上訴人（原審本訴原告、反訴被告）：宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道金鳳朝陽(yáng)小區(qū)1-202號(hào)。
法定代表人：謝永信，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：高明、李凌，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審本訴被告、反訴原告）：徐某某，男，1976年10月26出生，漢族，個(gè)體工商戶，住宜昌市夷陵區(qū)。
被上訴人（原審本訴被告、反訴原告）：覃璇，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。11124
共同委托訴訟代理人：郭東生，男，1964年10月24出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。

上訴人宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏信房地產(chǎn)公司）因與被上訴人徐某某、覃璇房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初875號(hào)民事判決，提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
宏信房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決第二、三、四、五項(xiàng)，依法改判徐某某、覃璇支付所欠租金1145626元，并按欠付租金數(shù)額的30%標(biāo)準(zhǔn)賠償違約金343787元；二、徐某某、覃璇負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、鑒定費(fèi)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、宏信房地產(chǎn)公司不存在違約，不應(yīng)承擔(dān)減免租金的法律責(zé)任。雙方在2012年6月28日達(dá)成的調(diào)解協(xié)議約定宏信房地產(chǎn)公司免收3個(gè)月租金后，徐某某不得再以房屋漏水為由主張權(quán)利。在上述協(xié)議達(dá)成后，宏信房地產(chǎn)公司履行了維修義務(wù)，房屋不存在漏水問(wèn)題，徐某某此后也不能再以漏水為由主張任何權(quán)利，因此宏信房地產(chǎn)公司不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、徐某某停止經(jīng)營(yíng)是其經(jīng)營(yíng)不善所致，與房屋短時(shí)間內(nèi)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)輕微漏水現(xiàn)象沒有因果關(guān)系，宏信房地產(chǎn)公司不應(yīng)賠償其裝修損失。宏信房地產(chǎn)公司在2012年6月簽訂調(diào)解協(xié)議后，對(duì)房屋漏水進(jìn)行了維修，履行了維修義務(wù)，且即使存在漏水問(wèn)題，也不能認(rèn)定是房屋質(zhì)量問(wèn)題，徐某某租賃后對(duì)房屋進(jìn)行了裝修改造，不規(guī)范的改造也可能造成房屋漏水，且相鄰商鋪均能正常經(jīng)營(yíng)卻惟獨(dú)徐某某承租的商鋪不能正常經(jīng)營(yíng)明顯不合情理。3、本案鑒定程序嚴(yán)重違法，依法不應(yīng)采信。鑒定報(bào)告存在鑒定期限超過(guò)法院委托期限、對(duì)徐某某單方提供的價(jià)格數(shù)據(jù)予以認(rèn)定等問(wèn)題，不應(yīng)采信。4、徐某某交付房屋鑰匙的時(shí)間為2018年6月16日，而非一審判決認(rèn)定的6月10日，少計(jì)算徐某某6天占用房屋時(shí)間計(jì)占用費(fèi)3130元。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。徐某某未提出維修減免租金的抗辯，不應(yīng)適用《合同法》第221條“因維修租賃物影響租賃物使用的，應(yīng)當(dāng)減少租金或延長(zhǎng)租期”；宏信房地產(chǎn)公司不存在違約行為而徐某某拖欠租金違約，即使按照一審認(rèn)定的雙方均有過(guò)錯(cuò)，也不應(yīng)當(dāng)由宏信房地產(chǎn)公司賠償全部裝修殘值。三、一審程序違法。一審審理期限嚴(yán)重超期，徐某某在舉證期滿后提起反訴，超過(guò)法定反訴期限。
被上訴人徐某某和覃璇服從一審判決。
宏信房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除2010年7月10日簽訂的《房屋租賃合同》；2、徐某某、覃璇立即騰退位于金鳳朝陽(yáng)小區(qū)1-104、1-201-2號(hào)門面房；3、徐某某、覃璇立即支付拖欠的租金596655元（截止2016年3月10日），并從2016年3月11日起至房屋交付之日按15868元月支付占用使用費(fèi)；4、徐某某、覃璇按每季度租金的15%標(biāo)準(zhǔn)支付從2012年6月起至付清全部租金之日期間的違約金，計(jì)算至2016年3月10日為268495元。
