原告：宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會，住所地湖北省宜昌市宜昌開發(fā)區(qū)張某某，組織機(jī)構(gòu)代碼79875682-6。負(fù)責(zé)人：楊澤軍，該村民委員會主任。委托訴訟代理人：周昌亞，湖北誠業(yè)律師事務(wù)所律師。被告：譚某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)，

原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付合同期限內(nèi)所拖欠的租金292180元，支付違約金68112元。2、判令被告賠償原告的損失56760元（合同到期日起至被告向原告實(shí)際返還租賃房屋之日止，按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算：28380元×2月=56760元）。3、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2016年4月5日，被告譚某某與原告簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定的租賃物位于宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道××市場××樓的房屋，建筑面積為2183.04平方米；租期為2016年6月1日至2017年5月31日止；租金標(biāo)準(zhǔn)為：月租金為28380元，年租金為340560元。租金支付：按季支付，在每季度的第一個月的5日前支付。合同第十二條約定，被告拖欠租金達(dá)一個月以上（含1個月），原告有權(quán)終止合同，收回房屋。違約責(zé)任：任何一方違反合同的規(guī)定，須按年度租金的百分之二十支付違約金，被告逾期未付租金的，每一天按年度租金的百分之一支付滯納金。合同簽訂后，原告按照約定履行了義務(wù)，但被告未按約定支付租金，現(xiàn)原告具狀訴訟，希望判如所請。被告譚某某辯稱：原告沒有交付完整的房屋給被告經(jīng)營：1、前任承租方收取租戶的押金都是由被告退還的；2、承租之前三樓窗戶掉落造成的損失，也是由被告賠付的；3、被告交過兩次反映房屋的現(xiàn)狀報告，但都沒有得到原告解決；4、被告對房屋的翻新、以及購買空調(diào)、衣柜、床、熱水器、抽油煙機(jī)等投入了大量的人力物力等等這些，希望能與原告協(xié)商解決糾紛。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年4月5日，甲方（原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會）與乙方（被告譚某某）簽訂的《房屋租賃合同》約定：房屋基本情況為坐落于發(fā)展大道41號鑫昌大市場6號樓，結(jié)構(gòu)為磚混，建筑面積2183.04平方米。房屋使用期限自2016年6月1日至2017年5月31日止。房屋租金標(biāo)準(zhǔn)：乙方每月向甲方繳納房屋租金為28380.00元，年租金為叁拾肆萬零伍佰陸拾元整……。房屋的維修養(yǎng)護(hù)及管照責(zé)任：使用期間，由乙方負(fù)責(zé)對房屋內(nèi)外進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。房屋的返還：租賃期限屆滿或提前解除合同，乙方均在合同期滿之日或合同解除之日起三日內(nèi)向甲方返還租賃物，損壞的物品按市場價進(jìn)行賠償，逾期返還的，則由乙方按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍賠償甲方損失。同時約定了違約責(zé)任：房屋使用期間雙方必須信守協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，須按年度繳納房屋租金總額的20%向守約方支付違約金，乙方逾期支付租金，則每一年按年度繳納租金總額的1%向甲方交納滯納金……。該合同簽訂后的次日，雙方又簽訂《譚某某房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：雙方合同簽訂日期為2016年4月5日，交房日期與合同簽訂日期相同，而甲方收取乙方租金起始日期為2016年6月1日，免除的約兩個月租金是甲方讓乙方用于解決前承租方與鑫昌6號樓各單個租戶之間的押金及借款糾紛問題，甲方在免除其約定兩個月租金后負(fù)責(zé)協(xié)助乙方解決，但所涉及的費(fèi)用問題均由乙方承擔(dān)且乙方今后不得以任何理由拒絕解決此問題。原被告的合同履行屆滿期日為2017年5月31日，按合同約定被告應(yīng)于2017年6月3日前返還所承租的樓房，原告訴稱其及時主張收回租賃物，而被告不予理會，不得已于2017年7月21日15:23分以微信方式向被告送達(dá)《返還租賃物的通知》，被告仍不理會，直到到8月底斷水停電才收回租賃物。同時查明，被告譚某某支付履約保證金80000元及交納租金48380元；以及被告為解決該涉案樓房的遺留問題確有費(fèi)用支出，也曾多次與原告協(xié)商解決遺留問題，但未形成一致意見。