上訴人（原審原告）宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處三峽路。
法定代表人段海洲，該公司經(jīng)理。
委托代理人陳美娟，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人周志平，宜昌市夷陵區(qū)民生法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）鄧某某，男。
委托代理人周永超，湖北群暉律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華通房地產(chǎn)公司）因與被上訴人鄧某某土地租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2013）鄂夷陵民初字第00839號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月11日立案受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2001年9月16日，華通房地產(chǎn)公司與鄧某某簽訂了一份《臨時(shí)使用土地協(xié)議》。協(xié)議約定華通房地產(chǎn)公司將位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處馮家灣村4組黃柏河邊的一宗河灘土地出租給鄧某某，土地面積1506.9平方米，期限自2001年10月1日至2011年10月1日。每年10月1日交納年租金5000元，先交后用。協(xié)議還約定，鄧某某不得在地面建設(shè)大型永久性設(shè)施，負(fù)責(zé)場(chǎng)地平整及相關(guān)事宜，使用期滿，華通房地產(chǎn)公司有權(quán)收回土地，鄧某某除能拆走的設(shè)備外，其余無償移交給華通房地產(chǎn)公司。違約責(zé)任約定，違約方必須賠償對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失、支付違約金10萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，華通房地產(chǎn)公司依約定交付土地，鄧某某也按照約定支付了租金。協(xié)議期滿，華通房地產(chǎn)公司要求收回土地，鄧某某同意歸還華通房地產(chǎn)公司享有土地使用權(quán)的土地，對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中擴(kuò)展的部分不同意無償交給華通房地產(chǎn)公司，雙方遂發(fā)生爭(zhēng)議。華通房地產(chǎn)公司于2012年9月25日向宜昌市夷陵區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、鄧某某立即歸還租賃土地；2、鄧某某向華通房地產(chǎn)公司支付違約金10萬(wàn)元；3、鄧某某按市場(chǎng)行情支付占用租賃土地期間的相應(yīng)租金；4、訴訟費(fèi)由鄧某某承擔(dān)。
原審?fù)瑫r(shí)認(rèn)定，1、鄧某某租賃該宗土地后，建設(shè)成為堆放礦石的碼頭，在經(jīng)營(yíng)中，不斷對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行了擴(kuò)大，以致使用的場(chǎng)地超出了華通房地產(chǎn)公司享有使用權(quán)的范圍。2007年10月29日，宜昌市夷陵區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該碼頭工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)該碼頭進(jìn)行測(cè)量，長(zhǎng)72米，寬34.5米，總面積為2484平方米。2、租賃期限屆滿后，華通房地產(chǎn)公司與鄧某某為交付租賃土地發(fā)生爭(zhēng)議。華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某無條件交還所使用的全部土地。鄧某某同意按合同約定的方位、四至及實(shí)際交付使用時(shí)的面積返還。雙方為地界發(fā)生爭(zhēng)議，以致歸還土地未果。至2013年3月，通過華通房地產(chǎn)公司提供照片及現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，鄧某某還在使用已到期的租賃土地，地鎊尚未拆除。2013年9月28日，雙方再次為歸還土地地界、地上建筑物的處置發(fā)生爭(zhēng)議，當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)要求雙方按法院判決執(zhí)行。3、2011年11月5日，華通房地產(chǎn)公司與宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司簽訂了一份《土地租用協(xié)議》。協(xié)議約定，華通房地產(chǎn)公司將上述土地出租給宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司，租期4年，第一年10萬(wàn)元，以后每年遞增5%。該合同未實(shí)際履行。2012年4月8日，宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司出具了一份證明，該公司收取了華通房地產(chǎn)公司違約金50000元。庭審中，華通房地產(chǎn)公司未能提供有效財(cái)務(wù)憑證予以佐證。