原告宜昌市環(huán)境保護局，住所地宜昌市勝利四路48號。
法定代表人吳輝慶，該局局長。
委托代理人殷之輅、宋亞麗，湖北民基律師事務所律師。
被告胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市。
委托代理人鄭厚紅、劉朝霞，湖北楚星律師事務所律師。
第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站，住所地宜昌市發(fā)展大道特**號。
法定代表人徐玲，該站站長。
委托代理人宋笑飛，該站副調(diào)研員。

原告宜昌市環(huán)境保護局與被告胡某某、第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月19日立案受理，依法適用簡易程序，由審判員丁戎獨任審理，于2018年3月9日公開開庭進行了審理。原告宜昌市環(huán)境保護局委托代理人殷之輅、宋亞麗，被告胡某某及其委托代理人鄭厚紅、劉朝霞，第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站委托代理人宋笑飛到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宜昌市環(huán)境保護局訴稱，2000年1月24日宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站（系宜昌市環(huán)境保護局二級單位）與胡某某簽訂《租房協(xié)議書》，由被告承租宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站合法擁有的位于宜昌市夷陵大道92-1-106室（合同簽訂時地址為夷陵路66-1-106號）房屋一套，面積為90.93平方米（不動產(chǎn)權(quán)證書號：鄂（2016）宜昌市不動產(chǎn)權(quán)第0022282號）。合同簽訂時，該房屋歸宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站所有，后于2016年轉(zhuǎn)移到宜昌市環(huán)境保護局名下。合同約定為永久租賃，由被告一次性向宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站支付租金九萬元整?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效，因此涉訴房屋的租賃期限應于2020年1月23日屆滿。2017年8月11日，宜昌市審計局向宜昌市環(huán)境保護局下達《審計決定書》（宜審財決[2017]11號），“責令市環(huán)保局限期收回違規(guī)出租的國有資產(chǎn)”，該“國有資產(chǎn)”中就包含了本案涉訴房屋。審計機關的審計決定屬于在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同已無現(xiàn)實可能。故訴至法院請求依法判決：一、判令解除宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站與被告于2000年1月24日簽訂的《租房協(xié)議書》，并判令被告自合同解除之日起騰退租賃房屋；二、本案訴訟費由被告承擔。
被告胡某某辯稱，原告訴求缺乏事實和法律依據(jù)，請求駁回原告訴求。答辯人在2000年與第三人簽訂租房協(xié)議書，不是本案原告，雖然原告和第三人存在行政上下級關系，但是不同法人；答辯人是第三人單位職工，2000年因為第三人拖欠債務，經(jīng)請示上級單位，也就是本案原告同意后，將監(jiān)測站的房子公開競價出售，答辯人以9萬元市場價格競買的房屋，只不過后來因某些原因簽訂的是租房協(xié)議書而不是買賣協(xié)議書，作為職工當時就聽單位領導的，當時領導說怎么簽就怎么簽，但實際雙方就是買賣，是以租代售，合同條款中有體現(xiàn)，合同第1、2條說的是租賃永久租賃權(quán)，未經(jīng)答辯人同意售于第三方視為第三人違約，所以《租賃協(xié)議書》不能視為一般的租賃，通過公開競價處置資產(chǎn)是合法的，答辯人以市場價購買永久居住權(quán)，監(jiān)測站在處置房屋時，是向主管部門請示并得到批準，審計局審計時引用的規(guī)定是近年出臺的，對當時協(xié)議不具有約束力；答辯人與第三人簽訂的協(xié)議有繼續(xù)履行的可能，雖然法律規(guī)定最多只有20年租賃期限，但可以續(xù)租，為維護公平原則和國家機關公信力，應在20年租賃期滿后續(xù)租。