徐某某、覃璇反訴請(qǐng)求：1、解除與宏信房地產(chǎn)公司2010年7月10日簽訂的《房屋租賃合同》、2012年6月28日簽訂的《協(xié)議書》；2、宏信房地產(chǎn)公司返還履約保證金35000元；3、宏信房地產(chǎn)公司賠償裝修裝潢、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施設(shè)備損失120萬(wàn)元；4、宏信房地產(chǎn)公司賠償2012年6月26日至2016年6月28日投資收益損失45萬(wàn)元、支付2012年6月26日至2016年6月28日違約金171691.2元11923×48×0.3。
一審判決認(rèn)定事實(shí)：
1、2010年7月10日，宏信房地產(chǎn)公司與徐某某、覃璇簽訂一份《房屋租賃合同》，約定宏信房地產(chǎn)公司將其位于金鳳朝陽(yáng)小區(qū)1-104、1-201-2號(hào)門面房出租給徐某某，期限10年。（1）2013年7月10前月租金11923元，以后每年按10%遞增。租金按月支付，每月30號(hào)前交清下月的租金；（2）徐某某承擔(dān)租賃期內(nèi)的水、電、寬帶、物業(yè)管理費(fèi)用；（3）出租房主要結(jié)構(gòu)及有關(guān)設(shè)施受到損壞時(shí)，由徐某某提出書面檢修申請(qǐng)，宏信房地產(chǎn)公司安排修繕并承擔(dān)費(fèi)用；（4）徐某某未按時(shí)交納租金，按每季度租金的15%支付違約金，逾期2個(gè)月按每季度租金的30%支付違約金；逾期3個(gè)月未交租金，宏信房地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同，徐某某應(yīng)返還房屋并補(bǔ)足所欠租金及違約金，且不得要求宏信房地產(chǎn)公司對(duì)裝修及添附物予以補(bǔ)償；（5）徐某某的裝修方案和樓梯設(shè)計(jì)改造方案圖必須由宏信房地產(chǎn)公司審核通過(guò)后，在宏信房地產(chǎn)公司監(jiān)督下按要求施工。合同簽訂后，宏信房地產(chǎn)公司交付了房屋，徐某某交納履約保證金35000元。徐某某租賃該門面房用以經(jīng)營(yíng)足道，取名黃金足道休閑會(huì)所。
2、因出租房屋存在漏水問(wèn)題，2011年7月10日以后徐某某未交納租金。為此，宏信房地產(chǎn)公司曾于2012年1月9日、1月17日委托湖北前鋒律師事務(wù)所兩次給徐某某發(fā)送律師函，函告徐某某截止2012年1月已累計(jì)欠6個(gè)月租金71538元，解除租賃合同。發(fā)生糾紛后，宏信房地產(chǎn)公司向法院提起訴訟。訴訟過(guò)程中，雙方自愿達(dá)成協(xié)議后，宏信房地產(chǎn)公司撤訴。協(xié)議內(nèi)容：（1）徐某某截止2012年6月10日欠租金131153元，協(xié)議簽訂后三日內(nèi)支付；（2）考慮到出租屋漏水問(wèn)題，宏信房地產(chǎn)公司同意免收三個(gè)月房租作為對(duì)徐某某的補(bǔ)償。協(xié)議簽訂后，徐某某不得再以漏水為由向宏信房地產(chǎn)公司主張權(quán)利，提出任何賠償要求；（3）協(xié)議簽訂后，雙方可共同選定維修單位對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行維修，費(fèi)用由宏信房地產(chǎn)公司承擔(dān)；（4）《房屋租賃合同》繼續(xù)履行。該協(xié)議簽訂后，徐某某支付下欠租金95384元（協(xié)議約定免收3個(gè)月租金35769元）。2012年6月11日以后的租金，徐某某再未支付。
3、庭審中，徐某某提供的工商行政管理部門、消防部門多次對(duì)徐某某經(jīng)營(yíng)的黃金足道休閑會(huì)所進(jìn)行安全檢查，存在的主要問(wèn)題是西側(cè)安全出口鎖閉；南側(cè)安全出口處防火門未設(shè)閉門器，并發(fā)出責(zé)令整改通知書。徐某某主張此問(wèn)題是宏信房地產(chǎn)公司建造的房屋本身沒有消防通道。徐某某自述2012年6月26日協(xié)議簽訂后，生意不好，至2015年2月15日關(guān)門歇業(yè)。
4、2013年7月15日至8月14日，宏信房地產(chǎn)公司對(duì)黃金足道商鋪平臺(tái)沉降縫進(jìn)行維修，支付維修費(fèi)8790元，并征求了徐某某的意見；2014年5月29日宏信房地產(chǎn)公司與湖北中豫防水工程有限公司簽訂《屋面維修施工合同》，對(duì)包含涉案出租屋在內(nèi)房屋進(jìn)行了第二次維修；2015年1月21日宏信房地產(chǎn)公司與嚴(yán)紹光簽訂《金鳳朝陽(yáng)地下室及周邊商鋪防水維修工程施工合同》，第三次履行維修義務(wù)。
