原告:宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司(統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9142050618262792X0,以下簡(jiǎn)稱“康某物業(yè)”),住宜昌市夷陵區(qū)松湖路(松湖花園)。
法定代表人:韓永義,公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:邢誠(chéng)、崔曉輝,湖北三立律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
被告:易某某,男,xxxx年xx月xx日出生漢族,住宜昌市夷陵區(qū)。
原告康某物業(yè)與被告易某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2018年9月19日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告康某物業(yè)委托訴訟代理人邢誠(chéng),被告易某某,到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告康某物業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.請(qǐng)求判令被告易某某支付原告康某物業(yè)2009年10月至2018年6月的物業(yè)費(fèi)共計(jì)6810.08元,滯納金680元,共計(jì)7490.08元;2.本案訴訟費(fèi)由被告易某某承擔(dān)。事實(shí)和理由:原告康某物業(yè)與湖北楚江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》,約定由原告康某物業(yè)為陽(yáng)光水岸小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.35元月平方米,垃圾清運(yùn)費(fèi)為5元月戶,小高層、高層電梯費(fèi)為0.25元月平米。2013年3月4日,原告康某物業(yè)與宜昌市夷陵區(qū)陽(yáng)光水岸業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理委托合同》,根據(jù)該合同約定繼續(xù)由原告康某物業(yè)為陽(yáng)光水岸小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為多層0.45元月平米,高層為0.85元月平米。被告易某某系該小區(qū)的業(yè)主,但是從2009年10月開始就拖欠物業(yè)費(fèi),截止到2018年6月共計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)6810.08元。原告康某物業(yè)與開發(fā)商及業(yè)主委員會(huì)分別簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》及《物業(yè)管理委托合同》合法有效,各方應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議約定履行義務(wù),被告拖欠物業(yè)費(fèi)的行為損害了原告的合法權(quán)益,故原告依法向人民法院提起訴訟,請(qǐng)求支持其訴訟請(qǐng)求。
被告易某某辯稱,1、合同系原告康某物業(yè)與前業(yè)主委員會(huì)簽訂,該業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主選舉,其合法性存疑,且簽訂合同業(yè)主不知情,業(yè)主應(yīng)該對(duì)物業(yè)有選擇權(quán),沒(méi)有業(yè)主簽訂的合同系無(wú)效合同。2、原告康某物業(yè)日常管理不到位,不作為,物業(yè)人員配置不合規(guī)、不達(dá)標(biāo)。小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè),非小區(qū)人員及外面車輛隨意進(jìn)出沒(méi)有登記;小區(qū)單元門形同虛設(shè),門禁系統(tǒng)損壞不維修;小區(qū)綠化帶花木不修剪不管理,對(duì)有的業(yè)主在綠化帶隨意種植不管不問(wèn);小區(qū)內(nèi)景觀水池長(zhǎng)期干涸成擺設(shè)、不維護(hù);垃圾桶損壞,致使單元門進(jìn)出口周圍垃圾污漬一片;小區(qū)內(nèi)路面損毀塌陷松動(dòng),不修繕;消防設(shè)施長(zhǎng)年不保養(yǎng),形同虛設(shè);保潔員、安防員未按規(guī)定配置,門衛(wèi)都是老齡人等。3、康某物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到約定的管理目標(biāo)(夷陵區(qū)物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)),其不應(yīng)支付違約金。4、其不是適格被告。綜上,請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明,2007年3月15日,原告康某物業(yè)(乙方)與湖北楚江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(甲方)就陽(yáng)光水岸住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事宜簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》1份。合同約定,物業(yè)名稱:陽(yáng)光水岸住宅小區(qū);物業(yè)類型:住宅6幢其中包括:商業(yè)1#、3#、6#底層門面,2#、4#、5#半地下車庫(kù);座居位置:夷陵區(qū)丁家壩松湖路。合同第二條約定“乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。本物業(yè)內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”;第十五條約定“本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式,具體收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)為:1、居住物業(yè):按房屋產(chǎn)權(quán)面積每月0.35元㎡含小區(qū)公共部位的用水、用電費(fèi)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取,未售出的物業(yè)由甲方按其金額的80%向乙方繳納(繳納計(jì)算方法為0.35×80%),(半年一結(jié)算)……。3、代收代繳費(fèi)用:(1)生活垃圾清運(yùn)處置費(fèi):居住物業(yè)每戶5.00元月……。6、小高層、高層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)用每月0.25元㎡……”;第十六條約定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主利益,業(yè)主應(yīng)積極交納,并在每月的10日前履行上月的交費(fèi)義務(wù)”;第二十條約定“甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第十五條的約定,未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的應(yīng)按每天3‰的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付滯納金”;第二十五條約定“本合同期限自雙方簽字之日起至小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)公司之日止”。合同簽訂后,原告康某物業(yè)即為陽(yáng)光水岸住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2013年3月4日,原告康某物業(yè)(乙方)與宜昌市夷陵區(qū)陽(yáng)光水岸業(yè)主委員會(huì)(甲方)就甲方選聘乙方對(duì)陽(yáng)光水岸住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)事宜簽訂《物業(yè)管理委托合同》1份,合同約定,物業(yè)名稱:陽(yáng)光水岸;物業(yè)類型:住宅6幢其中包括:商業(yè)1#、3#、6#底層門面,2#、4#、5#車庫(kù);座居位置:夷陵區(qū)丁家壩松湖路。合同第二條約定“乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。本物業(yè)內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”;合同第十七條約定“本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式,具體收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)為:1、多層居住物業(yè):按房屋產(chǎn)權(quán)面積每月0.45元㎡向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。