4、華通房地產(chǎn)公司委托律師事務(wù)所發(fā)出的律師函未能提供已送達(dá)給鄧某某的證據(jù)。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：華通房地產(chǎn)公司提供的《臨時(shí)用地協(xié)議》、《土地租用協(xié)議》、國(guó)有土地使用權(quán)證及紅線圖復(fù)印件、現(xiàn)場(chǎng)照片及錄像；鄧某某提供的《臨時(shí)用地協(xié)議》、該宗土地圖紙及坐標(biāo)、鑒定意見書；一審法院現(xiàn)場(chǎng)查看筆錄及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為：涉案《臨時(shí)用地協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，主要內(nèi)容符合法律規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約定履行各自的義務(wù)?！杜R時(shí)用地協(xié)議》期限屆滿，華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某返還出租的土地，合法有據(jù)，鄧某某應(yīng)當(dāng)將承租的土地返還。雙方對(duì)處置地上建筑物及相關(guān)附屬物均沒有異議。鄧某某抗辯應(yīng)按合同約定及華通房地產(chǎn)公司實(shí)際交付時(shí)的面積、四至返還土地的理由成立，應(yīng)予支持，即以華通房地產(chǎn)公司土地使用權(quán)證登記的紅線圖為返還依據(jù)。華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某返還簽訂合同之時(shí)交付的土地及鄧某某經(jīng)營(yíng)過程中擴(kuò)展后的土地，難以支持。理由是華通房地產(chǎn)公司將享有土地使用權(quán)的土地承租給鄧某某，土地面積、四至均有紅線圖明確記載，鄧某某在經(jīng)營(yíng)過程中將場(chǎng)地面積由1506.9平方米擴(kuò)展為2484平方米，鄧某某對(duì)擴(kuò)展的場(chǎng)地是否享有土地使用權(quán)及擴(kuò)展部分與原土地之間的界線均不是本案所解決的范圍。雙方實(shí)質(zhì)是為擴(kuò)展后的土地發(fā)生爭(zhēng)議，鄧某某對(duì)按華通房地產(chǎn)公司土地使用證的紅線圖返還土地并沒有爭(zhēng)議。
協(xié)議期滿后，鄧某某占用土地至實(shí)際返還之日，由鄧某某按原協(xié)議約定的5000元／年賠償華通房地產(chǎn)公司損失，即自2011年10月至2013年4月，18個(gè)月，計(jì)7500元。華通房地產(chǎn)公司要求按照10萬(wàn)元／年予以賠償，證據(jù)不足，該院未予支持。
華通房地產(chǎn)公司提供的現(xiàn)場(chǎng)照片證實(shí)，在租賃期限屆滿后，鄧某某未經(jīng)華通房地產(chǎn)公司同意，仍在繼續(xù)使用該場(chǎng)地，有一定的違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某按協(xié)議約定支付違約金10萬(wàn)元，鄧某某抗辯協(xié)議約定的違約金明顯過高，要求法院予以調(diào)減。合議庭認(rèn)為，鄧某某要求調(diào)減的理由成立。其一，違約金是否過高，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失數(shù)額為確認(rèn)的基礎(chǔ)。華通房地產(chǎn)公司雖提供了其與宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司簽訂的租賃合同約定年租金10萬(wàn)元，但是庭審查明該合同未實(shí)際履行，且華通房地產(chǎn)公司也沒有證據(jù)證實(shí)向宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司支付了違約金。其二，租賃協(xié)議年租金5000元，10年的租金為5萬(wàn)元。協(xié)議約定一方違約，給付對(duì)方違約金10萬(wàn)元明顯過高。其三，庭審查明，鄧某某未按期返還土地，主要原因是雙方為如何返還土地發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)議約定不明，華通房地產(chǎn)公司也有責(zé)任。故對(duì)華通房地產(chǎn)公司請(qǐng)求的違約金，合議庭認(rèn)為酌情按實(shí)際損失7500元的30%予以支持，即2250元。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條、第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決：一、鄧某某返還華通房地產(chǎn)公司位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處馮家灣村4組黃柏河邊、面積為1506.9平方米的一宗河灘土地（以華通房地產(chǎn)公司宜縣國(guó)有（1997）字第2006273號(hào)國(guó)有土地使用證記載的范圍為依據(jù)）；二、鄧某某賠償自2011年10月至2013年4月占用華通房地產(chǎn)公司土地期間的損失人民幣7500元；三、鄧某某支付華通房地產(chǎn)公司違約金人民幣2250元；四、駁回華通房地產(chǎn)公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審訴訟費(fèi)2300元，華通房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)1150元，鄧某某負(fù)擔(dān)1150元。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
