上訴人（原審被告、反訴原告）宜昌江某置業(yè)有限公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)望江路1號(hào)。
法定代表人曾臺(tái)榮，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人王常德，湖北三雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街辦丁家壩松湖花園。
法定代表人韓永義，該公司經(jīng)理。
委托代理人韓雙燕，該公司員工。特別授權(quán)代理。
委托代理人羅傳紅，湖北群暉律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜昌江某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱江某公司）因與被上訴人宜昌市康某物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱康某公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2014）鄂夷陵民初字第01570號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：江某公司系長(zhǎng)河灣小區(qū)的開發(fā)商，2008年7月24日康某公司與江某公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》，合同約定由康某公司對(duì)江某公司開發(fā)的長(zhǎng)河灣“世紀(jì)名都”一期的房屋進(jìn)行物業(yè)管理。合同約定物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為三級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)為0.4元／平方米，電梯運(yùn)行費(fèi)0.25元／平方米；合同期限為小區(qū)竣工驗(yàn)收至小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立選聘物業(yè)公司止；合同同時(shí)約定未出售或未辦結(jié)物業(yè)的物業(yè)費(fèi)按照總額80%的標(biāo)準(zhǔn)支付，支付時(shí)間從首次交房的次月算起。2013年6月5日，康某公司和江某公司再次就長(zhǎng)河灣二期房屋的物業(yè)管理簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
2010年4月，長(zhǎng)河灣小區(qū)一期開始交房，康某公司開始對(duì)長(zhǎng)河灣一期小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，從2010年5月起至2014年8月，按照合同約定80%的比例折算后江某公司應(yīng)支付的空置房的物業(yè)費(fèi)用為99616.64元（124520.8×80%），應(yīng)付電梯費(fèi)用27862.3元。江某公司售樓部、景觀噴泉、辦公樓、字幕亮化的水電由江某公司按表支付，至2014年11月14日抄表欠水電費(fèi)用合計(jì)52988.1元。
從2008年8月開始，康某公司根據(jù)江某公司要求在長(zhǎng)河灣的售樓部安排保安員、保潔員各一名，保安員和保潔員的工作不屬于前期物業(yè)管理委托合同的范圍，工資由江某公司另行支付。2012年2月10日，江某公司向康某公司發(fā)函，告知保安和保潔員工作截止到本月底。2011年1月至2012年2月期間，保安和保潔員工資沒有支付，康某公司按照之前保潔員每月900元、保安員每月1200元的標(biāo)準(zhǔn)墊付工資31500元。
原審判決同時(shí)認(rèn)定：1、長(zhǎng)河灣小區(qū)的房屋開發(fā)分為一期和二期，康某公司已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的是長(zhǎng)河灣一期，長(zhǎng)河灣二期還沒有交房。2、康某公司在對(duì)長(zhǎng)河灣小區(qū)的一期進(jìn)行物業(yè)服務(wù)過程中，存在對(duì)建筑垃圾清理不及時(shí)、小區(qū)居民晾曬衣物管理不規(guī)范等現(xiàn)象。3、2014年10月17日，宜昌市夷陵區(qū)房產(chǎn)管理局給江某公司送達(dá)《限期整改通知書》，認(rèn)定江某公司在沒有與康某公司依法解除合同的情況下，擅自派公司人員采用非法強(qiáng)制手段進(jìn)駐康某公司作業(yè)的辦公區(qū)、在小區(qū)和媒體張貼發(fā)表單方解除合同的公告通知的行為屬于違規(guī)行為，責(zé)令在五日內(nèi)予以改正。逾期不改正將依法查處。
經(jīng)康某公司多次催促，江某公司仍拖欠物業(yè)、電梯等費(fèi)用，康某公司遂訴至原審法院，請(qǐng)求判令：江某公司支付2010年5月至2014年8月期間的物業(yè)管理費(fèi)99616.64元、電梯運(yùn)行費(fèi)27862.3元、售樓部保安保潔員的工資31500元、水電費(fèi)52988.1元，合計(jì)211967.04元。
原審法院認(rèn)為：1、關(guān)于合同效力問題。康某公司和江某公司簽訂的關(guān)于長(zhǎng)河灣一期的《前期物業(yè)管理委托合同》均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照相關(guān)合同約定，自覺履行己方義務(wù)。