2、高層住宅物業(yè)按房屋產(chǎn)權(quán)面積每月0.85元㎡向業(yè)主或物業(yè)使用人收取?!保缓贤谑藯l約定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主利益,業(yè)主應(yīng)積極交納,并在每月的20日前履行交費(fèi)義務(wù)”;合同第二十二條約定“業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第十八條的約定,在約定期限內(nèi)未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的應(yīng)按3‰的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金”。合同第二十八條約定“本合同期限為三年,自甲、乙雙方簽字之日起生效。若業(yè)委會(huì)任期屆滿未能選出新的業(yè)委會(huì)期間,此合同繼續(xù)生效,若本合同到期業(yè)委會(huì)在選聘新的物業(yè)公司之前,此合同應(yīng)繼續(xù)生效”。該合同簽訂后,原告康某物業(yè)與湖北楚江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之前簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》終止,原告康某物業(yè)繼續(xù)為陽(yáng)光水岸住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。被告易某某系陽(yáng)光水岸小區(qū)業(yè)主,其自2009年10月起即未向原告康某物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告康某物業(yè)遂于2018年9月19日向本院提起前述訴訟。庭審中,原告當(dāng)庭變更物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額為6789.3元。
上述事實(shí),有原告康某物業(yè)提供的《前期物業(yè)管理委托合同》、《物業(yè)管理委托合同》,被告易某某提供的照片,以及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述經(jīng)庭審質(zhì)證,在卷佐證,足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為,原告康某物業(yè)與湖北楚江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》、原告康某物業(yè)與宜昌市夷陵區(qū)陽(yáng)光水岸業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》,系雙方的真實(shí)意思表示,且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定,合法有效。被告易某某辯稱合同系與前業(yè)主委員會(huì)簽訂,該業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主選舉,其合法性存疑,且簽訂合同業(yè)主不知情,業(yè)主應(yīng)該對(duì)物業(yè)有選擇權(quán),沒(méi)有業(yè)主簽訂的合同系無(wú)效合同。本院認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)合法性不是本案審查的范疇;業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé),《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定,“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持?!北桓嬉啄衬匙鳛殛?yáng)光水岸小區(qū)業(yè)主,前述合同對(duì)其均具有約束力,其接受了原告康某物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)向原告康某物業(yè)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),其該抗辯觀點(diǎn),本院不予采信。被告易某某辯稱小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè),非小區(qū)人員及外面車輛隨意進(jìn)出沒(méi)有登記;小區(qū)單元門形同虛設(shè),門禁系統(tǒng)損壞不維修;小區(qū)綠化帶花木不修剪不管理,對(duì)有的業(yè)主在綠化帶隨意種植不管不問(wèn);小區(qū)內(nèi)景觀水池長(zhǎng)期干涸成擺設(shè),不維護(hù);垃圾桶損壞,致使單元門進(jìn)出口周圍垃圾污漬一片;小區(qū)內(nèi)路面損毀塌陷松動(dòng),不修繕;消防設(shè)施長(zhǎng)年不保養(yǎng),形同虛設(shè);保潔員、安防員配置不合規(guī),門衛(wèi)都是老齡人等,原告康某物業(yè)日常管理不到位,不作為,物業(yè)人員配置不合規(guī)、不達(dá)標(biāo)。本院認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)是針對(duì)小區(qū)全體業(yè)主的服務(wù),具有長(zhǎng)期性、持久性,物業(yè)服務(wù)與小區(qū)業(yè)主的生活息息相關(guān)。原告康某物業(yè)作為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),在其管理服務(wù)過(guò)程中,針對(duì)小區(qū)出現(xiàn)的各種問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào),盡己所能解決實(shí)際問(wèn)題,提升服務(wù)質(zhì)量。被告易某某作為小區(qū)業(yè)主,與原告康某物業(yè)之間應(yīng)相互支持,若因物業(yè)公司存在的服務(wù)瑕疵就拒交或少交物業(yè)費(fèi),致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)不足,勢(shì)必導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降,影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量,且對(duì)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是不公平的,其應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)等形式以合理方式促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化服務(wù),不得以此為由就拒交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。綜上,本院對(duì)原告康某物業(yè)要求被告易某某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)6789.3元的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持??紤]被告易某某并非惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),對(duì)原告康某物業(yè)主張的違約金,本院不予支持。經(jīng)本院主持調(diào)解,雙方當(dāng)事人不能達(dá)成協(xié)議。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:
一、被告易某某于本判決發(fā)生法律效力后立即向原告宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付2009年10月至2018年6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6789.3元。
二、駁回原告宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)25元(減半收?。杀桓嬉啄衬池?fù)擔(dān)(原告宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司已預(yù)交,由被告易某某在履行上述第一項(xiàng)支付義務(wù)時(shí)一并轉(zhuǎn)付給原告宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。
審判員 陳必華
書記員: 胡中錦
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