原告:宜昌合田物業(yè)有限責(zé)任公司,住所地宜昌市西陵區(qū)云集路33號。
法定代表人：李鄭云，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：韓慶闊，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：劉素素，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告:湖北大地基置業(yè)有限公司,住所地宜都市陸城長江大道50號。
法定代表人：肖玉，公司董事長。
委托訴訟代理人：郭正文，男，生于1983年6月10日，漢族，湖北省宜昌市夷陵區(qū)人，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)，該公司員工，特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：張海艷，女，生于1981年6月18日，漢族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，該公司員工。特別授權(quán)代理。

原告宜昌合田物業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“合田物業(yè)公司”）與被告湖北大地基置業(yè)有限公司（以下簡稱“大地基公司”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年1月3日立案受理。因案情復(fù)雜，本院于2017年7月5日作出裁定，轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由審判員彭擁軍擔(dān)任審判長，與審判員聶其璽、吳澤新組成合議庭，于2017年9月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告合田物業(yè)公司的委托訴訟代理人劉素素，被告大地基公司的委托訴訟代理人郭正文到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年2月22日原告合田物業(yè)公司與被告大地基公司簽訂《雅斯都市經(jīng)典前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定被告選聘原告對被告開發(fā)的樓盤即雅斯都市經(jīng)典商業(yè)、住宅綜合大樓提供前期物業(yè)管理服務(wù)。合同第六條第一款約定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按照建筑面積交納，多層住宅0.60元/月·㎡，高層住宅1.00元/月·㎡，商業(yè)（辦公）物業(yè)0.60元/月·㎡，原告按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。合同第七條第一款約定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)從被告通知入伙、原告進(jìn)駐本物業(yè)之日起計(jì)算；業(yè)主或物業(yè)使用人首期交費(fèi)的時(shí)間為被告通知物業(yè)買受人辦理入伙手續(xù)的同時(shí)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的續(xù)交時(shí)間為業(yè)主或物業(yè)使用人在新計(jì)費(fèi)年度第一個(gè)月的10號前交納；第二款約定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由雙方協(xié)商解決。合同第二十八條約定：甲方（即被告）、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按本合同物業(yè)服務(wù)費(fèi)約定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方（原告）支付違約金。合同第三十五條第一款約定：本合同中所稱業(yè)主，是指擁有房屋所有權(quán)的建設(shè)單位和房屋買受人；其他條款所稱業(yè)主，是指擁有房屋所有權(quán)的房屋買受人；所稱物業(yè)使用人是指與本物業(yè)區(qū)域業(yè)主建立房屋合法使用關(guān)系的其他人（承租人、借用人）。合同簽訂后原告為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。因雙方在合同中約定另行協(xié)商解決空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，2016年11月30日原告給被告發(fā)函要求解決，雙方未形成一致意見。原告主張計(jì)算空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起點(diǎn)時(shí)間為開發(fā)商即被告通知交房的時(shí)間，具體為:1號樓住宅及商鋪、2號樓住宅集中交房時(shí)間為2011年11月27日，2號樓商鋪集中交房時(shí)間為2013年12月29日，3號樓、4號樓集中交房時(shí)間為2013年12月29日，5、6、7號樓集中交房時(shí)間為2016年5月28日；截止時(shí)間為被告通知具體業(yè)主入伙之日或原告與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》之日，此前的費(fèi)用由被告交納，此后由業(yè)主交納。至今仍空置的房子原告主張計(jì)算至2016年12月31日。因1號樓住宅及商鋪、2號樓住宅，截止2013年12月30日前包干費(fèi)用已結(jié)清，故本案原告主張的計(jì)算物業(yè)費(fèi)的起止時(shí)間為：2013年12月31日至2016年12月31日。本案空置的房屋共計(jì)273戶，面積共計(jì)28573.18平方米。
另查明，截止2016年12月31日，273戶中已入住92戶，未入住161戶。
上述事實(shí)有原告和被告的當(dāng)庭陳述及雙方提交的證據(jù)在案佐證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款規(guī)定：“已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！北景副桓媸茄潘苟际薪?jīng)典商業(yè)、住宅綜合大樓的開發(fā)商，即建設(shè)單位，故根據(jù)上述行政法規(guī)的規(guī)定，本案空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由被告向原告交納。本案物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算的起止時(shí)間應(yīng)當(dāng)從被告公告的集中交房之日計(jì)算至被告通知具體業(yè)主入伙之日或原告與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》之日,對此雙方在合同第七條第一款中已作約定。被告辯稱應(yīng)當(dāng)排除期房、應(yīng)當(dāng)從被告與房屋買受人簽訂《商品房買賣合同》之日為起點(diǎn)計(jì)算空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及面積應(yīng)當(dāng)以被告提供的宜昌信誠測繪有限公司對雅斯都市經(jīng)典4號樓、7號樓作出的實(shí)測面積為準(zhǔn)的辯稱意見，證據(jù)不足，本院不予采信。本案原告主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)均為空置房，原被告在合同中對空置房屋的物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，本案空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行，原被告在合同第六條第一款中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即可視為本地市場價(jià)格，但考慮到對空置房的管理服務(wù)，原告付出的工作量相對較少，故對空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)本院酌情按照80%予以支持。原告主張違約金96954.18元無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。水費(fèi)1171.70元證據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第六十二條第（二）項(xiàng)、第一百零九條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第四十條、第四十一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北大地基置業(yè)有限公司支付原告宜昌合田物業(yè)有限責(zé)任公司截止2016年12月31日空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)258544.50元，于本判決發(fā)生法律效力后五日內(nèi)付清；
二、駁回原告宜昌合田物業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
本案受理費(fèi)6690元（原告已預(yù)交），由原告宜昌合田物業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān)1512元，由被告湖北大地基置業(yè)有限公司承擔(dān)5178元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長　　彭擁軍 審判員　　聶其璽 審判員　　吳澤新

書記員：張薇