原告：宜昌交投物業(yè)有限公司，住所地宜昌市城東大道58號。統(tǒng)一社會信用代碼91420500795924759X。
法定代表人：高明紅，系該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡宏煒，湖北民基律師事務所律師。
委托訴訟代理人：牛曉青，湖北民基律師事務所實習律師。
被告：徐某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)，現(xiàn)住宜昌市。
委托訴訟代理人：張雄兵，湖北三峽律師事務所律師。
委托訴訟代理人：郭春芳（系徐某某之妻），漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省枝江市，現(xiàn)住宜昌市。

原告宜昌交投物業(yè)有限公司（以下簡稱“交投物業(yè)公司”）與被告徐某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法適用簡易程序（小額訴訟）公開開庭進行了審理。原告交投物業(yè)公司的委托訴訟代理人胡宏煒、牛曉青，被告徐某某的委托訴訟代理人張雄兵、郭春芳均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告交投物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付2016年3月15日—2016年11月15日的物業(yè)管理服務費1373元；2、判令被告向原告支付環(huán)境衛(wèi)生服務費36元；3、判令被告向原告支付違約金383.00元；4、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：被告系宜昌市中南路52號南山悅小區(qū)9—203號房屋的業(yè)主，該小區(qū)開發(fā)商通知交房時間為2014年3月15日。交房后，被告與宜昌華信物業(yè)有限公司簽訂《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，該協(xié)議第四條約定物業(yè)管理服務費為1.4元㎡月，環(huán)境衛(wèi)生服務費為4.5元月戶；該協(xié)議第八條第2款約定若業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費及其他費用的，業(yè)主應按拖欠費用的日0.5‰支付違約金；該協(xié)議第九條約定管轄法院為物業(yè)所在地人民法院。2017年5月5日，宜昌華信物業(yè)有限公司更名為宜昌交投物業(yè)有限公司，即本案原告?！赌仙綈傂^(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議》簽訂后，原告按照協(xié)議約定向被告提供物業(yè)管理服務，直到2016年11月15日因該小區(qū)依法招標選任新的物業(yè)公司，原告才停止了對被告所在小區(qū)進行的物業(yè)管理服務。被告退出小區(qū)時在小區(qū)張貼了催交物業(yè)費的公告，但被告沒有交納。此后原告委托律師多次向被告采取發(fā)送短信等方式催收費用，并在被告出入必經(jīng)的單元門口張貼催收費用的公告，但被告均不予理會。故原告訴至法院，望判如所請。
被告徐某某辯稱，1、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務，違約在先。（1）不履行物業(yè)合同基本要求，按照合同第一條第5款的約定，原告應該對小區(qū)共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全，但本小區(qū)開發(fā)商報建8個化糞池卻只建了4個，原告沒有告知業(yè)主。答辯人住在2樓，糞水裸露在外，正對著答辯人次臥、廚房窗口，不敢開窗，到目前為止9號樓也沒有化糞池，嚴重影響答辯人生活。（2）本小區(qū)門禁系統(tǒng)在裝修入住后根本無法使用，原告也沒有維修過。本小區(qū)整體安裝了太陽能集中供熱設備，業(yè)主還交納了相應的設備費，但也根本無法使用，現(xiàn)在設備基本報廢。（3）原告從來沒有按相關合同公布過物業(yè)服務費用及資金的收支情況，沒有依約征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，更不用說滿意率達到75%以上。