上訴人（原審被告）宜昌弘某置業(yè)有限公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)三峽路。
法定代表人林濤，該公司總經(jīng)理。
上訴人（原審被告）宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)三峽路。
法定代表人李平，該公司總經(jīng)理。
上列二上訴人共同委托的代理人劉道炎，湖北三立律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
上列二上訴人共同委托的代理人陳美娟，湖北三立律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司。住所地：宜昌市夷陵大道58號(hào)。
法定代表人胡小平，該公司總經(jīng)理。
委托代理人王強(qiáng)，該公司員工。一般授權(quán)代理。
委托代理人張國(guó)強(qiáng)，湖北卓創(chuàng)德賽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原審被告林濤。
委托代理人劉道炎，湖北三立律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托代理人陳美娟，湖北三立律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

上訴人宜昌弘某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱弘某公司）、宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱恒達(dá)公司）因與被上訴人宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱工貿(mào)公司）、原審被告林濤租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00717號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月27日立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員畢勇、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2014年5月23日，工貿(mào)公司與恒達(dá)公司簽訂《房屋租賃合同》，由恒達(dá)公司將坐落于宜昌市夷陵區(qū)三峽路中段弘某大廈一樓1250平米物業(yè)租賃給工貿(mào)公司。雙方合同約定：合同期限10年，從2014年9月30日至2024年9月29日；租賃費(fèi)第1-3年980000元／年、第4-6年為1078000元／年、第7-9年為1185800元／年、第10年為1304380元／年；由乙方（即工貿(mào)公司）在合同簽訂后7日內(nèi)向甲方（即恒達(dá)公司）支付100000元履約保證金及第一年度租金980000元，若乙方原因造成本合同無(wú)法履行，甲方不返還乙方履約保證金，若因甲方原因造成本合同無(wú)法履行，甲方應(yīng)雙倍返還乙方履約保證金；乙方拖欠租金，每逾期一日，甲方有權(quán)向乙方要求支付應(yīng)付年租金的千分之三作為違約金；任何單方面終止合同均視為違約，若甲方違約造成合同無(wú)法履行時(shí)，甲方應(yīng)按本合同約定的年租金額賠償乙方違約金，并承擔(dān)乙方因停止經(jīng)營(yíng)造成的損失及賣場(chǎng)裝修費(fèi)用。若乙方違約造成本合同無(wú)法履行，乙方亦應(yīng)按本合同約定年租金額賠償甲方違約金及招租損失。同時(shí)，雙方還對(duì)其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，工貿(mào)公司于2014年5月26日向恒達(dá)公司支付了履約保證金100000元及第一年度租金980000元。2014年6月12日，工貿(mào)公司向恒達(dá)公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，就租賃場(chǎng)所存在的問(wèn)題及交付問(wèn)題進(jìn)行通知。但恒達(dá)公司未在2014年7月20日前將租賃場(chǎng)所交付給工貿(mào)公司。2014年8月14日，工貿(mào)公司再次向恒達(dá)公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》要求在2014年8月16日前交付租賃場(chǎng)所，但恒達(dá)公司仍未按期交付。2014年8月20日，弘某公司向工貿(mào)公司發(fā)出《情況說(shuō)明》，表示因規(guī)劃變更導(dǎo)致無(wú)法按期交付租賃場(chǎng)所，現(xiàn)正在積極處理，相關(guān)合同的執(zhí)行及補(bǔ)償事宜在政府部門正式批復(fù)后與工貿(mào)公司進(jìn)行協(xié)商。2014年9月30日，工貿(mào)公司再次向恒達(dá)公司發(fā)出《關(guān)于誠(chéng)請(qǐng)按合同約定交付租賃場(chǎng)地的函》，要求恒達(dá)公司面談協(xié)商，盡快交付租賃場(chǎng)所。2014年10月30日，工貿(mào)公司再次向恒達(dá)公司發(fā)出《關(guān)于﹤房屋租賃合同﹥履行有關(guān)問(wèn)題的公函》，要求：1、明確雙方簽訂的《房屋租賃合同》的無(wú)效日期；2、按照2014年10月20日的情況說(shuō)明，按照《房屋租賃合同》的相關(guān)條款，在2014年11月7日前返還預(yù)付的第一年度租金980000元，雙倍返還履約保證金200000元；3、支付合同違約金、已購(gòu)材料損失、新招聘人員工資及解除勞動(dòng)合同費(fèi)用、開業(yè)籌備宣傳費(fèi)用、預(yù)付租金利息及預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失合計(jì)1820292元。2014年12月15日，弘某公司向工貿(mào)公司出具《承諾書》，承諾在2014年12月31日前返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元，最遲不超過(guò)2015年1月30日前全額返還。承諾期限屆滿后，弘某公司未履行承諾義務(wù)。