原告：宜昌市新中盛資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，住所地猇亭區(qū)金猇路43-2號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼914205006622594418。
法定代表人：王開斌，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：施展，湖北楚賢律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)。
委托訴訟代理人：鄧焱方，湖北楚賢律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)。
被告：湖北植美源生物科技有限公司，住所地宜昌市猇亭區(qū)猇亭大道160號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500MA48712X57。
法定代表人：劉青，系該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉忠誠，北京市博天律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：董嘉婷，北京市博天律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告宜昌市新中盛資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱新中盛公司）與被告湖北植美源生物科技有限公司（以下簡稱植美源公司）租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月25日立案后，依法由審判員鄧希橋適用簡易程序，于2017年10月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告新中盛公司委托訴訟代理人施展、鄧焱方、被告植美源公司委托訴訟代理人董嘉婷到庭參加訴訟。本案審理中，本院依原告申請(qǐng)采取了訴訟保全措施。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告新中盛公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方就位于大道××廠區(qū)房屋租賃合同已經(jīng)依法解除；2、判令被告立即從大道××廠區(qū)房屋內(nèi)騰退；3、判令被告立即向原告支付自2017年1月10日起至騰退之日止的租金及場(chǎng)地占用費(fèi)（截至2017年9月10日為293177.2元，其中續(xù)租老廠房176921.2元、魔芋車間廠房80256元、星宇宿舍樓36000元）；4、判令被告立即向原告支付違約金169646元；5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年6月1日，原告與被告就宜昌市猇亭區(qū)1××號(hào)老廠區(qū)廠房簽訂租賃合同，約定租期3年，先付后用，如未按期繳納租金則原告有權(quán)解除合同并收回房屋。但合同簽訂后，被告長期拖欠租金，雖經(jīng)原告多次催告，被告一直拖延，直至原告起訴之日仍未向原告交納任何租金。原告于2017年9月1日向被告送達(dá)了解除合同通知書，解除了與被告的租賃關(guān)系。原告為維護(hù)自己合法權(quán)益，現(xiàn)提起訴訟。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交了以下證據(jù)：
1、原、被告于2017年6月1日簽訂的《湖北植美源廠房租賃合同》，以證明雙方就租賃標(biāo)的物、計(jì)價(jià)、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定；2、催款通知書，以證明原告向被告催繳過相關(guān)費(fèi)用；3、《關(guān)于解除廠房租賃合同的通知》及快遞查詢單，以證明原告已向被告發(fā)送解除合同的通知；4、星宇公司與被告于2015年9月3日簽訂的《廠房及設(shè)備租賃合同》，以證明原租賃合同的相關(guān)情況。
被告植美源公司辯稱：1、2015年9月10日，被告以劉青的名義與湖北星宇服裝有限公司（以下簡稱星宇公司）簽訂了《廠房租賃合同》，約定租賃猇亭大道1××號(hào)的廠房，所租房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積為3578.82㎡，租期3年，租金每月每平方4元，第一年租金折抵維護(hù)費(fèi)，第二年、第三年租金在扣除當(dāng)年維護(hù)費(fèi)后于每年年底前交至出租方，該合同依法成立，至今未解除；原告于2017年5月通知被告其已通過法院拍賣取得了猇亭大道1××號(hào)內(nèi)廠房的所有權(quán)后，并未解除原來的租賃合同，在此情形下，原告將老廠房租賃給湖北祥云生物科技有限公司，這是嚴(yán)重違法行為；根據(jù)原來的合同約定，被告應(yīng)于2017年9月10日之前交納第二年度的租金，原告是2017年1月10日取得老廠房的所有權(quán)的，被告應(yīng)交租金的起始時(shí)間為2017年1月11日至2017年9月30日（法院查封之日）；房產(chǎn)證號(hào)為02××82號(hào)房屋的198.01㎡一直由星宇公司破產(chǎn)管理人使用，該房并未交付給被告，故被告實(shí)際租賃的面積只有4353.98㎡，至法院查封之日止，被告應(yīng)交的租金為150358元（4353.98㎡×4元×259天÷30天）。2、因原合同未解除，被告不應(yīng)騰退房屋。3、原、被告雖然在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下簽訂了新的租賃合同，但該合同因種種原因未能履行，被告未交付保證金，原告也未將魔芋公司的廠房交付給被告；經(jīng)區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽同意，被告先后實(shí)際使用了魔芋廠房1672㎡，考慮到這是遺留問題，被告同意按每月每平方6元計(jì)算自2017年6月1日起到2017年9月30日法院查封被告原材料之日止的房屋占用費(fèi)40128元；原告主張星宇公司宿舍樓的租金，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。4、由于新合同并未實(shí)際履行，且不存在合同約定的違約行為，故被告無須承擔(dān)違約責(zé)任。
