原告：宜昌市東某實業(yè)有限公司，住所地宜昌市高新區(qū)發(fā)展大道13號。
法定代表人：張世柏，該公司總經理。
委托訴訟代理人：劉成、譚震宇，湖北漢宜律師事務所律師。
被告：上海愛某投資管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)四川北路1717號M層。
法定代表人：蔡署珍，該公司總經理。
委托訴訟代理人：朱小博，男，該公司員工。

原告宜昌市東某實業(yè)有限公司（以下簡稱東某公司）與被告上海愛某投資管理有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法適用普通程序，于2017年6月8日公開開庭進行了審理。原、被告的委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
東某公司向本院提出如下訴訟請求：1、確認《宜昌水悅城租賃合同》已于2017年2月15日解除；2、判令被告立即恢復房屋原狀；3、判令被告支付拖欠的租金216017.49元及滯納金（按每天0.5%計算至實際清償之日止）；支付違約金235958.47元；支付房屋占用費（自2017年2月15日起按每天2037.90元標準計算至返還之日止）；4、判令被告返還裝修補貼款200萬元。
事實與理由：原、被告于2014年12月18日簽訂《宜昌水悅城租賃合同》，約定原告將位于宜昌市水悅城二樓的1220.30㎡店鋪出租給被告使用，租金1.67元/日/平米，租期五年，原告給被告裝修補貼200萬元。同時約定：若被告擅自停業(yè)3日或拖欠租金超過1個月，原告可解除合同，且被告需賠償拖欠的租金和滯納金、違約金、退還裝修補貼，恢復開店鋪位原狀，并承擔房屋占用費。合同簽訂后，原告履行了全部義務，但被告自2016年11月以來拖欠租金且擅自停業(yè)至今，原告多次催告仍拒絕履行。原告遂于2017年2月15日書面函告被告解除雙方的房屋租賃合同。為維護原告的合法權益，請依法判令如前所請。
上海愛某投資管理有限公司辯稱：1、被告未按時支付租金是因公司負責人出了事故，被告的店鋪是原告要求關門的，并非被告擅自關門；2、原告支付的200萬元裝修補貼款，被告與裝修公司的合同價款是120萬元，已經實際支出96萬元，不可能全額返還；3、原告主張的違約金過高，請求法院予以調整。
經審理查明，2014年12月18日，原、被告簽訂《宜昌水悅城租賃合同》，約定原告（甲方）將水悅城二樓1220.3㎡的商鋪出租給被告（乙方）從事經營，第1、2年租金1.67元/日/平方米，租期5年，履約保證金5萬元。合同還對如下內容進行了約定：合同的解除：第14條第1款乙方拖欠租金超過1個月的，甲方在催告7個工作日后，有權解除合約；開店鋪位的閑置：第16條第1款乙方在放棄營業(yè)或未征得甲方同意擅自停業(yè)3日以上的，甲方不需要另行通知，有權提前終止合同；提前解約：第18條第1款乙方在本合同履行期間內，可以提前6個月書面提出解約請求，并向甲方支付相當于3個月租金的違約金；遲延賠償金：第32條乙方不及時交納租金的，按應付租金每天加收0.5%的滯納金；合同解約賠償金：第33條第1款乙方在營業(yè)開始日前要求解約的，因乙方的行為違反本合同第14條（1款、9款除外）和第16條而使合同解除的，乙方交付的保證金不予返還，乙方還應支付恢復原狀的費用和賠償甲方的利益損失；第2款營業(yè)開始后，因乙方違反本合同第14條（1款、9款除外）規(guī)定使得甲方解除合同的、乙方根據破產法等法律法規(guī)解除本合同的、因乙方的責任使合同因第16條而終止的，乙方應當向甲方支付相當于3個月的租金以及相當于保證金數額的違約金；租金：第35條甲方每月月末日對乙方交納的銷售款進行統(tǒng)計，扣除租金、管理費、促銷費等其他費用后，在次月的15日至20日將余款匯入乙方指定的銀行賬戶。
合同附件中還約定：1、免除被告自2015年3月1日起六個月的租金或抽成；2、原告給予被告200萬元的裝修補貼，如被告合同期內提前解約，則需賠償原告200萬元的裝修補貼。
合同簽訂后，原告從2015年1月9日至6月10日陸續(xù)向被告轉賬支付裝修補貼款175萬元。雙方協商后將余款25萬元沖抵了被告2016年4月至7月的租金。被告為裝修實際支付96萬元。
同時查明，被告從2015年4月開始營業(yè)。因被告從2016年11月起拒付租金，原告于2017年2月3日以水悅城名義書面通知被告：依原合同第14條相關規(guī)定，因被告長期拖欠租金，現函告解除原合同。同月15日原告再次書面通知被告，按合同第14條規(guī)定解除合同。
還查明，原、被告于2017年6月9日達成調解協議：1、雙方確認租賃合同于2017年2月15日解除；2、原告自行拆除房屋裝修，被告在2017年6月30日前支付原告10萬元拆除費用，逾期按每月百分之二支付違約金；3、房屋占用費計算至本協議簽訂之日，房屋的裝修裝飾及殘留物由原告處置。
上述事實，有《宜昌水悅城租賃合同》、合同解除通知函、發(fā)票、協議書及庭審筆錄等證據證實。