同時(shí)查明，涉案土地位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處，土地等級(jí)為商服Ⅱ級(jí)。2009年7月30日，宜昌市夷陵區(qū)人民政府公布的小溪塔基準(zhǔn)地價(jià)更新后的土地租金收取標(biāo)準(zhǔn)中，商服Ⅱ級(jí)土地的年租金為8.6元／平方米。按此標(biāo)準(zhǔn)，2009年7月之后，涉案土地的年租金收取標(biāo)準(zhǔn)為12959.34元。

本院認(rèn)為，合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。涉案租賃合同期限屆滿后，鄧某某怠于向華通房地產(chǎn)公司歸還租賃土地，現(xiàn)華通房地產(chǎn)公司要求其返還租賃土地并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，該主張符合法律規(guī)定，本院予以支持?，F(xiàn)在雙方爭(zhēng)議的是超期占用租賃土地期間的費(fèi)用及違約金如何確定的問題。針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)述如下：
一是關(guān)于超期占用費(fèi)的計(jì)算問題。一審法院確認(rèn)由鄧某某按原租賃協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)超期占用費(fèi)，原租金標(biāo)準(zhǔn)為5000元／年，明顯低于租賃合同期滿后的市場(chǎng)價(jià)格，以原租金標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)超期占用期間的損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)2009年7月宜昌市夷陵區(qū)人民政府公布的小溪塔土地租金收取標(biāo)準(zhǔn)，本院確認(rèn)鄧某某于2011年10月至2013年4月間占用涉案土地應(yīng)支付的費(fèi)用為19439元（12959.34元÷12個(gè)月×18個(gè)月=19439.01元）。
二是關(guān)于違約金的認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！币虼耍`約金的認(rèn)定應(yīng)以給守約方造成的實(shí)際損失為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，一般不超過違約造成的損失的百分之三十。本案中，雙方當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額為10萬(wàn)元，鄧某某認(rèn)為該數(shù)額明顯高于華通房地產(chǎn)公司所受實(shí)際損失，請(qǐng)求予以調(diào)減。本院認(rèn)為，華通房地產(chǎn)公司主張的超期占用費(fèi)已經(jīng)得到支持，可以彌補(bǔ)其所受損失，考慮到鄧某某違約在先，本院對(duì)違約金部分按華通房地產(chǎn)公司所受實(shí)際損失的30%予以支持，即鄧某某應(yīng)向華通房地產(chǎn)公司支付違約金5831.7元（19439×30%=5831.7）。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但實(shí)體處理不當(dāng)，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2013）鄂夷陵民初字第00839號(hào)民事判決；
二、鄧某某返還宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處馮家灣村4組黃柏河邊、面積為1506.9平方米的一宗河灘土地（以宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宜縣國(guó)有（1997）字第2006273號(hào)國(guó)有土地使用證記載的范圍為依據(jù)）；
三、鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付超期占用土地?fù)p失費(fèi)19439元及違約金5831.7元，兩項(xiàng)合計(jì)25270.7元；
四、駁回宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本判決所確定的金錢給付義務(wù)，逾期履行的，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2300元，由鄧某某和宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各負(fù)擔(dān)1150元。二審案件受理費(fèi)2300元（宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交），由宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