上訴人（原審原告）：宜昌市碧某翠某小區(qū)業(yè)主委員會，住所地宜昌市伍家崗區(qū)中南路22號5號樓2樓。代表人：李宜華，該委員會主任。委托訴訟代理人：慎先進(jìn)，湖北百思特律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：曾鵬，湖北百思特律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：宜昌寶佳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地宜昌市中南路22號5號樓3樓。統(tǒng)一社會信用代碼xxxx,法定代表人：馬云波，該公司董事長。委托訴訟代理人：宋衛(wèi)國，湖北宋衛(wèi)國律師事務(wù)所律師。

碧某翠某業(yè)委會上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或者發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審部分案件事實(shí)沒有查清。1.一審訴爭的49個(gè)鐵藝停車位和14個(gè)架空層車庫的建成時(shí)間和出售時(shí)間沒有查清楚。2.49個(gè)鐵藝停車位中有哪些建設(shè)在規(guī)劃許可的區(qū)域，哪些建在規(guī)劃許可的區(qū)域之外，沒有查清楚。3.一審訴爭的停車位的土地使用費(fèi)是否分?jǐn)傔M(jìn)整個(gè)小區(qū)的建筑成本內(nèi)以及其所占用面積是否納入建筑面積，是否納入容積率范圍之內(nèi)，是否屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的部分，沒有查清楚。4.一審訴爭的標(biāo)的物是49個(gè)鐵藝停車位和14個(gè)架空層車庫，而一審的判決是“49個(gè)鐵藝車棚”和“14個(gè)架空層車庫”，碧某翠某業(yè)委會所訴的49個(gè)鐵藝停車位是指鐵藝車棚所依附的土地的使用權(quán)，而不是鐵棚子。判決和訴爭的不是同一概念。上述幾個(gè)基本事實(shí)的查清對于確定訴爭停車位的歸屬具有非常重要的意義。如果上述訴爭停車位的建成或者出售是在小區(qū)房屋出售、業(yè)主入住并取得房產(chǎn)證土地證之后，小區(qū)全部產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到全體業(yè)主、停車位的土地使用費(fèi)已經(jīng)分?jǐn)傔M(jìn)整個(gè)小區(qū)的建筑成本，其占用面積為計(jì)入建筑面積，也未納入小區(qū)容積率計(jì)算范圍之內(nèi)，則訴爭的停車位應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。另外，本案中，訴稱的小區(qū)的5號樓是“居委會及物業(yè)管理用房”的名義核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其實(shí)際用途應(yīng)與之相符且不得改變用途。雖然已經(jīng)超過了2年的使用期限，但在沒有經(jīng)有關(guān)行政主管部門認(rèn)定為違法建筑且行政強(qiáng)制拆除的情況下，該建筑的法律性質(zhì)處于待定狀態(tài)。如果不適用該5號樓，整個(gè)小區(qū)將沒有物業(yè)管理服務(wù)用房，本社區(qū)居委會也沒有合法辦公場所。且在一審訴訟中碧某翠某業(yè)委會主張的是該建筑相應(yīng)部分的使用權(quán)，人民法院可以依法裁定其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。二、一審適用法律錯(cuò)誤。1.本案實(shí)體應(yīng)適用的法律。本案中，訴爭的停車位在小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)沒有辦理可以成為專有部分的停車位的土地和規(guī)劃報(bào)建等一系列手續(xù)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分。根據(jù)當(dāng)時(shí)有效的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條的規(guī)定以及后續(xù)出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第三款的規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定再次確認(rèn)了上述原則。根據(jù)2003年版《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定，開發(fā)商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權(quán)，并無法律依據(jù)，訴爭停車位所占用的是全體小區(qū)業(yè)主共有部分，作為建設(shè)單位的寶佳利房地產(chǎn)公司不能擅自處分，其擅自出售行為無效。