被告為支持其抗辯主張，向本院提交了微信聊天記錄，以證明被告法定代表人與原告原法定代表人就租賃事宜進(jìn)行過溝通，新合同并未實(shí)際履行。

本院審查認(rèn)為，原告提交的證據(jù)具備合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性要求，可以作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。被告提交的證據(jù)，并不能推翻猇亭大道1××號(hào)內(nèi)廠房被被告使用的事實(shí)，也不能證明雙方之已協(xié)商一致解除合同，故不能達(dá)到被告主張的合同并未實(shí)際履行的證明目的。
結(jié)合本院采信的證據(jù)，本院認(rèn)定本案事實(shí)如下：
2015年9月3日，星宇公司與被告植美源公司簽訂廠房租賃合同一份，約定星宇公司將其位于猇亭大道1××號(hào)的房產(chǎn)證號(hào)分別為02××27號(hào)、02××25號(hào)、02××24號(hào)、02××82號(hào)的房屋及土地使用權(quán)出租給被告生產(chǎn)經(jīng)營，租期為2015年10月1日至2018年9月30日，租金每月每平方4元，第一年租金折抵維護(hù)費(fèi)，第二年、第三年租金在扣除當(dāng)年維護(hù)費(fèi)后于每年年底前交至出租方。合同簽訂后，星宇公司向被告交付了出租房屋，此后被告一直利用該租賃房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。
星宇公司因經(jīng)營不善，在前述合同訂立后不久即向人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)。本院受理了該破產(chǎn)案。清算過程中，星宇公司部分破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)已被拍賣。原告新中盛公司于2017年1月10日通過競(jìng)買購得星宇公司位于猇亭大道1××號(hào)廠區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)、土地使用權(quán)、存貨及機(jī)器設(shè)備等破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。原告接收購得的破產(chǎn)財(cái)后，植美源公司原租用的房屋，除房產(chǎn)證號(hào)為02××82號(hào)的面積為198.01的房屋由星宇公司破產(chǎn)管理人在使用外，其余共4353.98㎡仍由植美源公司使用。2017年6月1日，原告與被告簽訂廠房租賃合同一份。合同約定：原告將位于猇亭大道1××號(hào)廠區(qū)的11781㎡的房屋出租給被告生產(chǎn)經(jīng)營，其中，續(xù)租面積為4552㎡（即星宇公司約定出租給被告的房屋面積），新租面積7229㎡（即魔芋公司使用的廠房，包含在原告競(jìng)買購得的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中）；租金按每月每平方6元計(jì)收，月租金為70686元，前5個(gè)月免除新租房屋租金，續(xù)租房屋按原協(xié)議每月每平方4元計(jì)算；租金采取先付后用的原則，每半年交納，即每年6月1日和12月1日前按期交納；植美源公司需交付保證金10萬元，出租方于收到后3日內(nèi)將房屋交付給承租方，租期從出租方交付房屋之日起計(jì)算。合同第七條還約定：……2、房屋租賃期間，承租方有下列情形之一的，構(gòu)成違約并承擔(dān)違約責(zé)任：……（4）逾期3個(gè)月未交納應(yīng)當(dāng)由承租方交納的各項(xiàng)費(fèi)用的；（5）累計(jì)拖欠租金3個(gè)月以上的；……4、租賃期間任何一方提出解除合同，需提前3個(gè)月書面通知對(duì)方，雙方協(xié)商一致達(dá)成書面協(xié)議后，可以解除合同。合同第十條還約定：承租方不按時(shí)交納租金及水電費(fèi)用、物業(yè)管理等費(fèi)用的，除應(yīng)如數(shù)補(bǔ)交外，還應(yīng)按所欠費(fèi)用總額的0.5%向出租方支付違約金；租賃期間，承租方有本合同第七條第2款行為之一的，出租方有權(quán)終止合同，收回房屋，已收取的租金、保證金不予退還，承租方還應(yīng)按照本合同年度租金總額的20%向出租方支付違約金，若違約金不足以彌補(bǔ)出租方損失的，還應(yīng)賠償差額部分的損失。
合同簽訂后，約定由植美源公司續(xù)租的房屋中房產(chǎn)證號(hào)為02××82號(hào)的面積為198.01的房屋仍然由星宇公司破產(chǎn)管理人在使用，植美源公司實(shí)際續(xù)租的房屋面積為4353.98㎡。約定由植美源公司新租的房屋，植美源公司實(shí)際只使用了1672㎡，其余部分原告未交付了植美源公司。因植美源公司一直未向原告交納保證金和租金，原告于2017年8月16日向被告發(fā)出了催款通知書，要求被告在2017年8月21日前交清通知所附費(fèi)用清單明細(xì)所列費(fèi)用186694.80元，所列費(fèi)用包括：老廠房4551.99㎡的自2017年1月10日至2017年6月1日的租金84970.80元；租用魔芋公司1672㎡房屋自2017年1月10日至8月9日的租金70244元；占用星宇公司宿舍樓9件房屋自2017年1月10日至8月9日的占用費(fèi)31500元。但被告仍未交納。2017年9月1日，原告通過快遞向被告發(fā)出《關(guān)于解除廠房租賃合同的通知》，以被告未按約定交納保證金和累計(jì)拖欠租金3月以上、已符合合同約定解除條件為由，要求解除雙方于2017年6月1日所訂租賃合同，并要求被告在5日內(nèi)騰退，返還房屋及設(shè)施。被告于同日收到該通知。