2015年3月3日，工貿(mào)公司向弘某公司、恒達(dá)公司發(fā)出《律師函》要求弘某公司、恒達(dá)公司在三日內(nèi)返還履約保證金和第一年度租金1080000元，并保留采取訴前保全及追究違約責(zé)任的權(quán)利。2015年3月26日，弘某公司向工貿(mào)公司發(fā)出《聯(lián)系函》，表示因弘某大廈標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃問(wèn)題致使項(xiàng)目竣工驗(yàn)收無(wú)法進(jìn)行，導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)按照合同約定的時(shí)間交付，公司正在積極與政府相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，若不能繼續(xù)履行合同，承諾在2015年5月10日前返還履約保證金、預(yù)付租金，并積極補(bǔ)償相關(guān)損失。而后，經(jīng)協(xié)商未果，2015年4月24日，工貿(mào)公司訴至法院請(qǐng)求：1、判令弘某公司、恒達(dá)公司、林濤立即返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元，并從2014年9月30日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)付至還清之日；2、判令弘某公司、恒達(dá)公司、林濤連帶雙倍返還履約保證金100000元、支付違約金980000元；3、判令賠償賣場(chǎng)籌備費(fèi)、裝修材料費(fèi)及無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)造成的損失等220030.78元；4、由弘某公司、恒達(dá)公司、林濤承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。庭審中，經(jīng)法院釋明后，工貿(mào)公司增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：解除2014年5月23日與恒達(dá)公司簽訂的《房屋租賃合同》。因工貿(mào)公司與恒達(dá)公司簽訂《房屋租賃合同》中約定的雙倍返還履約保證金的約定屬于定金條款，故庭后經(jīng)法院釋明，工貿(mào)公司選擇要求支付違約金，將其請(qǐng)求變更為：1、解除2014年5月23日與被告宜昌恒達(dá)商貿(mào)公司簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令弘某公司、恒達(dá)公司、林濤立即返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元，并從2014年9月30日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)付至還清之日；3、判令弘某公司、恒達(dá)公司、林濤連帶支付違約金980000元；4、判令賠償賣場(chǎng)籌備費(fèi)、裝修材料費(fèi)及無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)造成的損失等220030.78元；5、由弘某公司、恒達(dá)公司、林濤承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原審法院認(rèn)為，工貿(mào)公司于2014年5月23日與恒達(dá)公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于有效合同。合同簽訂后，工貿(mào)公司按照合同的約定及時(shí)履行了支付履約保證金100000元及第一年度租金980000元的義務(wù)，恒達(dá)公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定按時(shí)將租賃場(chǎng)所交付給工貿(mào)公司。但恒達(dá)公司在工貿(mào)公司多次催促后，仍未按照合同的約定及時(shí)交付租賃場(chǎng)所，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。同時(shí)，本案所涉租賃場(chǎng)所因政府部門規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)，現(xiàn)已不能交付，合同已經(jīng)履行不能。故工貿(mào)公司要求解除2014年5月23日簽訂的《房屋租賃合同》的理由成立，人民法院予以支持。因2014年5月23日簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，故工貿(mào)公司要求返還履約保證金100000元及第一年度租金980000元的理由成立，應(yīng)予支持。因恒達(dá)公司未能按期交付租賃房屋，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，雖然雙方在《房屋租賃合同》中約定，應(yīng)當(dāng)雙倍返還履約保證金并賠償年度租金，但雙倍返還履約保證金條款屬于定金條款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定，經(jīng)法院釋明后，工貿(mào)公司選擇要求支付違約金980000元，故工貿(mào)公司要求支付違約金980000元的理由成立，人民法院予以支持。弘某公司、恒達(dá)公司、林濤辯稱合同約定的違約金過(guò)高，但由于工貿(mào)公司為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，為新場(chǎng)所的開業(yè)進(jìn)行了充分準(zhǔn)備，亦喪失了與他人締結(jié)新的合約的機(jī)會(huì)，故恒達(dá)公司不能如期交付租賃房屋對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成了實(shí)際損失，且經(jīng)工貿(mào)公司多次催促并寬限期限，恒達(dá)公司既不履行交付租賃房屋的義務(wù)，亦未履行退還預(yù)付租金的義務(wù)，其主觀上明顯存在惡意，考慮到工貿(mào)公司的實(shí)際損失及恒達(dá)公司違約的主觀惡意，恒達(dá)公司的辯解理由不成立，人民法院不予采信。弘某公司在2015年3月26日向工貿(mào)公司發(fā)出《聯(lián)系函》承諾在2015年5月10日前返還履約保證金、預(yù)付租金，并積極補(bǔ)償相關(guān)損失，該承諾應(yīng)視為對(duì)恒達(dá)公司履行合同的擔(dān)保，其應(yīng)對(duì)恒達(dá)公司承擔(dān)的責(zé)任承擔(dān)連帶清償責(zé)任。