2.本案程序應(yīng)適用的法律。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十一條的規(guī)定，本案一審中，碧某翠某業(yè)委會已經(jīng)窮盡了整個(gè)小區(qū)關(guān)于訴爭車位的規(guī)劃局設(shè)計(jì)要點(diǎn)批復(fù)、土地部門關(guān)于售后已經(jīng)注銷寶佳利房地產(chǎn)公司的建設(shè)用地土地證的證明，和經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面圖等以及當(dāng)時(shí)有效的法律法規(guī)，均無寶佳利房地產(chǎn)公司在商品房出售完畢后仍擁有訴爭車位土地使用權(quán)并允許重復(fù)出售的證明和法律法規(guī)依據(jù)。因此，寶佳利房地產(chǎn)公司在已完成房屋銷售、核發(fā)兩證、小區(qū)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完成后，擅自搭建鐵藝棚子的違法行為不應(yīng)影響和改變碧某翠某業(yè)委會訴訟請求的實(shí)現(xiàn)。碧某翠某業(yè)委會已經(jīng)完成了最高人民法院所要求的基本事實(shí)的舉證責(zé)任，此時(shí)舉證責(zé)任應(yīng)該轉(zhuǎn)移到寶佳利房地產(chǎn)公司，即寶佳利房地產(chǎn)公司應(yīng)舉證證明訴爭車位屬于其所有的專有部分，或者車位用地沒有隨房屋銷售完畢和發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，寶佳利房地產(chǎn)公司仍擁有訴爭車位的產(chǎn)權(quán)。因此，本案在程序上應(yīng)使用該司法解釋第九十一條的規(guī)定。寶佳利房地產(chǎn)公司辯稱，一、碧某翠某業(yè)委會的訴訟主體資格有問題，業(yè)委會能否代表業(yè)主起訴，本身在法律上沒有依據(jù)。本案業(yè)委會提起的訴訟沒有經(jīng)過全體業(yè)主二分之一以上或者三分之二以上的表決授權(quán)，本案的訴訟主體資格是有問題的。二、關(guān)于本案涉及的露天車位的問題，車位是規(guī)劃范圍內(nèi)的車位，當(dāng)時(shí)在商品房出售時(shí)，在所有的商品房買賣合同中均明確約定由開發(fā)商所有，并且約定可以通過出售的方式處理。所以說，碧某翠某業(yè)委會主張對露天車位確認(rèn)共有沒有法律依據(jù)。三、關(guān)于五號樓的問題，一部分是架空車庫，一部分是上面的房屋問題，碧某翠某業(yè)委會主張的對該房屋以及架空車位的權(quán)利沒有依據(jù)：1.架空車庫占用的土地并不屬于小區(qū)，而是開發(fā)商租賃的土地，同時(shí)這棟房屋都沒有產(chǎn)權(quán)，是臨時(shí)建筑，碧某翠某業(yè)委會主張房屋的權(quán)屬沒有法律依據(jù)。2.碧某翠某業(yè)委會認(rèn)為房屋是所有業(yè)主的，該房屋在2004年已經(jīng)在建設(shè)，在物權(quán)法實(shí)施之前就已經(jīng)出售了。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，開發(fā)商只需要給小區(qū)提供100平方米的物業(yè)管理用房，而且該房屋有1200多平方米，沒有必要提供這么大。碧某翠某業(yè)委會向一審法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)碧某翠某小區(qū)49個(gè)鐵藝停車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有；2、確認(rèn)碧某翠某小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房（5號樓）架空層14個(gè)停車庫屬于小區(qū)全體業(yè)主共有；3、確認(rèn)碧某翠某小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房（5號樓）（居委會辦公用房除外）產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、現(xiàn)任碧某翠某業(yè)委會即本案一審原告，系在伍家崗區(qū)物業(yè)辦、寶塔河街道辦事處和韓家壩社區(qū)居委會的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)下，于2014年7月14日至2014年9月25日經(jīng)召開碧某翠某第二屆業(yè)主大會成立。二、關(guān)于訟爭小區(qū)的5號樓，寶佳利房地產(chǎn)公司于2006年5月25日取得訟爭小區(qū)居委會及物業(yè)管理用房即5號樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》[許可證編號：宜市規(guī)建臨（2006）015號]，工程投資600000元，結(jié)構(gòu)形式為磚混，工程性質(zhì)為臨時(shí)，建筑總面積1295.4平方米，建筑高度為13.271米，建筑層數(shù)為4層，其中1層為架空層車庫（14個(gè)），層高為2.1米；2層為居委會辦公，3、4層分別為物業(yè)辦公，2、3、4層層高均為3.3米。