原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局，住所地宜昌市勝利四路48號(hào)。
法定代表人吳輝慶，該局局長(zhǎng)。
委托代理人殷之輅、宋亞麗，湖北民基律師事務(wù)所律師。
被告張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市。
委托代理人鄭厚紅、劉朝霞，湖北楚星律師事務(wù)所律師。
第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站，住所地宜昌市發(fā)展大道特**號(hào)。
法定代表人徐玲，該站站長(zhǎng)。
委托代理人宋笑飛，該站副調(diào)研員。

原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局與被告張某、第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月19日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員丁戎獨(dú)任審理，于2018年3月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局委托代理人殷之輅、宋亞麗，被告張某及其委托代理人鄭厚紅、劉朝霞，第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站委托代理人宋笑飛到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局訴稱，2000年1月24日宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站（系宜昌市環(huán)境保護(hù)局二級(jí)單位）與張某簽訂《租房協(xié)議書(shū)》，由被告承租宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站合法擁有的位于宜昌市夷陵大道99-2-203室（合同簽訂時(shí)地址為夷陵路66-2-203號(hào)）房屋一套，面積為69.88平方米（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)：鄂（2016）宜昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0022290號(hào)）。合同簽訂時(shí)，該房屋歸宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站所有，后于2016年轉(zhuǎn)移到宜昌市環(huán)境保護(hù)局名下。合同約定為永久租賃，由被告一次性向宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站支付租金六萬(wàn)元整?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效，因此涉訴房屋的租賃期限應(yīng)于2020年1月23日屆滿。2017年8月11日，宜昌市審計(jì)局向宜昌市環(huán)境保護(hù)局下達(dá)《審計(jì)決定書(shū)》（宜審財(cái)決[2017]11號(hào)），“責(zé)令市環(huán)保局限期收回違規(guī)出租的國(guó)有資產(chǎn)”，該“國(guó)有資產(chǎn)”中就包含了本案涉訴房屋。審計(jì)機(jī)關(guān)的審計(jì)決定屬于在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同已無(wú)現(xiàn)實(shí)可能。同時(shí)，被告未經(jīng)宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站同意，擅自于2005年將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人。故訴至法院請(qǐng)求依法判決：一、判令解除宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站與被告于2000年1月24日簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》，并判令被告自合同解除之日起騰退租賃房屋；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告張某辯稱，原告訴求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回原告訴求。答辯人在2000年與第三人簽訂租房協(xié)議書(shū)，不是本案原告，雖然原告和第三人存在行政上下級(jí)關(guān)系，但是不同法人；答辯人是第三人單位職工，2000年因?yàn)榈谌送锨穫鶆?wù)，經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)單位，也就是本案原告同意后，將監(jiān)測(cè)站的房子公開(kāi)競(jìng)價(jià)出售，答辯人以5萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)買(mǎi)的房屋，只不過(guò)后來(lái)因某些原因簽訂的是租房協(xié)議書(shū)而不是買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，作為職工當(dāng)時(shí)就聽(tīng)單位領(lǐng)導(dǎo)的，當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)怎么簽就怎么簽，但實(shí)際雙方就是買(mǎi)賣(mài)，是以租代售，合同條款中有體現(xiàn)，合同第1、2條說(shuō)的是租賃永久租賃權(quán)，未經(jīng)答辯人同意售于第三方視為第三人違約，所以《租賃協(xié)議書(shū)》不能視為一般的租賃，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)處置資產(chǎn)是合法的，答辯人以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)永久居住權(quán)，以這種理解，在2006年將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，監(jiān)測(cè)站在處置房屋時(shí)，是向主管部門(mén)請(qǐng)示并得到批準(zhǔn)，審計(jì)局審計(jì)時(shí)引用的規(guī)定是近年出臺(tái)的，對(duì)當(dāng)時(shí)協(xié)議不具有約束力；答辯人與第三人簽訂的協(xié)議有繼續(xù)履行的可能，雖然法律規(guī)定最多只有20年租賃期限，但可以續(xù)租，為維護(hù)公平原則和國(guó)家機(jī)關(guān)公信力，應(yīng)在20年租賃期滿后續(xù)租。
第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站認(rèn)同被告張某所述《租賃協(xié)議書(shū)》簽訂的歷史背景，但對(duì)《租賃協(xié)議書(shū)》條款理解不同，協(xié)議書(shū)明確陳述居住權(quán)僅限被告的家屬，被告違反協(xié)議，我方有權(quán)解除協(xié)議，認(rèn)同原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2000年1月24日，宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站（甲方）與張某（乙方）簽訂《租賃協(xié)議書(shū)》，其內(nèi)容為“為盤(pán)活固定資產(chǎn)，償還基建債務(wù)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，甲乙雙方達(dá)成長(zhǎng)期租賃協(xié)議，甲方將夷陵路66-2-203號(hào)（即現(xiàn)夷陵大道99-2-203）住房一套租與乙方，以下協(xié)議共同信守：一、乙方向甲方一次性付租金陸萬(wàn)元。二、乙方及家屬在該房屋壽命期內(nèi)永久性享有該房屋居住權(quán)，但產(chǎn)權(quán)仍屬甲方所有。三、乙方不可將該房屋抵押典當(dāng)，否則本協(xié)議自動(dòng)廢止。四、乙方居住該房屋期間，甲方不負(fù)責(zé)乙方任何維修費(fèi)用，且乙方不可擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，由此造成的損失和責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。五、乙方應(yīng)按時(shí)向甲方繳納水電費(fèi)。六、甲方如因國(guó)家政策原因要終止該住房合同，須一次性退還乙方租金陸萬(wàn)元。七、如甲方因非國(guó)家政策原因單方面提出終止該合同，須向乙方一次性歸還租金陸萬(wàn)元，并另向乙方一次性補(bǔ)償伍萬(wàn)元，共計(jì)壹拾壹萬(wàn)元。八、如甲方未經(jīng)乙方同意，將房屋產(chǎn)權(quán)售于第三方，就視為甲方單方面終止該合同，須向乙方一次性歸還租金陸萬(wàn)元，并另向乙方一次性補(bǔ)償伍萬(wàn)元，共計(jì)壹拾壹萬(wàn)元。”2005年3月8日，張某與謝小惠簽訂《租賃、售房協(xié)議書(shū)》，將該房屋轉(zhuǎn)租給謝小惠。2016年7月29日，涉訴房屋由宜昌市環(huán)境保護(hù)局通過(guò)轉(zhuǎn)移登記辦理了鄂（2016）宜昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0022290號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。2017年8月11日，宜昌市審計(jì)局向宜昌市環(huán)境保護(hù)局下達(dá)《審計(jì)決定書(shū)》（宜審財(cái)決[2017]11號(hào)），責(zé)令市環(huán)保局限期收回包含本案涉訴房屋在內(nèi)的違規(guī)出租的國(guó)有資產(chǎn)。
庭審中，證人孫某（原宜昌市環(huán)境保護(hù)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)，1991年2月至2004年3月）出庭作證稱，房子確實(shí)是職工買(mǎi)的，是為單位建設(shè)做出貢獻(xiàn)的，不是現(xiàn)在審計(jì)局所說(shuō)的侵占國(guó)有資產(chǎn)。我是宜昌市環(huán)境保護(hù)局原黨組書(shū)記、局長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)是為了解決宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站實(shí)驗(yàn)樓改造的基建資金缺口，監(jiān)測(cè)站向局里匯報(bào)后，同意將空置的幾套房屋出售，但要求只能賣(mài)給站內(nèi)職工。隔了兩年后才知道因?yàn)檗k不了房產(chǎn)證，實(shí)際上是永久租賃給職工，監(jiān)測(cè)站在核算這幾個(gè)職工的住房貨幣化補(bǔ)貼時(shí)，還曾將這些房屋也算成房改房，不準(zhǔn)備讓他們享受住房貨幣化補(bǔ)貼，我還為此批評(píng)過(guò)監(jiān)測(cè)站的副站長(zhǎng)。第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站稱當(dāng)時(shí)經(jīng)請(qǐng)示市環(huán)境保護(hù)局是準(zhǔn)備將該四套空置房屋出售，價(jià)格參考當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，但因政策所限，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，難以立即辦理產(chǎn)權(quán)交易，但因處理基建債務(wù)時(shí)間緊迫，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研評(píng)估、站內(nèi)集體研究、公開(kāi)招租、擇租金最高標(biāo)準(zhǔn)，以高于福利房?jī)r(jià)、接近市場(chǎng)價(jià)（涉案房屋是1980年左右建成的二手房），分別與張某等四名站內(nèi)職工簽訂永久性租賃協(xié)議，全部租金進(jìn)入監(jiān)測(cè)站基建專戶用于償還基建債務(wù)。原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局亦認(rèn)可當(dāng)時(shí)價(jià)格是高于房改房?jī)r(jià)格，略低于市場(chǎng)價(jià)。
上述事實(shí)，有《租賃協(xié)議書(shū)》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《審計(jì)決定書(shū)》、當(dāng)事人陳述及證人證言等證據(jù)在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三個(gè)：
