原告：宜昌居然之家家居建材市場有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)發(fā)展大道69號，統(tǒng)一社會信用代碼91420500326041822P。法定代表人：盧治中，該公司董事長。委托訴訟代理人：吳艷妮，女，該公司職員。委托訴訟代理人：張鴻頡，湖北光年律師事務(wù)所律師。被告：徐某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市云陽縣。
原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司（以下簡稱居然之家）與被告徐某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月19日立案后，依法適用簡易程序，于2018年7月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人吳艷妮、張鴻頡，被告徐某某到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。居然之家向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告于2017年8月1日簽訂的《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370002）于2018年5月31日解除；2.被告立即支付原告租金148849.50元、物業(yè)費(fèi)5542.46元（2018年4月、5月）、市場管理費(fèi)2272元（2018年4月、5月）、服務(wù)升級卡300元；3.被告退還原告減免的2017年9月、11月的租金55335元；4.被告按二個月租金標(biāo)準(zhǔn)支付原告違約金57179.50元；5.原告對于前述第2項(xiàng)至第4項(xiàng)訴訟請求的全部款項(xiàng)，從2018年6月1日起至付清之日起，按銀行同期貸款利率支付資金占用利息；6.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2017年8月1日，居然之家與徐某某簽訂招商合同，約定將宜昌市易中店一號樓第四層的攤位號為DS86－4－006的場地（以下簡稱006場地）出租給徐某某經(jīng)營銷售“A家”品牌實(shí)木家具，租賃期334天，自2017年8月1日至2018年6月30日止，約定了租金、物業(yè)費(fèi)、市場管理費(fèi)、違約責(zé)任等內(nèi)容。徐某某交納了保證金4萬元，居然之家也交付了場地。徐某某從2017年11月起開始拖欠租金，現(xiàn)尚欠訴請款項(xiàng)未予支付，居然之家多次催要未果，2018年5月31日電話通知徐某某解除合同，并于2018年6月1日向徐某某寄送解除合同通知書。請求法院支持其訴請。徐某某辯稱：1.商場沒有人氣兼之經(jīng)營不善，現(xiàn)無能力支付租金；被告曾口頭告知006場地的租金是“交一免一”，承租11個月可減免5個月租金，只應(yīng)交納6個月租金；2.已減免的租金不應(yīng)退還；3.欠付物業(yè)費(fèi)5542.46元和市場管理費(fèi)2272元屬實(shí)，不清楚服務(wù)升級卡；4.006場地有10平方米左右因消防卷簾在此而不能使用，實(shí)際承租面積與合同面積不符，被告違約在先，違約金不應(yīng)支付；5.合同保證金應(yīng)在徐某某撤館一年后退還。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無爭議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年8月1日，居然之家（甲方）與徐某某（乙方）簽訂《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370002），約定居然之家將位于宜昌易中店一號樓四層，面積為454.31平方米，攤位號為DS86－4－006的場地（以下簡稱006場地）出租給徐某某經(jīng)營品牌為“A家”的實(shí)木家具銷售，租賃期334天，租賃期限自2017年8月1日起至2018年6月30日止，每平方米日租金2.03元、日物業(yè)管理費(fèi)0.20元，均為每2個月一付，付款時間為每個付款周期的上月25日之前，每月15日之前繳納市場管理費(fèi)1136元；第十二條約定“乙方未按上述規(guī)定向甲方支付租金等費(fèi)用的，乙方應(yīng)每日按未付金額的1‰向甲方支付滯納金；超過七天，甲方視同乙方違約并有權(quán)隨時終止合同”；第五十三條第2項(xiàng)違約責(zé)任約定“除甲乙雙方另有約定外，因乙方違約導(dǎo)致合同提前終止的，乙方除了補(bǔ)齊所欠租金及費(fèi)用，退還甲方在合同期內(nèi)給予乙方在租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)等方面的減免優(yōu)惠和促銷活動中甲方給予乙方的補(bǔ)貼（包括但不限于按銷售額承擔(dān)的扣點(diǎn)、贈品費(fèi)用）外，乙方還須賠付甲方相當(dāng)于兩個月租金的違約金”；保證金4萬元，當(dāng)乙方所售商品或提供的服務(wù)存在問題時，甲方有權(quán)直接動用保證金對消費(fèi)者進(jìn)行先行賠付，當(dāng)乙方撤場對甲方有未付債務(wù)時，甲方有權(quán)動用保證金彌補(bǔ)自己的損失，合同期滿后，甲方在乙方所售商品或服務(wù)“三包”期滿（以甲方對外承諾的三年為準(zhǔn)）6個月后，經(jīng)核實(shí)乙方所售商品和服務(wù)不存在質(zhì)量問題和糾紛，并且對甲方?jīng)]有任何未付債務(wù)時，甲方將保證金余額（不計(jì)利息）返還乙方。合同附件二第四條關(guān)于“三包”約定，三包有效期為三年，即90日內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費(fèi)者可以選擇免費(fèi)修理、換貨或退貨；180日內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費(fèi)者可以選擇免費(fèi)修理或換貨；在三包余下期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，由商家負(fù)責(zé)免費(fèi)修理。合同簽訂后，徐某某交納保證金4萬元后開始承租。后因經(jīng)營虧損，從2017年12月開始拖欠租金。居然之家因徐某某拖欠租金等費(fèi)用，于2018年5月31日向徐某某寄送《解除<居然之家招商合同（2015）版>通知書》，通知其2018年5月31日解除合同，6月8日前辦理撤場手續(xù)并交付場地，6月10日前支付全部欠付租金和其他款項(xiàng)。徐某某于2018年6月4日收到該通知，但未到店辦理撤場手續(xù)，居然之家對該場地家具進(jìn)行了封存并撤場。居然之家減免了該場地2017年9月和11月的租金27667.50元、27667.50元。徐某某支付2017年8月、10月租金共計(jì)57179.50元，2018年3月再付租金15000元，4月通過微信支付租金4000元，徐某某至今未付2017年12月至2018年5月期間的租金共計(jì)148849.50元，欠2018年4月、5月的物業(yè)費(fèi)5542.46元和市場管理費(fèi)2276元。同時查明，徐某某與居然之家還簽訂了《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370001），承租易中店一號樓四層，面積為388.52平方米，攤位號為DS86－4－027的場地（以下簡稱027場地）經(jīng)營“賽納楓情”品牌的實(shí)木家具，并交納了保證金4萬元，027場地的家具已被徐某某清場。另查明，2018年4月17日，徐某某與居然之家招商部經(jīng)理宋小力微信聊天時，徐某某：“宋經(jīng)理，我的租金不對喲”；宋小力：“要不，你拿著你的單子上來，我們核對一下”；徐某某：“A家是交一免一，塞納是免租2月，塞納還差一個月，那A家就多交了一個月”；宋小力：“你拿著單子上來跟我對一下吧”、“那4000麻煩你先打給我吧”；徐某某：“微信轉(zhuǎn)給你好吧”。徐某某通過微信轉(zhuǎn)宋小力4000元租金，宋小力已轉(zhuǎn)給居然之家。
本院認(rèn)為，一、關(guān)于合同解除的問題。雙方合同約定徐某某逾期支付租金時，居然之家可終止合同并收回出租場地，現(xiàn)徐某某自2017年12月起開始拖欠租金，2017年11月25日前未按期交納12月和次年1月租金，終止合同的約定情形已出現(xiàn)，居然之家向徐某某提出解除合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條的規(guī)定，合同自徐某某2018年6月4日收到解除通知時解除。二、關(guān)于租金、物業(yè)費(fèi)、市場管理費(fèi)、服務(wù)升級卡的問題。居然之家據(jù)合同主張租金、物業(yè)費(fèi)和市場管理費(fèi)，徐某某辯稱應(yīng)免交5個月租金，其他無異議。