還查明原告為解決拆遷問題而占用10個月的涉案樓房的三間房屋，雙方都認(rèn)可應(yīng)計算占用費(fèi)以沖抵租金，只是對沖抵多少租金存在分歧。上述事實(shí)有《房屋租賃合同》、《譚某某房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》、《返還租賃物的通知》、《微信記錄證明》、《房屋返修合同書》、《收據(jù)》、《退押金單》、《購置空調(diào)、衣柜、床、抽油煙機(jī)、熱水收條》等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述在卷佐證，可以認(rèn)定。本院認(rèn)為，原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會與被告譚某某簽訂的《房屋租賃合同》及《譚某某房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制效力性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。一、關(guān)于所欠租金數(shù)額的認(rèn)定。雙方在實(shí)際履行合同中，被告雖為解決租賃物的遺留問題，與原告多次協(xié)商，但未形成一致意見，且原告讓被告使用租賃物近2個月未計收租金，就是讓被告收益后處理租賃物的遺留問題，從被告提交的證據(jù)來看其解決遺留問題的支出小于2個月的應(yīng)收租金，所以被告為解決遺留問題的支出不予沖抵租金?，F(xiàn)查明被告已交納租金48380元，支付履約保證金80000元，以及原告使用被告承租的租賃物的占用費(fèi)都應(yīng)予以沖抵租金。另外，被告對租賃物的翻修等有支出，因被告明確表示不并案處理，另行訴訟，故在本案中不予審查。因此，本院認(rèn)定被告所欠原告的租金為：340560元（28380元/月×12個月）扣減已支付的租金48380元、扣減保證金80000元、扣減房間占用費(fèi)18000元（原告主張15000元、被告主張24000元、本院酌情認(rèn)定18000元），即被告欠原告租金194180元。二、關(guān)于違約金的問題。被告逾期支付租金，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。本案中原告未對其損失舉證證明，原告主張的違約金68112元確實(shí)過分高于其未付資金被占用期間的損失。本院根據(jù)合同的履行情況、被告的過錯、原告資金被占用期間的損失等因素，酌情確定違約金，違約金以所欠租金為基數(shù)，從合同到期之日起按中國人民銀行同期貸款利率的4倍予以計算。三、關(guān)于原告主張無法律依據(jù)占用租賃物的損失問題。原被告的合同履行屆滿期日為2017年5月31日，按合同約定被告應(yīng)于2017年6月3日前返還所承租的樓房，原告訴稱其及時主張收回租賃物，而被告不予理會，不得已于2017年7月21日15:23分以微信方式向被告送達(dá)《返還租賃物的通知》，被告仍不理會，直到到8月底斷水停電才收回租賃物。再結(jié)合被告辯稱合同到期后沒幾天，原告就對租賃物斷電停水迫使被告返還租賃物，但原告否認(rèn)對租賃物斷水停電，而是在被告不予理會的情況下告知各承租戶說明被告的合同已到期，不能再與被告續(xù)簽租賃合同來看，雖然被告理應(yīng)承擔(dān)從合同期限屆滿后三日起至實(shí)際返還租賃物止期間的損失，但原告沒有證據(jù)證實(shí)其主張返還租賃物的時間起點(diǎn)。按誰主張誰舉證的原則，原告理應(yīng)承擔(dān)不利法律后果，只能認(rèn)定原告在2017年7月21日主張返還租賃物，且原告自認(rèn)其在8月底已收回租賃物，故被告因無合同依據(jù)占有租賃物給原告造成可預(yù)見的一個月的租金損失應(yīng)予以賠償。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會與被告譚某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會的委托訴訟代理人周昌亞、被告譚某某到庭參加訴訟。雙方在庭外和解的2018年1月31日至2018年2月28日期間內(nèi)未形成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、被告譚某某于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會房屋租金194180元及違約金，違約金以194180元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率的4倍從2017年6月1日起計算至實(shí)際清償之日止的方式予以計算。二、被告譚某某于本判決生效之日起三日內(nèi)賠償原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會可預(yù)見的租金損失28380元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3778元（已減半，原告已預(yù)交），由被告譚某某負(fù)擔(dān)，并在履行上述判項(xiàng)時轉(zhuǎn)付給原告宜昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。