2、關(guān)于物業(yè)服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用問題。根據(jù)雙方簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》第十八條的約定，江某公司對(duì)于未出售或未辦結(jié)物業(yè)的物業(yè)費(fèi)按照總額80%的標(biāo)準(zhǔn)支付，支付時(shí)間從首次交房的次月算起。該約定合法有效，對(duì)合同雙方具有約束力。同時(shí)，雖然空置房沒有人員居住，但因物業(yè)公司提供的服務(wù)為公共服務(wù)，電梯也在正常開啟運(yùn)行。江某公司作為物業(yè)使用人，對(duì)于在使用物業(yè)過程中的水電費(fèi)用理應(yīng)予以承擔(dān)。因此康某公司請(qǐng)求支付空置房的物業(yè)費(fèi)99616.64元、電梯運(yùn)行費(fèi)用27862.3和水電費(fèi)用52988.1元，應(yīng)予支持。
3、關(guān)于人員工資及水電費(fèi)問題?？的彻驹趯?shí)施物業(yè)服務(wù)過程中，根據(jù)江某公司的要求，對(duì)于售樓部在合同服務(wù)范圍之外再另行安排保安和保潔人員，是對(duì)原合同內(nèi)容的增加，康某公司已實(shí)際安排保安和保潔人員提供了服務(wù)，并墊付了勞務(wù)工資，康某公司請(qǐng)求支付保安和保潔人員的工資應(yīng)予支持，但康某公司請(qǐng)求的工資計(jì)算到2012年3月，與江某公司的函件所確定的時(shí)間不一致，保安保潔人員的工資只能計(jì)算到2012年2月，應(yīng)支付29400元。
4、關(guān)于反訴請(qǐng)求解除合同的問題?？的彻驹谖飿I(yè)服務(wù)過程中，雖存在一定的瑕疵，但已經(jīng)履行合同的主要義務(wù)，不構(gòu)成根本性違約，不具備《合同法》第九十四條規(guī)定的合同相對(duì)方可以單方解除合同的情景。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，本案中江某公司開發(fā)的房屋絕大部分已經(jīng)售賣，無權(quán)再行使解聘物業(yè)公司的權(quán)利。即使更換物業(yè)公司，也應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司。江某公司請(qǐng)求解除合同的請(qǐng)求不予支持。
5、關(guān)于訴訟時(shí)效的問題。康某公司一直持續(xù)不間斷的按照《前期物業(yè)管理委托合同》的內(nèi)容履行服務(wù)義務(wù)，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的費(fèi)用在不斷的變化增長(zhǎng)，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從最后一次債務(wù)產(chǎn)生之日開始計(jì)算。江某公司主張本案康某公司的請(qǐng)超過訴訟時(shí)效期間的抗辯不應(yīng)予以支持。
基于上述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第九十四條、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五款、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、江某公司在判決生效后10日內(nèi)向康某公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)99616.6元、電梯運(yùn)行費(fèi)用27862.3元、水電費(fèi)52988.1元、勞務(wù)工資29400元，合計(jì)人民幣209867.04元。二、駁回江某公司的反訴請(qǐng)求。原審并同時(shí)決定一審本訴案件受理費(fèi)2239元由江某公司負(fù)擔(dān)；一審反訴案件受理費(fèi)40元，由江某公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：1、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。因此，訴訟時(shí)效應(yīng)至前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的最后一期物業(yè)費(fèi)繳納期限屆滿之日開始計(jì)算。康某公司對(duì)空置物業(yè)的管理費(fèi)、保安保潔員工資屬連續(xù)發(fā)生行為，應(yīng)以最后一期債務(wù)為訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)，而雙方簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》依然在履行過程中，故康某公司的請(qǐng)求并未過訴訟時(shí)效。2、電梯運(yùn)行費(fèi)屬合同上明確約定的收費(fèi)，江某公司理應(yīng)給付。水電費(fèi)系江某公司售樓部在經(jīng)營(yíng)過程中所產(chǎn)生，水電部門已向康某公司收取了該筆費(fèi)用，江某公司理應(yīng)向康某公司償還該筆費(fèi)用。3、江某公司雖主張康某公司就物業(yè)費(fèi)數(shù)額及康某公司物業(yè)服務(wù)不到位提出抗辯，但其并未提交充分證據(jù)予以證明，故對(duì)江某公司的上述抗辯亦不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第九十三條、第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4558元（宜昌江某置業(yè)有限公司已預(yù)交），由宜昌江某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李淑一 審　判　員　　胡建華 代理審判員　　關(guān)俊峰

書記員：張鵬煒