（4）原告不履行安全保衛(wèi)義務，存在各種安全隱患：比如房屋外墻磚多次掉落，達550塊之多，但經(jīng)多次反映原告未作答復和回應，也沒有履行維修義務；因門禁系統(tǒng)無法使用，閑雜人等隨意進出，原告沒有登記和阻攔；小區(qū)照明電源多為明線外接，沒有套管埋地，電線裸露；原告沒有按照合同約定巡邏、巡查、運轉(zhuǎn)監(jiān)控設備；（5）根據(jù)物業(yè)合同第三條第（二）款第5項的規(guī)定：“對違反規(guī)定私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻。”答辯人所居住的9號樓103號房住戶在一樓搭建雨棚，位置正好在答辯人的陽臺、次臥室下方，離陽臺十公分高，嚴重影響答辯人的家庭財產(chǎn)安全、人身安全和生活質(zhì)量（雨點噪音、視線范圍、火災的可能），原告沒有對此采取任何措施予以制止。（6）對車庫改變用途不管不問，每棟樓樓道被摩托車、電動車幾乎堵死，特別是對電動車在樓道、地下車庫利用消防插座、私搭電線等方式充電行為不作處理，嚴重威脅全體業(yè)主的生命財產(chǎn)安全；（7）本小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓，無法完成正常的消防聯(lián)動，原告沒有保障消防設施的正常運轉(zhuǎn)，小區(qū)的消防安全沒有保障。（8）沒有依法全面接管小區(qū)各項物業(yè)資料，沒有代表業(yè)主進行查驗，對不合格工程項目及資料沒有代表小區(qū)業(yè)主向開發(fā)商提出更換、維修主張；且沒有把相關資料交付給坤達物業(yè)公司。2、配合開發(fā)商侵犯南山悅小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益。其一，將小區(qū)大門外經(jīng)營場所前的停車位交給門面經(jīng)營者無償使用，有的商家在門前停車場上直接建設了商用汽車充電樁，原告也沒有采取任何措施阻止。其二，未經(jīng)業(yè)主同意，將小區(qū)內(nèi)一塊綠地無償轉(zhuǎn)讓給他人用作建設無線發(fā)射塔經(jīng)營使用。其三，開發(fā)商將活動中心銷售后，購買人于2015年違規(guī)加修一層，原告對此沒有采取措施制止。其四，小區(qū)5號樓旁配電房開發(fā)商違規(guī)加建后出售，原告配合開發(fā)商將配電房前100余平米的土地劃至小區(qū)圍墻外，成為“飛地”。3、原告未經(jīng)通知并取得南山悅小區(qū)業(yè)主同意，無故撤離小區(qū)不履行物業(yè)服務義務。4、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告完整履行法律規(guī)定和雙方合同約定義務之前，有權(quán)拒付服務費，現(xiàn)原告已經(jīng)撤離小區(qū)，不可能再完成合同義務，答辯人除有權(quán)拒絕支付部分物業(yè)費外，還保留依法向原告追償損失的權(quán)利。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2014年3月10日，宜昌市通達置業(yè)有限公司在《三峽商報》上刊登了《交房公告》，通知南山悅一期業(yè)主的商品房已經(jīng)具備交付條件，定于2014年3月15日起辦理交房手續(xù)。2014年4月30日，徐某某辦理了宜昌市南山悅小區(qū)9棟203號房屋的交接手續(xù)并交納了一年的物業(yè)費及環(huán)衛(wèi)費。當日，華信公司（甲方）與徐某某（乙方）簽訂了《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，該協(xié)議包含以下內(nèi)容：徐某某擁有的物業(yè)房號為9010203號，產(chǎn)權(quán)建筑面積為122平方米；第一條物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理服務事項：1、房屋主體及共同部位的使用管理和維護服務；2、共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的室外上下水管道、落水管、垃圾房、共用照明、供水供電設施及房屋、消防設施設備、電梯和其他共用設施設備使用的房屋等；3、公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；4、配合、協(xié)助乙方和公安部門維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序；5、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用綠地等的維護管理和養(yǎng)護；7、房屋裝飾裝修管理和服務及乙方的其他特約服務；8、消防、道路交通與車輛停放秩序的管理……。按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。路燈、瀑布、景觀燈、廣場燈、地下照明燈、樓道燈完好率不低于90%。區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。物業(yè)費住宅收費標準為1.4元㎡月，預交一年；環(huán)境衛(wèi)生服務費4.5元月戶，預交一年，由物業(yè)公司代收。乙方向甲方交納物業(yè)費用的計算時間：自開發(fā)商通知業(yè)主入伙之日起。甲方有權(quán)要求乙方交納欠費和加收欠費每逾期日0.5‰的違約金。