本院認為，原、被告簽訂的《宜昌水悅城租賃合同》及庭審后簽訂的協議書均是雙方的真實意思表示，合法有效。原告要求確認雙方之間的租賃合同于2017年2月15日解除、要求被告恢復房屋現狀和支付房屋占用費的請求，雙方已自愿達成協議，本院對協議內容予以確認。被告從2016年11月1日起拒付租金，至租賃合同解除之日2017年2月15日，共拖欠租金216017元（1220.3㎡×1.67元×106天），原告要求按每天0.5%計算拖欠租金的滯納金，該滯納金實為逾期付款的違約金，被告認為標準過高并要求調整，本院將違約金調整為：按拖欠租金的同期銀行貸款利率的四倍計算。房屋占用費從2017年2月16日至2017年6月9日共232320元（1220.3㎡×1.67元×114天）。據此，本案的爭議焦點為：合同解除的違約金數額和是否應返還裝修補貼款？
關于合同解除的違約金問題。被告未按時交納租金致使原告依約定解除合同，被告已構成違約，原告要求其承擔提前解除合同的違約責任的請求符合法律規(guī)定。根據合同法規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。被告的違約行為致使原告的可得利益受損，被告將房屋交還給原告后，原告需要時間另行招租，其損失確定為三個月租金為宜。原告按合同約定主張三個月租金加5萬元履約保證金的違約金，已過分高于原告的實際損失，被告要求予以調整的辯稱意見，本院予以采納，被告應向原告支付的違約金為183411元（1220.3㎡×1.67元×90天）。雙方約定的履約保證金具有違約金性質，在適用時，兩者不能重復使用，扣除被告已經支付的5萬元履約保證金后，還應向原告支付133411元違約金。
關于裝修補貼款的返還問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。”雙方約定原告給予被告裝修補貼款200萬元，現被告實際使用96萬元，余104萬元，余款系“尚未履行”部分，根據上述法律規(guī)定，被告應將余款104萬元返還給原告。根據《最高人民法院

的解釋》第十一條規(guī)定：“……合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持……”被告為裝修消費的96萬元已經與租賃房屋形成了附合，被告本應租賃五年，現實際只租賃了兩年半，扣減被告占用房屋期間內消耗的裝飾裝修價值后，本院酌定房屋裝修的殘余價值為48萬元，該殘余價值應由被告賠償給原告。故被告應向原告合計返還裝修補貼款152萬元。


綜上，依據《
中華人民共和國合同法》第
六十條、第
九十三條、第
九十七條、第
一百零七條、第
一百一十四條、第
二百三十六條、《最高人民法院

的解釋》第十條、第十一條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原、被告之間的《宜昌水悅城租賃合同》于2017年2月15日解除；
二、被告上海愛某投資管理有限公司支付原告宜昌市東某實業(yè)有限公司拆除費10萬元；
三、被告上海愛某投資管理有限公司支付原告宜昌市東某實業(yè)有限公司房屋租金216017元，違約金133411元，房屋占用費232320元，三項合計581748元，并以拖欠的租金為基數，從拖欠之日起到本判決確定的給付之日止，按銀行同期貸款利率的四倍支付利息；
四、被告上海愛某投資管理有限公司返還原告宜昌市東某實業(yè)有限公司裝修款152萬元；
上述款項于在本判決生效后十五日內支付。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
五、駁回原告宜昌市東某實業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費27848元，由原告宜昌市東某實業(yè)有限公司負擔3150元，被告上海愛某投資管理有限公司負擔24698元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審　判　長　　劉青春 審　判　員　　梅　艷 人民陪審員　　徐振安

書記員：鐘飛