本案審理中，原告承認(rèn)，被告續(xù)租和實(shí)際新租原告的房屋已由原告實(shí)際收回，收回時(shí)間在2017年9月底至10月15日期間。
以上事實(shí)，有原告新中盛公司提交的廠房租賃合同、催款通知書、解除合同通知書及快遞查詢單、拍賣成交確認(rèn)書，以及雙方當(dāng)事人陳述在卷佐證，本院予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為：一、原告購得租賃房屋后，其已成為租賃房屋事實(shí)上的所有權(quán)人，其已取得原出租人的相關(guān)權(quán)利，其有權(quán)按原合同約定向被告收取自2017年1月11日起的租金。故2017年1月11日至2017年5月31日期間，被告應(yīng)根據(jù)實(shí)際租賃房屋的面積即4353.98㎡按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)即每月4元/㎡向原告支付租金。此期間應(yīng)付租金共計(jì)為81274.29元。二、原、被告于2017年6月1日達(dá)成新的租賃合同，租賃標(biāo)的物包含了被告原租賃房屋，應(yīng)認(rèn)定原租賃關(guān)系已終止，雙方形成新的租賃合同關(guān)系。該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)全面適當(dāng)履行合同。原、被告簽訂新的租賃合同時(shí)，約定續(xù)租的4353.98㎡的房屋和約定新租的魔芋廠房1672㎡的廠房已在被告占有之下，故合同簽訂完成之時(shí)，該部分房屋應(yīng)視為出租人已經(jīng)交付。被告未按約定向原告支付租金和保證金，經(jīng)原告催告后仍未支付，已符合合同第七條約定的解除條件，故被告于2017年9月1日收到原告發(fā)出的解除合同通知書后，雙方合同即已解除。被告關(guān)于合同未實(shí)際履行的抗辯意見，沒有事實(shí)根據(jù)，本院不予采納。合同解除后，被告應(yīng)及時(shí)騰退房屋，及時(shí)向原告交還房屋。鑒于原告已收回實(shí)際出租給被告的房屋，本院無須再判決被告騰退房屋。被告主張占用費(fèi)用計(jì)算止點(diǎn)時(shí)間應(yīng)為2017年9月30日，該時(shí)間與原告收回房屋的時(shí)間基本吻合，本院按此止點(diǎn)時(shí)間計(jì)算相關(guān)費(fèi)用。原、被告合同約定綜合月租賃價(jià)為6元/㎡，同時(shí)又約定前5個(gè)月續(xù)租房屋和新租房屋租金各有優(yōu)惠，但因被告存在違約行為，導(dǎo)致合同不能正常履行而被提前解除，故被告不能按約定享受租金優(yōu)惠，否則明顯有違公平原則與誠實(shí)信用原則。因此，自2017年6月1日至2017年9月30日期間的租金和占用費(fèi)，均應(yīng)按6元/㎡計(jì)算，此期間被告應(yīng)支付的租金和占用費(fèi)共計(jì)為144623.52元[（4353.98㎡＋1672㎡）×6元/㎡×4個(gè)月]。原告雖然同時(shí)要求被告支付星宇公司宿舍自2017年1月10日起的租金以及魔芋廠房1672㎡房屋自2017年1月10日至2017年5月31日間的租金，但無證據(jù)證實(shí)有相應(yīng)期間的相應(yīng)租賃關(guān)系存在，其該部分請(qǐng)求，本院不予支持。三、被告雖然存在違約行為，但在確定其違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)以其實(shí)際違約部分為限，新的租賃合同簽訂后，被告實(shí)際拖欠租金為三個(gè)月即108467.64元，其違約金本院酌情確定為拖欠租金的20%，即21693.53元。原告請(qǐng)求中過高的部分，本院不予支持。綜上理由，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告宜昌市新中盛資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與被告湖北植美源生物科技有限公司簽訂的《湖北植美源廠房租賃合同》已于2017年9月1日解除；
二、被告湖北植美源生物科技有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告宜昌市新中盛資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司支付租金及占用費(fèi)225897.81元；
三、被告湖北植美源生物科技有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告宜昌市新中盛資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司支付違約金21693.53元。
四、駁回原告宜昌市新中盛資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8242元，減半收取4121元，由原告負(fù)擔(dān)1896元，被告負(fù)擔(dān)2225元。本案保全申請(qǐng)費(fèi)2834元，由原告負(fù)擔(dān)1304元，被告負(fù)擔(dān)1530元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 鄧希橋

書記員： 嚴(yán)雪丹