對(duì)湖北德恒資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的鄂德恒評(píng)報(bào)字[2018]第25號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，原、徐某某均有異議，要求鑒定人員出庭接受詢問(wèn)。宏信房地產(chǎn)公司認(rèn)為鑒定機(jī)構(gòu)清點(diǎn)核對(duì)徐某某提交物資清單、對(duì)裝飾裝潢投資現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)和測(cè)量時(shí)沒有通知其到場(chǎng)，程序違法；利潤(rùn)損失沒有依據(jù)。徐某某認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失明顯過(guò)低。
一審法院認(rèn)為，鑒定人員出庭接受原、徐某某的詢問(wèn)查明，鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)徐某某提供的可移動(dòng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn)、對(duì)涉案房屋的裝飾裝潢進(jìn)行測(cè)量時(shí)沒有通知宏信房地產(chǎn)公司到場(chǎng)確認(rèn)，其所依據(jù)相關(guān)基礎(chǔ)資料真實(shí)性存疑，宏信房地產(chǎn)公司的質(zhì)證理由成立，予以采信。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第二款之規(guī)定，一審法院要求鑒定機(jī)構(gòu)于2018年5月24日下午2點(diǎn)30分在原、徐某某到場(chǎng)后重新測(cè)量和清點(diǎn)，對(duì)存在的缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，根據(jù)重新測(cè)量和清點(diǎn)結(jié)果，對(duì)原《評(píng)估報(bào)告書》進(jìn)行補(bǔ)充鑒定。宏信房地產(chǎn)公司經(jīng)人民法院書面通知拒絕到場(chǎng)，視為其放棄相關(guān)權(quán)利。湖北德恒資產(chǎn)評(píng)估有限公司向一審法院提交《補(bǔ)充鑒定工作說(shuō)明》“復(fù)核數(shù)據(jù)與《評(píng)估報(bào)告書》數(shù)據(jù)基本一致，評(píng)估結(jié)果不作調(diào)整”的意見予以認(rèn)可。《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》確認(rèn)裝潢總價(jià)值59.35萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)損失為16.88萬(wàn)元。裝潢包括裝飾裝潢39.84萬(wàn)元和可移動(dòng)設(shè)備設(shè)施19.51萬(wàn)元兩部分。營(yíng)業(yè)損失按每月收入2萬(wàn)元為基數(shù)計(jì)算，即（經(jīng)營(yíng)收入-應(yīng)繳所得稅）×行業(yè)平均利潤(rùn)率?！对u(píng)估報(bào)告書》載明房屋裝潢價(jià)值采用重置成本法，確定折舊率為22.5%；可移動(dòng)設(shè)備設(shè)施為直接評(píng)估單價(jià)和凈值為168750元，對(duì)該評(píng)估意見，予以認(rèn)定。雙方合同解除之日，合同期內(nèi)裝潢剩余價(jià)值為39.84萬(wàn)元，可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備按合同剩余期與合同期之比，確定剩余價(jià)值，即35137元[（168750元÷3650天）×760天]。徐某某主張2012年6月至鑒定之日止經(jīng)營(yíng)損失，根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，徐某某應(yīng)當(dāng)提供該時(shí)間段內(nèi)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)資料作為評(píng)估的基礎(chǔ)依據(jù)。經(jīng)庭審質(zhì)證，湖北德恒資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的《評(píng)估報(bào)告書》在沒有徐某某提供經(jīng)營(yíng)期間財(cái)務(wù)資料的情況下，按小規(guī)模納稅人每月2萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)收入確定經(jīng)營(yíng)損失16.88萬(wàn)元，依據(jù)不足，該項(xiàng)評(píng)估意見，不予采信。