該5號樓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工圖審查意見：“由于該工程已違法建設(shè)，根據(jù)宜規(guī)臨補(bǔ)字（2006）004號和宜城管行決字（2006）0021號行政處罰決定書，同意補(bǔ)辦居委會及物業(yè)管理用房臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。寶佳利房地產(chǎn)公司于2006年6月8日取得訟爭小區(qū)居委會及物業(yè)管理用房（5號樓）宜昌市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證[編號：宜規(guī)執(zhí)法驗(yàn)（2006）0065號]。2017年10月25日，一審依法向宜昌市規(guī)劃局去函,調(diào)查核實(shí)本案訟爭小區(qū)5號樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證[宜市規(guī)建臨（2006）015號]的相關(guān)情況，同月31日，宜昌市規(guī)劃局函告一審法院：“我局于2006年5月25日向宜昌寶佳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核發(fā)居委會及物業(yè)管理用房（5號樓）建設(shè)工程規(guī)劃許可證[宜市規(guī)建臨（2006）015號]，工程性質(zhì)為臨時(shí)，建設(shè)地址為東山大道339號。該管理用房共4層：1層為架空停車庫，2至4層為辦公，建筑面積共計(jì)1295.4平方米。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十四條和湖北省實(shí)施《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十三條的規(guī)定，臨時(shí)建筑的使用期限為兩年。宜昌寶佳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未向我局申請延期，該臨時(shí)建筑已超過使用期限。”。三、關(guān)于訟爭小區(qū)內(nèi)49個(gè)鐵藝停車位，均系鐵藝圍欄、蓋棚搭建的鐵藝停車棚。經(jīng)碧某翠某業(yè)委會申請，一審于2017年11月13日再次向宜昌市規(guī)劃局去函,就該49個(gè)鐵藝停車位建設(shè)是否符合規(guī)劃的相關(guān)情況進(jìn)行核實(shí)。同月16日，宜昌市規(guī)劃局復(fù)函一審法院：“根據(jù)我局于2004年9月審批的宜昌寶佳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東山大道339號碧某翠某居住小區(qū)方案，該小區(qū)規(guī)劃設(shè)置室外地面停車位。1、根據(jù)現(xiàn)場核實(shí)，該小區(qū)一部分鐵藝車棚建設(shè)在規(guī)劃停車位處，一部分鐵藝停車棚建設(shè)在規(guī)劃停車位以外的區(qū)域。2、根據(jù)規(guī)劃，建設(shè)單位應(yīng)設(shè)置的是露天停車位，不得擅自在規(guī)劃的停車位處建設(shè)鐵藝車棚?！币粚彿ㄔ赫J(rèn)為，首先，關(guān)于碧某翠某業(yè)委會在本案中是否具有訴訟主體資格的問題。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益”。本案訟爭小區(qū)內(nèi)的49個(gè)鐵藝停車棚、5號樓物業(yè)服務(wù)用房及其一層14個(gè)架空層車庫的所有權(quán)歸屬問題，可能影響到小區(qū)全體業(yè)主權(quán)益。碧某翠某業(yè)委會系合法成立，其為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟，符合《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，故寶佳利房地產(chǎn)公司關(guān)于其不具備訴訟主體資格的抗辯意見，一審不予采納。其次，關(guān)于碧某翠某小區(qū)全體業(yè)主是否對小區(qū)內(nèi)49個(gè)鐵藝停車位享有共有權(quán)的問題。因碧某翠某業(yè)委會確認(rèn)其所主張的49個(gè)鐵藝停車位，均系鐵藝搭建的停車棚，且本案訟爭的49個(gè)鐵藝停車棚無論是否建設(shè)在規(guī)劃許可的位置，都違反了該小區(qū)“應(yīng)設(shè)置的是露天停車位”的規(guī)劃許可，其中即使是“建設(shè)在規(guī)劃停車位處”的鐵藝停車棚也違反了“不得擅自在規(guī)劃的停車位處建設(shè)鐵藝車棚”的規(guī)劃許可，現(xiàn)碧某翠某業(yè)委會不能提供證據(jù)證明該49個(gè)鐵藝停車棚建設(shè)的合法性或其歸小區(qū)全體業(yè)主共有的合法依據(jù)，故一審對其要求“確認(rèn)碧某翠某小區(qū)49個(gè)鐵藝停車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有”的訴訟主張不予支持。