上訴人（原審被告）：宜昌大都天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地宜昌市深圳路18-6號。統(tǒng)一社會信用代碼91420500562707630U。
法定代表人：李梅，該公司董事長。
委托訴訟代理人：陳敏，湖北維思德律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：王先兵，湖北君任律師事務所律師。

上訴人宜昌大都天某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大都天某公司）因與被上訴人王某某房屋買賣合同糾紛一案，不服宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2017）鄂0591民初502號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院認為，王某某與大都天某公司簽訂了《商品房買賣合同》（含主合同及合同附件），雙方應依約履行。該合同附件六《合同補充協(xié)議》第五條約定，“因出賣人原因?qū)е略摲课菸茨茉诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，每逾期一日，出賣人按照房款總額的千分之三向買受人支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補充協(xié)議”。本案爭議焦點：大都天某公司為王某某辦理土地使用權(quán)證書（后改為兩證合一的不動產(chǎn)權(quán)證書，下同）逾期的時間；逾期是否“因出賣人的原因”；違約金的數(shù)額（計算方法）。
一、大都天某公司為王某某辦理土地使用權(quán)證書逾期的時間。編號“宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號”的房屋產(chǎn)權(quán)證書注明，涉案房屋于2014年8月4日登記為王某某所有，即，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記”時間為2014年8月4日?！逗贤a充協(xié)議》約定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，即，自2014年11月3日起算逾期辦證時間。2017年4月10日該房屋辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書。即，逾期辦證時間至2017年4月9日止。逾期辦證違約金適用訴訟時效規(guī)定（《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第18條）。庭審中，王某某舉證王某某之父王先鋒與大都天某公司工作人員2017年1月12日、3月17日的電話錄音，擬證實王某某對大都天某公司未將土地使用權(quán)證書交給王某某自始至終不知情，土地使用權(quán)證書未辦理的原因是由于大都天某公司的過錯，大都天某公司于2017年4月10日才給王某某辦理了土地使用權(quán)證書。該錄音證據(jù)大都天某公司不予認可。因該錄音證據(jù)通話一方身份不明，不符合證據(jù)形式要件，一審對該證據(jù)不予認定，況且，大都天某公司未將土地使用權(quán)證書交給王某某，不存在王某某不知情問題。王某某于2017年6月6日提起本案訴訟，2015年6月6日之后的逾期辦證違約金在訴訟時效期間之內(nèi)，即，一審支持自2015年6月6日計算至2017年4月9日的逾期辦證違約金。
二、是否“因出賣人的原因”逾期辦證。一審庭審中，大都天某公司舉證有《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》、《合同補充條款》、宜昌市國土資源局《國有土地出讓合同用途變更會簽單》影印件，擬證實宜昌市國土資源局與大都天某公司簽訂的《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》明確約定涉案房屋所在樓盤用地狀況為住宅商服用地，國土部門不予辦理土地使用權(quán)證是違反國有土地使用權(quán)出讓合同的約定，不能及時辦理土地使用權(quán)的原因不能歸結(jié)于大都天某公司。一審認為，宜昌市國土資源管理部門履行職責之具體行政行為，非法院民事案件審理范圍，不予審查認定；大都天某公司未完成證明其主張的“不能及時辦理土地使用權(quán)的原因不能歸結(jié)于大都天某公司”之事實的舉證責任，該主張一審不予采信。
三、違約金的數(shù)額?！逗贤a充協(xié)議》約定“每逾期一日，出賣人按照房款總額的千分之三向買受人支付違約金”。大都天某公司主張，合同約定的違約金過高，請求人民法院予以調(diào)整?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。庭審中，王某某舉證其與案外人錢衛(wèi)國(公民身份號碼)簽訂的《商鋪買賣合同》（2015年11月16日）、《協(xié)議書》（2016年12月20日）、錢衛(wèi)國《收條》（2016年12月29日），擬證實王某某與錢衛(wèi)國簽訂買賣合同，王某某將涉案商鋪以520萬元的價格出賣給錢衛(wèi)國，因王某某無法提供土地使用權(quán)證書，王某某退還錢衛(wèi)國已付60萬元定金、支付錢衛(wèi)國40萬元違約金的事實。因錢衛(wèi)國未出庭作證，亦無60萬元定金及40萬元違約金實際支付的證據(jù)，一審對王某某主張（舉證擬證實）之事實不予認定。況且，該房屋仍由王某某所有，王某某主張的其曾擬出售該房屋因無土地使用權(quán)證而未果，亦不能必然證明王某某損失數(shù)額。雙方約定的按房款總額的日千分之三計付逾期辦證違約金過高，一審綜合考慮本案事實，根據(jù)公平原則和誠實信用原則調(diào)整為：參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算，即，以購房價款為基數(shù)，按同期銀行貸款利率上浮30%計付訴訟時效期間內(nèi)的逾期期間的逾期辦證違約金。
綜上，一審依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：大都天某公司于判決生效之日起十日內(nèi)，支付王某某以3334882元購房款為基數(shù)，按照同期銀行貸款基準利率上浮30%，自2015年6月6日計算至2017年4月9日的逾期辦證違約金。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費2150元，由大都天某公司負擔。

審判長 陳繼雄
審判員 劉強
審判員 王明兵

書記員： 袁昌芹