綜上審理認(rèn)定的事實(shí)和證據(jù)，一審法院認(rèn)為，原、徐某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，屬有效合同，對(duì)雙方均具有法律約束力。當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。原、徐某某均同意解除該合同，應(yīng)予以尊重，達(dá)成合意之日為合同解除之日，即合同解除之日確定為2016年8月10日。針對(duì)原、徐某某的具體訴訟請(qǐng)求，一審法院評(píng)判如下：
1、合同解除后，宏信房地產(chǎn)公司要求徐某某立即將出租房屋騰退，合法合理，應(yīng)予以支持。在宏信房地產(chǎn)公司、徐某某同意解除合同的基礎(chǔ)上，2018年6月10日，徐某某將房屋鑰匙交給宏信房地產(chǎn)公司，并同意宏信房地產(chǎn)公司對(duì)租賃房屋內(nèi)的裝飾、裝潢和其他設(shè)施進(jìn)行處置，應(yīng)認(rèn)定徐某某已履行騰退房屋的義務(wù)。徐某某要求宏信房地產(chǎn)公司退還履約保證金35000元，因雙方均同意解除房屋租賃合同，該請(qǐng)求符合該合同第三條第2項(xiàng)“甲方應(yīng)當(dāng)在租賃關(guān)系結(jié)束后十日內(nèi)將保證金（不計(jì)息）退還給乙方”的約定，予以支持。
2、徐某某最初拖欠租金的行為發(fā)生在2011年7月10日，拖欠租金的原因雙方已經(jīng)確認(rèn)系宏信房地產(chǎn)公司沒有及時(shí)履行對(duì)涉案房屋的維修義務(wù)，導(dǎo)致涉案房屋漏水，損壞了徐某某所經(jīng)營(yíng)的黃金足道休閑會(huì)所的裝飾和裝潢，影響了徐某某的正常經(jīng)營(yíng)。涉案房屋雨天漏水，宏信房地產(chǎn)公司承認(rèn)系房屋構(gòu)造問(wèn)題，不是徐某某使用不當(dāng)造成的，根據(jù)《合同法》第二百二十條規(guī)定，宏信房地產(chǎn)公司作為出租人，應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)而未及時(shí)履行，這是宏信房地產(chǎn)公司違約行為表現(xiàn)之一。違約行為表現(xiàn)之二，原、徐某某雙方于2012年6月28日達(dá)成協(xié)議后，徐某某履行了支付下欠租金的義務(wù)，宏信房地產(chǎn)公司于2013年7月15日才開始對(duì)黃金足道商鋪平臺(tái)沉降縫進(jìn)行維修。協(xié)議雖未約定維修時(shí)間，但是宏信房地產(chǎn)公司在達(dá)成協(xié)議一年之后才履行維修義務(wù)，明顯違背協(xié)議的本意。根據(jù)《合同法》第二百二十一條之規(guī)定，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。徐某某以宏信房地產(chǎn)公司未履行對(duì)出租房屋的維修義務(wù)而拒付租金，沒有法律依據(jù)，也存在違約行為。徐某某的違約行為還表現(xiàn)在，當(dāng)宏信房地產(chǎn)公司于2013年8月14日履行了維修義務(wù)并征詢其意見之后，徐某某仍未按合同約定的日期、金額交納租金。本案中原、徐某某均存在違約行為，故對(duì)原、徐某某主張的違約金本院均不予以支持。
3、徐某某于2018年6月10日歸還租賃房屋，涉案租金可以計(jì)算至當(dāng)日。宏信房地產(chǎn)公司主張的租金，作以下認(rèn)定：其一，2012年6月28日雙方對(duì)截止2012年6月10日止所欠租金131153元，已達(dá)成協(xié)議，宏信房地產(chǎn)公司免收3個(gè)月租金35769元作為對(duì)漏水問(wèn)題造成徐某某各項(xiàng)損失的補(bǔ)償，徐某某支付了余下租金95348元，故宏信房地產(chǎn)公司再要求徐某某支付已協(xié)議免收的租金35769元，沒有法律依據(jù)，不予支持。其二，宏信房地產(chǎn)公司主張2012年6月11日至2018年6月10日止的租金1078737.72元，因涉案租賃合同已于2016年8月10日解除，合同解除之后至房屋實(shí)際交付之日的租金標(biāo)準(zhǔn)，宏信房地產(chǎn)公司仍按原合同約定每年上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，沒有依據(jù)，不予支持。對(duì)此段時(shí)間內(nèi)的租金，應(yīng)均按合同解除前的17457元月計(jì)算。故宏信房地產(chǎn)公司主張徐某某所欠的租金，按合同約定的時(shí)間段分別確定為：2012年7月9日欠11923元、2012年7月10日至2013年7月9日欠143076元、2013年7月10日至2014年7月9日欠157380元、2014年7月10日至2015年7月9日欠173124元、2015年7月10日至2016年7月9日欠190440元、2016年7月10日至2018年6月10日欠401511元，合計(jì)1077454元。