本院認(rèn)為，雙方對于如何減免租金雖無書面約定，但徐某某提交的與招商部經(jīng)理宋小力的微信聊天截圖，能證明居然之家同意徐某某承租經(jīng)營“A家”的006場地租金采取的是“交一免一”優(yōu)惠方案的事實(shí)，優(yōu)惠目的應(yīng)是促使承租者及時交納租金，居然之家對于徐某某及時交納的2017年8月、9月和10月、11月的租金分別給予了“交一免一”的減免，但徐某某從2017年12月起未再交納整月租金，既未交納何來減免，徐某某辯稱應(yīng)減免5個月租金無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持，徐某某實(shí)際承租10個月，扣除減免2個月租金后的應(yīng)付租金為225029元，徐某某已支付租金76179.50元，根據(jù)雙方提交的證據(jù)，能證明徐某某現(xiàn)尚欠付租金148849.50元、物業(yè)費(fèi)5542.46元和市場管理費(fèi)2276元，徐某某應(yīng)予支付。居然之家關(guān)于服務(wù)升級卡300元的訴請無證據(jù)證實(shí)應(yīng)由徐某某承擔(dān)，其該項(xiàng)主張本院不予支持。三、關(guān)于違約責(zé)任。居然之家提出要求徐某某承擔(dān)支付減免的2個月租金、賠償2個月租金的違約金、并支付利息的違約責(zé)任，前二項(xiàng)主張依據(jù)是《居然之家招商合同》第五十三條，該條款是對徐某某逾期支付租金導(dǎo)致合同終止的違約責(zé)任的承擔(dān)，約定了雙重責(zé)任，徐某某尚欠租金等款項(xiàng)14萬余元，約定違約款項(xiàng)達(dá)11萬余元，居然之家未就實(shí)際損失進(jìn)行舉證，顯屬約定的違約金過分高于造成的損失。徐某某有違約事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其辯稱不應(yīng)承擔(dān)違約金的意見本院不予支持。徐某某辯稱居然之家交付場地的實(shí)際承租面積與合同面積不符，居然之家有違約行為的意見未提交證據(jù)證實(shí)，本院不予采信。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，違約金可減少至以欠付款項(xiàng)為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)，從合同解除之日2018年6月4日計(jì)算至清償之日止。雙方對于逾期支付租金等費(fèi)用的違約行為已約定了違約責(zé)任，但并無利息約定，居然之家主張的違約利息，本院不予支持。四、關(guān)于保證金。徐某某交納的保證金40000元，居然之家認(rèn)為應(yīng)按合同約定在三年六個月后再行退還，本院認(rèn)為，居然之家對于保證金的用途在于承擔(dān)徐某某銷售的商品如果存在質(zhì)量問題時對于消費(fèi)者的“先行賠付”和沖抵徐某某的未付債務(wù)，根據(jù)合同附件關(guān)于質(zhì)量三包的規(guī)定，消費(fèi)者選擇退換貨的最長時限為180天，三年后余下期限為免費(fèi)修理，本院根據(jù)家具銷售的實(shí)際情況，認(rèn)為保證金質(zhì)押時間為三年六個月顯屬過長，酌情判定居然之家在2019年6月4日后即可將保證金退還給徐某某。居然之家應(yīng)將封存保管的徐某某在006場地經(jīng)營的家具等物品返還給徐某某。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司與被告徐某某2017年8月1日簽訂的《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370002）已于2018年6月4日解除。二、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司租金148849.50元、物業(yè)費(fèi)5542.46元和市場管理費(fèi)2276元，共計(jì)156667.96元。三、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司違約金（以156667.96元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年6月4日計(jì)算至清償之日止）。四、原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司于2019年6月1日退還被告徐某某保證金40000元。五、駁回原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2371元（已減半），由徐某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。
審判員 許 靜
書記員：張晗煜
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