第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站認同被告胡某某所述《租賃協(xié)議書》簽訂的歷史背景，但對《租賃協(xié)議書》條款理解不同，我方有權(quán)解除協(xié)議，認同原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，2000年1月24日，宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站（甲方）與胡某某（乙方）簽訂《租賃協(xié)議書》，其內(nèi)容為“為盤活固定資產(chǎn)，償還基建債務，經(jīng)上級批準，甲乙雙方達成長期租賃協(xié)議，甲方將夷陵路66-1-106號（即現(xiàn)夷陵大道92-1-106）住房一套租與乙方，以下協(xié)議共同信守：一、乙方向甲方一次性付租金玖萬元。二、乙方及家屬在該房屋壽命期內(nèi)永久性享有該房屋居住權(quán)，但產(chǎn)權(quán)仍屬甲方所有。三、乙方不可將該房屋抵押典當，否則本協(xié)議自動廢止。四、乙方居住該房屋期間，甲方不負責乙方任何維修費用，且乙方不可擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，由此造成的損失和責任由乙方負責。五、乙方應按時向甲方繳納水電費。六、甲方如因國家政策原因要終止該住房合同，須一次性退還乙方租金玖萬元。七、如甲方因非國家政策原因單方面提出終止該合同，須向乙方一次性歸還租金玖萬元，并另向乙方一次性補償伍萬元，共計壹拾肆萬元。八、如甲方未經(jīng)乙方同意，將房屋產(chǎn)權(quán)售于第三方，就視為甲方單方面終止該合同，須向乙方一次性歸還租金玖萬元，并另向乙方一次性補償伍萬元，共計壹拾肆萬元?！?016年7月29日，涉訴房屋由宜昌市環(huán)境保護局通過轉(zhuǎn)移登記辦理了鄂（2016）宜昌市不動產(chǎn)權(quán)第0022282號《不動產(chǎn)權(quán)證書》。2017年8月11日，宜昌市審計局向宜昌市環(huán)境保護局下達《審計決定書》（宜審財決[2017]11號），責令市環(huán)保局限期收回包含本案涉訴房屋在內(nèi)的違規(guī)出租的國有資產(chǎn)。
庭審中，證人孫某（原宜昌市環(huán)境保護局黨組書記、局長，1991年2月至2004年3月）出庭作證稱，房子確實是職工買的，是為單位建設做出貢獻的，不是現(xiàn)在審計局所說的侵占國有資產(chǎn)。我是宜昌市環(huán)境保護局原黨組書記、局長，當時是為了解決宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站實驗樓改造的基建資金缺口，監(jiān)測站向局里匯報后，同意將空置的幾套房屋出售，但要求只能賣給站內(nèi)職工。隔了兩年后才知道因為辦不了房產(chǎn)證，實際上是永久租賃給職工，監(jiān)測站在核算這幾個職工的住房貨幣化補貼時，還曾將這些房屋也算成房改房，不準備讓他們享受住房貨幣化補貼，我還為此批評過監(jiān)測站的副站長。第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站稱當時經(jīng)請示市環(huán)境保護局是準備將該四套空置房屋出售，價格參考當時市場價格，但因政策所限，沒有產(chǎn)權(quán)證，難以立即辦理產(chǎn)權(quán)交易，但因處理基建債務時間緊迫，經(jīng)過市場調(diào)研評估、站內(nèi)集體研究、公開招租、擇租金最高標準，以高于福利房價、接近市場價（涉案房屋是1980年左右建成的二手房），分別與胡某某等四名站內(nèi)職工簽訂永久性租賃協(xié)議，全部租金進入監(jiān)測站基建專戶用于償還基建債務。原告宜昌市環(huán)境保護局亦認可當時價格是高于房改房價格，略低于市場價。
上述事實，有《租賃協(xié)議書》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《審計決定書》、當事人陳述及證人證言等證據(jù)在卷佐證，事實清楚，足以認定。

本院認為，本案的爭議焦點有二個：