由于宏信房地產(chǎn)公司未按2012年6月28日達(dá)成的協(xié)議及時(shí)履行維修義務(wù)，涉案出租房屋的漏水問(wèn)題直到2013年8月14日止才初步解決，在此之前，妨礙徐某某對(duì)承租房屋正常使用因漏水問(wèn)題存在而沒有消除。根據(jù)《合同法》第二百二十一條“因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期”的規(guī)定，此期間內(nèi)的租金（2012年6月11日至2013年8月14日），不予支持。根據(jù)宏信房地產(chǎn)公司提供的租金計(jì)算表，該時(shí)間段的租金為169863元[11923元月×13個(gè)月+437.17元天×34天]。其三，徐某某同意于2016年8月10日解除合同，雖然于2018年6月10日才返還租賃的房屋，但是糾紛的發(fā)生源于雙方均有違約行為，且宏信房地產(chǎn)公司的違約情形重于徐某某，故對(duì)2016年8月10日至2018年6月10日期間的租金損失由宏信房地產(chǎn)公司承擔(dān)主要責(zé)任。該時(shí)間段的房屋租金384054（22個(gè)月×17457元月），酌情確定由徐某某承擔(dān)40%，即153622元。因此，宏信房地產(chǎn)公司主張的租金，確認(rèn)為677159元（1077454元-169863元-230432元）。
4、本案中，宏信房地產(chǎn)公司違約在先，其違約行為直接導(dǎo)致徐某某所投資的黃金足道休閑會(huì)所的經(jīng)營(yíng)設(shè)施和環(huán)境的損壞。雖然雙方于2012年6月28日達(dá)成和解協(xié)議，但該和解協(xié)議僅對(duì)之前的違約后果有約束力。達(dá)成該協(xié)議后，宏信房地產(chǎn)公司并沒有按協(xié)議及時(shí)履行對(duì)涉案房屋的維修，直到2013年8月14日才初步解決涉案房屋的漏水問(wèn)題。此違約行為的持續(xù)性，讓徐某某有理由懷疑對(duì)被損壞裝潢和設(shè)施設(shè)備的維修、更換后再次被損壞的可能性，以致徐某某經(jīng)營(yíng)的黃金足道休閑會(huì)所的消費(fèi)環(huán)境一直未能得到改善，市場(chǎng)吸引力和消費(fèi)人氣未能得到提升和恢復(fù)，最終導(dǎo)致徐某某于2015年2月15日關(guān)門歇業(yè)。因此，宏信房地產(chǎn)公司對(duì)涉案房屋租賃合同的解除應(yīng)承擔(dān)主要違約責(zé)任。故徐某某要求宏信房地產(chǎn)公司賠償裝潢損失、可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備投資損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，由宏信房地產(chǎn)公司賠償徐某某合同期內(nèi)裝潢剩余價(jià)值為398400元，可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備剩余價(jià)值為35137元，合計(jì)433537元。在宏信房地產(chǎn)公司已賠償徐某某上述損失的情況下，徐某某另要求宏信房地產(chǎn)公司賠償2012年6月28日至2016年6月28日期間的利潤(rùn)損失45萬(wàn)元，事實(shí)依據(jù)不足、缺乏法律依據(jù)，不予支持，況且徐某某確認(rèn)2015年2月15日就已關(guān)門歇業(yè)，《評(píng)估報(bào)告書》關(guān)于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失的評(píng)估也缺乏客觀性。
宏信房地產(chǎn)公司、徐某某在本案中互付金錢給付的義務(wù)相抵后，徐某某還應(yīng)向宏信房地產(chǎn)公司支付208622元（677159元-433537元-35000元）。一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第九十九條、第一百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、《最高人法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條（三）條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司與徐某某2010年7月10日簽訂的《房屋租賃合同》于2016年8月10日解除；二、徐某某歸還宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司位于夷陵區(qū)金鳳朝陽(yáng)小區(qū)1-104、1-201-2號(hào)門面房（已履行），宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司退還徐某某押金35000元；三、徐某某和覃旋向宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司支付下欠的房租677159元；