一是房屋租賃合同的效力及期限問(wèn)題。任何合同的簽訂和履行都不能與訂立合同之時(shí)的歷史背景割裂，第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站與被告張某簽訂《租賃協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雖然從該協(xié)議的名稱和內(nèi)容來(lái)看是一份房屋租賃合同，但其合同實(shí)質(zhì)上有轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的性質(zhì)（《租賃協(xié)議書(shū)》第二條、乙方及家屬在該房屋壽命期內(nèi)永久性享有該房屋居住權(quán)，但產(chǎn)權(quán)仍屬甲方所有），但我國(guó)法律并無(wú)房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，故仍應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定。該協(xié)議簽訂于2000年1月24日，而1999年10月1日起施行《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”。因此《租賃協(xié)議書(shū)》中關(guān)于被告張某永久性享有該房屋居住權(quán)的約定超過(guò)20年租賃期限的部分無(wú)效，涉訴房屋的租賃期限應(yīng)于2020年1月23日屆滿，但現(xiàn)尚處租賃有效期間之內(nèi)。2016年7月29日，涉訴房屋由宜昌市環(huán)境保護(hù)局通過(guò)轉(zhuǎn)移登記辦理了鄂（2016）宜昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0022290號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，而法律明文規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響原租賃合同的效力?，F(xiàn)本案涉訴房屋尚處租賃有效期限之內(nèi)，被告張某不同意解除合同，也無(wú)欠繳租金等違約行為，故原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局作為新的物權(quán)人以房屋租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效為由要求提前解除第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站與被告張某簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》的請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
二是被告張某轉(zhuǎn)租房屋是否違約的問(wèn)題。2005年3月8日，被告張某將涉訴房屋轉(zhuǎn)租給謝小惠，但《租賃協(xié)議書(shū)》中并無(wú)對(duì)轉(zhuǎn)租的限制性約定，第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站亦無(wú)證據(jù)證明其曾在法定期間對(duì)被告張某的轉(zhuǎn)租提出異議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。被告張某轉(zhuǎn)租房屋已十多年，現(xiàn)原告至起訴之日才主張，已超過(guò)六個(gè)月的異議期限，故對(duì)原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局以張某擅自將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)租為由要求提前解除第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站與被告張某簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》的請(qǐng)求，本院不予支持。
三是《審計(jì)決定書(shū)》是否屬情勢(shì)變更的問(wèn)題。2017年8月11日，宜昌市審計(jì)局向宜昌市環(huán)境保護(hù)局下達(dá)《審計(jì)決定書(shū)》（宜審財(cái)決[2017]11號(hào)），責(zé)令市環(huán)保局限期收回包含本案涉訴房屋在內(nèi)的違規(guī)出租的國(guó)有資產(chǎn)，但該決定的依據(jù)是2015年1月生效的《湖北省行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》，而第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站與被告張某于2000年1月24日簽訂《租賃協(xié)議書(shū)》的背景是為盤(pán)活宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站固定資產(chǎn)，償還單位基建債務(wù)，并因政策所限，難以立即辦理產(chǎn)權(quán)交易，將原定的出售方案轉(zhuǎn)而采取“經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研評(píng)估、站內(nèi)集體研究、公開(kāi)招租、擇租金最高標(biāo)準(zhǔn)，以高于福利房?jī)r(jià)、接近市場(chǎng)價(jià)（涉案房屋是1980年左右建成的舊房）”的定價(jià)方式將房屋使用權(quán)永久性交被告張某使用，被告張某以接近當(dāng)時(shí)的同類房屋交易的價(jià)格水平，一次性交納租金陸萬(wàn)元，《租賃協(xié)議書(shū)》第八條“如甲方未經(jīng)乙方同意，將房屋產(chǎn)權(quán)售于第三方，就視為甲方單方面終止該合同……”也約定所有權(quán)人在行使所有權(quán)時(shí)應(yīng)受到使用權(quán)人的限制，被告張某對(duì)涉案房屋的使用權(quán)是建立在他人之物上的，以實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值為目的，實(shí)質(zhì)上具有類似用益物權(quán)的特征，繼續(xù)履行該租賃合同不存在對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形。故《審計(jì)決定書(shū)》并非《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”的情勢(shì)變更情形。現(xiàn)雙方繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)仍然存在，客觀上也具備繼續(xù)履行的條件，待租賃期間屆滿后，雙方可以續(xù)訂租賃合同。故對(duì)原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局《審計(jì)決定書(shū)》中責(zé)令其限期收回違規(guī)出租的國(guó)有資產(chǎn)為由要求解除第三人宜昌市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)站與被告張某簽訂的《租房協(xié)議書(shū)》的請(qǐng)求，本院難以支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第二百一十四條、第二百二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元（原告已預(yù)交），減半收取40元，由原告宜昌市環(huán)境保護(hù)局負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 丁戎

書(shū)記員： 肖偉