第三，關(guān)于碧某翠某小區(qū)5號樓架空層14個(gè)停車庫是否屬于小區(qū)全體業(yè)主共有以及該樓除居委會辦公用房外的房屋產(chǎn)權(quán)是否屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的問題，碧某翠某業(yè)委會在本案中第2、3項(xiàng)訴訟請求內(nèi)容均系對碧某翠某小區(qū)5號樓組成部分共有權(quán)或產(chǎn)權(quán)的主張，因該5號樓整體系臨時(shí)建筑且“已超過使用期限”，現(xiàn)碧某翠某業(yè)委會亦不能提交證據(jù)證明其主張的5號樓涉訴部分建設(shè)的合法性或其歸小區(qū)全體業(yè)主共有的合法依據(jù)，故一審對碧某翠某業(yè)委會關(guān)于“2、確認(rèn)碧某翠某小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房（5號樓）架空層14個(gè)停車庫屬于小區(qū)全體業(yè)主共有；3、確認(rèn)碧某翠某小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房（5號樓）（居委會辦公用房除外）產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有”的訴訟主張不予支持。綜上，一審依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決駁回碧某翠某業(yè)委會的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)40元，由碧某翠某業(yè)委會負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人宜昌市碧某翠某小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱碧某翠某業(yè)委會）因與被上訴人宜昌寶佳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1521號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月16日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于碧某翠某業(yè)委會的訴訟主體資格問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體使用法律若干問題的解釋》第二條、第八條、第十條均規(guī)定了業(yè)主委員會可以以自己的名義代表業(yè)主提起訴訟，寶佳利房地產(chǎn)公司關(guān)于業(yè)主委員會沒有訴訟主體資格的抗辯理由不能成立。至于業(yè)主委員會的訴訟主張是否經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，屬于實(shí)體審查的問題，對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格不產(chǎn)生影響。二、碧某翠某業(yè)委會關(guān)于確認(rèn)爭議標(biāo)的物屬于全體業(yè)主共有的請求是否能夠成立的問題。經(jīng)查，碧某翠某業(yè)委會主張確權(quán)的49個(gè)鐵藝停車位、14個(gè)停車庫、物業(yè)服務(wù)用房均為建筑物，性質(zhì)上為不動產(chǎn)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！鄙鲜鰳?biāo)的物均未辦理不動產(chǎn)登記，物權(quán)沒有依法設(shè)立。既然物權(quán)沒有設(shè)立，當(dāng)然就不存在確權(quán)的問題。雖然《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的“車位”，屬于業(yè)主共有，但并不能據(jù)此得出占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的“建筑物”，屬于業(yè)主共有的結(jié)論。碧某翠某業(yè)委會的訴訟請求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，碧某翠某業(yè)委會的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)80元，由宜昌市碧某翠某小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　陳繼雄
審判員　　劉　強(qiáng)
審判員　　王明兵

書記員：袁昌芹