四、宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司賠償徐某某和覃旋合同期內(nèi)裝潢剩余價(jià)值為398400元，可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備剩余價(jià)值為35137元，合計(jì)433537元；五、駁回宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司主張的違約金等其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回徐某某和覃旋主張的違約金、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失等其他訴訟請(qǐng)求。上述債務(wù)相抵后，徐某某和覃旋還應(yīng)向宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司支付208622元（677159元-433537元-35000元），限于本判決發(fā)生法律效力后立即付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)14508元、保全費(fèi)5000元，由宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)4932元，由徐某某和覃旋負(fù)擔(dān)14576元；反訴案件受理費(fèi)21510元，由宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)5593元，由徐某某和覃旋負(fù)擔(dān)15917元。
二審中，宏信房地產(chǎn)公司提交徐某某與物業(yè)公司人員之間2018年6月16日關(guān)于交還商鋪的微信聊天記錄以及2012年10月房屋維修報(bào)告以及維修費(fèi)發(fā)票，以證明徐某某在2018年6月16日才交還承租的商鋪以及宏信房地產(chǎn)公司在2012年10月就履行了房屋維修義務(wù)。徐某某質(zhì)證對(duì)于聊天記錄的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為上述內(nèi)容是將商鋪鑰匙交與物業(yè)保管，與商鋪交還無(wú)關(guān)，因?yàn)楹晷欧康禺a(chǎn)公司一直拒絕接受，雙方之間商鋪交還的時(shí)間應(yīng)當(dāng)按照2018年5月24日法院組織雙方現(xiàn)場(chǎng)清查物品的時(shí)間確定；徐某某對(duì)于2012年10月的維修報(bào)告及維修發(fā)票質(zhì)證認(rèn)為與涉案商鋪無(wú)關(guān)，認(rèn)為上述維修是針對(duì)8、9號(hào)樓而非涉案商鋪所在的1號(hào)樓。上述證據(jù)因與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院經(jīng)審查予以采信。
本院經(jīng)審理查明，2012年6月宏信房地產(chǎn)公司與徐某某簽訂和解協(xié)議后，于2012年7月30日對(duì)金鳳朝陽(yáng)小區(qū)8、9號(hào)樓半躍層地下室、“黃金足道”窗臺(tái)滲水以及部分住戶外墻及屋面滲水等情況制定了維修方案并進(jìn)行了維修。2013年7月-8月，宏信房地產(chǎn)公司針對(duì)徐某某反映的“黃金足道”室內(nèi)漏水問(wèn)題組織施工隊(duì)對(duì)屋面沉降縫進(jìn)行了維修施工，2013年10月施工完畢近2個(gè)月后物業(yè)公司觀察確認(rèn)無(wú)漏水并對(duì)徐某某進(jìn)行了回訪，徐某某答復(fù)這次修復(fù)在秋季雨少季節(jié)，希望在雨季時(shí)觀察確定。2014年7月-8月，宏信房地產(chǎn)公司對(duì)金鳳朝陽(yáng)1號(hào)樓商鋪防水進(jìn)行了維修施工，徐某某反訴請(qǐng)求解除與宏信房地產(chǎn)公司之間的商鋪?zhàn)赓U合同，但商鋪鑰匙徐某某直到2016年8月10日2018年6月16日才交到物業(yè)公司。一審判決認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，宏信房地產(chǎn)公司與徐某某之間的商鋪?zhàn)赓U合同合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行。當(dāng)事人雙方在履行合同過(guò)程中，因商鋪漏水以及徐某某拖欠租金而發(fā)生糾紛，雙方于2012年6月簽訂和解協(xié)議，對(duì)于徐某某拖欠的截止2012年6月10日的租金的繳納以及商鋪漏水補(bǔ)償和維修達(dá)成協(xié)議，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方對(duì)2012年6月10日之前的租金及漏水問(wèn)題約定，根據(jù)上述約定，宏信房地產(chǎn)公司免收徐某某3個(gè)月的租金，并負(fù)責(zé)對(duì)商鋪漏水進(jìn)行維修。