林濤系弘某公司的法定代表人，其行為應(yīng)為職務(wù)行為，其個(gè)人不應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任，故其辯稱其不是適格主體的理由成立，人民法院予以采信。工貿(mào)公司請(qǐng)求從2014年9月30日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)付至還清之日止支付履約保證金及第一年度租金的利息，因雙方約定了違約金條款，故其請(qǐng)求不符合合同的約定，人民法院不予采信。工貿(mào)公司請(qǐng)求賠償賣場(chǎng)籌備費(fèi)、裝修材料費(fèi)及無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)造成的損失等220030.78元，因其并未提供充分的證據(jù)予以證實(shí)，且雙方本身約定有違約金條款，故其該請(qǐng)求不成立，人民法院不予采信?；谏鲜隼碛桑瓕彿ㄔ核煲勒铡吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條之規(guī)定，判決由恒達(dá)公司、弘某公司在判決發(fā)生法律效力后立即連帶返還工貿(mào)公司預(yù)付的履約保證金100000元及第一年度租金980000元、承擔(dān)違約金980000元，同時(shí)駁回了工貿(mào)公司的其他訴訟請(qǐng)求。原審法院并同時(shí)決定案件受理費(fèi)12920元，由弘某公司、恒達(dá)公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：1、關(guān)于雙方約定的違約金980000元是否過(guò)高的問(wèn)題。本院認(rèn)為，本案在案證據(jù)不能證明工貿(mào)公司的實(shí)際損失為980000元，對(duì)該違約金本院依法調(diào)減。工貿(mào)公司的損失由兩部分組成即已付保證金及租金的資金占用損失和為履行合同而進(jìn)行的前期準(zhǔn)備損失。對(duì)資金占用損失，本院結(jié)合民間資金融資成本，酌情按年率24%計(jì)算工貿(mào)公司的資金占用損失，即以以1080000元（100000元保證金加上980000元房屋租金）為基數(shù)從2014年5月27日起至實(shí)際清償之日止按年利率四倍計(jì)算的利息。至于工貿(mào)公司為履行合同而發(fā)生的前期準(zhǔn)備損失，工貿(mào)公司主張其共發(fā)生了220030.78元的各項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)該損失額的真實(shí)性本院持疑，但考慮到按常理工貿(mào)公司的前期準(zhǔn)備費(fèi)用系客觀存在的，本院酌情認(rèn)定工貿(mào)公司的前期準(zhǔn)備損失為100000元。2、關(guān)于弘某公司向工貿(mào)公司出具的《承諾書》是否能作為弘某公司對(duì)恒達(dá)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任之依據(jù)的問(wèn)題。《承諾書》明確載明：“經(jīng)雙方友好協(xié)商，我司（弘某公司）力爭(zhēng)于2014年12月31日前返還貴司（工貿(mào)公司）100000元履約保證金和預(yù)付的第一年度租金980000元，合計(jì)1080000元?！睆某兄Z書的內(nèi)容看，弘某公司并無(wú)就恒達(dá)公司與工貿(mào)公司《房屋租賃合同》項(xiàng)下的債務(wù)向工貿(mào)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的意思表示，而僅能理解為在1080000元范圍內(nèi)所作的債務(wù)加入的意思表示，因此，弘某公司僅應(yīng)在1080000元范圍內(nèi)向工貿(mào)公司履行給付義務(wù)。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00717號(hào)民事判決；
二、宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司返還宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司履約保證金100000元及預(yù)付租金980000元，并以1080000元為基數(shù)，自2014年5月27日起至實(shí)際清償之日止按年利率24%支付違約金；
三、宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司賠償宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司前期準(zhǔn)備損失100000元；
三、宜昌弘某置業(yè)有限公司在1080000元范圍內(nèi)向宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、駁回宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)12920元（宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司已預(yù)交）由宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司承擔(dān)3230元、宜昌弘某置業(yè)有限公司及宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司承擔(dān)9690元，二審案件受理費(fèi)13600元（宜昌弘某置業(yè)有限公司與宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司已預(yù)交），由宜昌弘某置業(yè)有限公司與宜昌恒達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司承擔(dān)10200元、宜昌工貿(mào)家電商貿(mào)有限公司承擔(dān)3400元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　張曉燕 審　判　員　　畢　勇 代理審判員　　胡曉靜

書記員：張鵬煒