一是房屋租賃合同的效力及期限問題。任何合同的簽訂和履行都不能與訂立合同之時的歷史背景割裂，第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站與被告胡某某簽訂《租賃協(xié)議書》系雙方真實意思表示，合法有效，雖然從該協(xié)議的名稱和內(nèi)容來看是一份房屋租賃合同，但其合同實質(zhì)上有轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的性質(zhì)（《租賃協(xié)議書》第二條、乙方及家屬在該房屋壽命期內(nèi)永久性享有該房屋居住權(quán)，但產(chǎn)權(quán)仍屬甲方所有），但我國法律并無房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關規(guī)定，故仍應適用《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定。該協(xié)議簽訂于2000年1月24日，而1999年10月1日起施行《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。因此《租賃協(xié)議書》中關于被告胡某某永久性享有該房屋居住權(quán)的約定超過20年租賃期限的部分無效，涉訴房屋的租賃期限應于2020年1月23日屆滿，但現(xiàn)尚處租賃有效期間之內(nèi)。2016年7月29日，涉訴房屋由宜昌市環(huán)境保護局通過轉(zhuǎn)移登記辦理了鄂（2016）宜昌市不動產(chǎn)權(quán)第0022282號《不動產(chǎn)權(quán)證書》，而法律明文規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響原租賃合同的效力?，F(xiàn)本案涉訴房屋尚處租賃有效期限之內(nèi)，被告胡某某不同意解除合同，也無欠繳租金等違約行為，故原告宜昌市環(huán)境保護局作為新的物權(quán)人以房屋租賃期限超過二十年的部分無效為由要求提前解除第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站與被告胡某某簽訂的《租房協(xié)議書》的請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
二是《審計決定書》是否屬情勢變更的問題。2017年8月11日，宜昌市審計局向宜昌市環(huán)境保護局下達《審計決定書》（宜審財決[2017]11號），責令市環(huán)保局限期收回包含本案涉訴房屋在內(nèi)的違規(guī)出租的國有資產(chǎn)，但該決定的依據(jù)是2015年1月生效的《湖北省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)監(jiān)督管理條例》，而第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站與被告胡某某于2000年1月24日簽訂《租賃協(xié)議書》的背景是為盤活宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站固定資產(chǎn)，償還單位基建債務，并因政策所限，難以立即辦理產(chǎn)權(quán)交易，將原定的出售方案轉(zhuǎn)而采取“經(jīng)過市場調(diào)研評估、站內(nèi)集體研究、公開招租、擇租金最高標準，以高于福利房價、接近市場價（涉案房屋是1980年左右建成的舊房）”的定價方式將房屋使用權(quán)永久性交被告胡某某使用，被告胡某某以接近當時的同類房屋交易的價格水平，一次性交納租金玖萬元，《租賃協(xié)議書》第八條“如甲方未經(jīng)乙方同意，將房屋產(chǎn)權(quán)售于第三方，就視為甲方單方面終止該合同……”也約定所有權(quán)人在行使所有權(quán)時應受到使用權(quán)人的限制，被告胡某某對涉案房屋的使用權(quán)是建立在他人之物上的，以實現(xiàn)使用價值為目的，實質(zhì)上具有類似用益物權(quán)的特征，繼續(xù)履行該租賃合同不存在對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的情形。故《審計決定書》并非《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的……”的情勢變更情形?，F(xiàn)雙方繼續(xù)履行合同的基礎仍然存在，客觀上也具備繼續(xù)履行的條件，待租賃期間屆滿后，雙方可以續(xù)訂租賃合同。故對原告宜昌市環(huán)境保護局《審計決定書》中責令其限期收回違規(guī)出租的國有資產(chǎn)為由要求解除第三人宜昌市環(huán)境保護監(jiān)測站與被告胡某某簽訂的《租房協(xié)議書》的請求，本院難以支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百一十四條、第二百二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宜昌市環(huán)境保護局的全部訴訟請求。
案件受理費80元（原告已預交），減半收取40元，由原告宜昌市環(huán)境保護局負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 丁戎

書記員： 肖偉