此后雙方繼續(xù)履行租賃合同，但此后徐某某因商鋪漏水而拖欠租金，雙方因此發(fā)生本案訴訟。根據(jù)宏信房地產(chǎn)公司的上訴理由以及徐某某的答辯意見，本院認(rèn)為雙方之間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、宏信房地產(chǎn)公司是否沒有適當(dāng)履行維修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？二、宏信房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)賠償徐某某的裝修殘值損失？針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)判如下：
一、關(guān)于宏信房地產(chǎn)公司是否違反約定沒有適當(dāng)履行維修義務(wù)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，出租人負(fù)有保持租賃物適用的義務(wù)，在雙方?jīng)]有另行特別約定的情形下，維修義務(wù)由出租人負(fù)擔(dān)。從維修記錄來(lái)看，徐某某承租的商鋪分別在2012年10月、2013年7月以及2014年8月進(jìn)行了維修，其中2013年、2014年分別對(duì)房屋沉降縫以及屋頂防水進(jìn)行了維修施工，可見徐某某承租的商鋪漏水的原因在于商鋪本身質(zhì)量問(wèn)題。宏信房地產(chǎn)公司出租的商鋪在使用中出現(xiàn)房屋本身原因漏水，違反了出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保證房屋正常適用的義務(wù)，雖然宏信房地產(chǎn)公司在承租人反映后數(shù)次進(jìn)行了維修，但因此對(duì)徐某某正常使用房屋造成一定的不利影響，故而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時(shí)，因宏信房地產(chǎn)公司自身存在過(guò)錯(cuò)，其要求徐某某承擔(dān)欠付租金違約金的請(qǐng)求也不能支持。
鑒于房屋漏水對(duì)徐某某正常使用房屋存在一定的不利影響，但未造成房屋不能使用，徐某某也一直在從事經(jīng)營(yíng)到2015年，故而根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條“因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期”規(guī)定，宏信房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)減少租金或者延長(zhǎng)租期的責(zé)任。因雙方在合同期內(nèi)就同意解除租賃合同，故而宏信房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)減少租金的責(zé)任。對(duì)于具體減少的租金，鑒于雙方對(duì)于2012年6月10日之前拖欠的11個(gè)月租金協(xié)商免除3個(gè)月租金以補(bǔ)償房屋漏水影響商鋪使用，本院參照該比例確定減少的租金數(shù)額。自2012年6月10日至2015年2月15日徐某某經(jīng)營(yíng)的“黃金足道“關(guān)門歇業(yè)，徐某某共經(jīng)營(yíng)使用商鋪32個(gè)月，此期間的租金按照合同約定自2013年7月10日起每年在月租金11923元的標(biāo)準(zhǔn)上遞增10%計(jì)算，租金總額為414765元（2012年7月9日欠11923元、2012年7月10日至2013年7月9日欠143076元、2013年7月10日至2014年7月9日欠157380元、2014年7月10日至2015年2月15日欠102386元），減少因漏水影響應(yīng)當(dāng)減少的租金參照9個(gè)月計(jì)算，本院酌定此期間的租金減少120000元，則對(duì)于2012年6月10日至2015年2月15日徐某某應(yīng)當(dāng)支付宏信房地產(chǎn)公司租金294765元。
對(duì)于2015年2月15日之后的租金，因房屋已經(jīng)宏信房地產(chǎn)公司維修不影響徐某某使用，徐某某關(guān)門歇業(yè)卻未解除租賃合同，繼續(xù)占有該租賃商鋪，其應(yīng)繼續(xù)按照合同約定繳納租金直到2016年8月10日雙方租賃合同解除時(shí)，該期間的租金按照雙方約定應(yīng)為275673元（2015年2月15日至7月9日租金為67802元，2015年7月10至2016年7月9日租金為190416元，2016年7月10日至8月10日租金為17455元）。
