yè)服務(wù)瑕疵問題的積累達(dá)到了少交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程度，故被告的抗辯理由因證據(jù)不足，本院不予采信。由于被告舉證表明原告履行物業(yè)服務(wù)中確實(shí)存在瑕疵問題，且原告在給被告所在的東湖景風(fēng)苑業(yè)主委員會(huì)函告中，也認(rèn)可其在物業(yè)服務(wù)中，出現(xiàn)各種問題，給業(yè)主帶來不便，并表示歉意，同時(shí)對(duì)小區(qū)今后的各項(xiàng)服務(wù)、維修措施進(jìn)行了公布，故本院依照公平原則，對(duì)原告主張的違約金不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條、第三十六條、第四十一條、第四十二條以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)，支付原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)5796元。
二、駁回原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)39元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 李祖旺

書記員： 郭露