2016年8月10日雙方解除租賃合同后，徐某某沒有及時(shí)將商鋪交還給宏信房地產(chǎn)公司，直至2018年6月16日才將商鋪鑰匙交付給物業(yè)公司。對(duì)于此期間商鋪交付，徐某某辯稱是宏信房地產(chǎn)公司拒絕接受商鋪，但未提供證據(jù)。鑒于徐某某在此期間一直占有商鋪未交付給宏信房地產(chǎn)公司，造成損失的擴(kuò)大，責(zé)任在于徐某某，故徐某某應(yīng)當(dāng)賠償該期間的房屋占用費(fèi)用，參照此期間的房租17455元月計(jì)算該期間房屋占用費(fèi)為387501元。
綜上，自2012年6月10日至2018年6月16日徐某某將商鋪交還給宏信房地產(chǎn)公司，徐某某應(yīng)當(dāng)繳納租金和租賃合同被解除后的商鋪占用費(fèi)合計(jì)為957939元。
二、關(guān)于宏信房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)賠償徐某某的裝修殘值損失。宏信房地產(chǎn)公司出租的商鋪存在漏水問(wèn)題，歷經(jīng)數(shù)次維修，影響徐某某對(duì)房屋的正常使用，對(duì)其經(jīng)營(yíng)也存在影響。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，導(dǎo)致合同解除不能履行，徐某某的裝修投入因此受到損失，宏信房地產(chǎn)公司作為違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償裝修殘值的責(zé)任。徐某某的裝修殘值經(jīng)評(píng)估裝飾裝潢殘值39.84萬(wàn)元和可移動(dòng)設(shè)備設(shè)施殘值19.51萬(wàn)元兩部分，其中裝潢裝飾已經(jīng)附合與商鋪，無(wú)法分離，應(yīng)當(dāng)由宏信房地產(chǎn)公司補(bǔ)償，但可移動(dòng)設(shè)備為空調(diào)、電腦等，徐某某可以另行使用或者變賣，該部分殘值應(yīng)由徐某某回收利用，不應(yīng)由宏信房地產(chǎn)公司賠償。上述裝修殘值鑒定雖然存在鑒定期限過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題，但不足以否定該鑒定結(jié)論，故而該鑒定結(jié)論可以采信。另外對(duì)于徐某某繳納的保證金35000元，因雙方合同已經(jīng)解除，宏信房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)予以退回給徐某某。
三、徐某某提起反訴在法庭辯論終結(jié)之前，人民法院依法可以受理其反訴。一審審理期限雖然過(guò)長(zhǎng)是由于存在鑒定因素，雖然期間委托鑒定時(shí)間較長(zhǎng)不當(dāng)，但不屬于嚴(yán)重違反法定程序。
綜上，徐某某應(yīng)當(dāng)繳納租金和租賃合同被解除后的商鋪占用費(fèi)合計(jì)為957939元，宏信房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還徐某某繳納的保證金35000元、賠償徐某某的裝潢裝飾殘值398400元。兩者相互抵消后，徐某某還應(yīng)當(dāng)給付宏信房地產(chǎn)公司524539元。上訴人宏信房地產(chǎn)公司的部分上訴理由成立，本院予以采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初875號(hào)民事判決第一、二、五、六項(xiàng)；
二、撤銷宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初875號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)；
三、徐某某和覃旋向宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司支付下欠的房租和占用費(fèi)957939元；
四、宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司賠償徐某某和覃旋合同期內(nèi)裝潢剩余價(jià)值為398400元。
上述債務(wù)相抵后，徐某某和覃旋還應(yīng)向宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司支付524539元元（957939元-398400元-35000元），限于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)立即付清。如未按本判決指定的履行期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件訴訟費(fèi)按照一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)14508元，由宜昌市宏信房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)4508元，徐某某與覃璇負(fù)擔(dān)10000元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 高見成
審判員 閆玲玲
審判員 胡建華

書記員： 張鵬煒