另查明，宜昌市通達置業(yè)有限公司（甲方）、宜昌華信物業(yè)有限公司（乙方）、宜昌坤達物業(yè)有限公司（丙方）三方簽訂有《協(xié)議書》，約定：“甲方為南山悅小區(qū)的開發(fā)商，前期物業(yè)由乙方管理，2016年11月13日，乙方合法退出該小區(qū)物業(yè)管理工作。2016年12月20日，通過公開招投標丙方合法取得了該小區(qū)物業(yè)管理權(quán)?！?016年11月16日，宜昌市通達置業(yè)有限公司向宜昌華信物業(yè)有限公司出具《委托書》，確認新舊物業(yè)公司的交接時間點為2016年11月16日。交投物業(yè)公司退出小區(qū)時在被告出入的單元門口張貼了催費公告。2017年9月，南山悅小區(qū)業(yè)主委員會成立。宜昌市房產(chǎn)管理局于2017年11月22日作出《關于伍家崗區(qū)南山悅小區(qū)業(yè)主委員會反映情況的回復》，其中載明：“宜昌市通達置業(yè)有限公司提交資料說明在征求小區(qū)935戶業(yè)主意見的過程中，612戶業(yè)主同意選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，已達法定比例。后宜昌市通達置業(yè)有限公司重新通過前期物業(yè)管理招投標程序選聘了宜昌坤達物業(yè)有限公司作為小區(qū)的前期物業(yè)服務企業(yè)。根據(jù)以上規(guī)定，宜昌市通達置業(yè)有限公司選聘宜昌坤達物業(yè)有限公司進入小區(qū)從事前期物業(yè)服務提交資料齊全，所提交資料真實性由其自身負責?！蹦壳?，宜昌合田物業(yè)有限公司為南山悅小區(qū)提供物業(yè)服務。
再查明，2014年3月18日，宜昌華信物業(yè)有限公司與趙東方簽訂了《南山悅小區(qū)裝修建筑垃圾清運合同》，約定自2014年3月至小區(qū)集中裝修期結(jié)束期間，由趙東方負責清理運輸該小區(qū)的建筑裝修垃圾。2014年4月28日、2015年5月2日，宜昌華信物業(yè)有限公司與興山縣金衛(wèi)保安服務有限責任公司（乙方）連續(xù)簽訂了《物業(yè)保潔管理服務合同》，約定自2014年5月1日至2016年4月30日期間，由乙方為南山悅小區(qū)提供包括大樓公共部分、樓梯、走廊通道、地面、地下停車場、外圍停車場等區(qū)域的保潔管理服務。2014年10月13日，宜昌華信物業(yè)有限公司與宜昌中燃客服部簽訂了《安全通氣點火協(xié)議》，就宜昌華信物業(yè)有限公司對南山悅小區(qū)通氣點火前應履行的義務、責任進行了相關約定。2014年12月1日，宜昌華信物業(yè)有限公司與興山縣金衛(wèi)保安服務有限責任公司（乙方）簽訂《保安服務合同》，約定自2014年12月1日至2015年11月30日期間，由乙方提供12名保安人員負責南山悅小區(qū)外來人員登記、詢問、接待工作，車輛管理、公共區(qū)域巡視、安保工作，消防電子監(jiān)控、防火、防盜、防破壞、防治安災害事故等工作。自2015年1月1日起，宜昌華信物業(yè)有限公司對安排的一名夜間物業(yè)管理人員給予每次30元的夜間值班生活補助。南山悅小區(qū)在宜昌華信物業(yè)有限公司提供物業(yè)服務期間，存在外墻墻磚部分脫落、路燈及景觀燈部分線路裸露、消防設施不齊備、電瓶車摩托車隨意停放堵塞過道、電動車私拉電線充電等情況。另外，該小區(qū)9號樓公共下水管道曾多次堵塞，導致污水滿溢，影響居民正常生活，原告采取過清掏措施。原告未公開物業(yè)費收支情況、未征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見。
最后查明，2017年5月5日，宜昌華信物業(yè)有限公司名稱變更為宜昌交投物業(yè)有限公司，并進行了工商變更登記。涉案房屋實際面積為122.61平方米。

本院認為，本案系一起物業(yè)服務合同糾紛，本案的爭議焦點為：1.被告是否應當交納物業(yè)服務費、環(huán)衛(wèi)費及計算數(shù)額；2.違約金是否應當支付。
對于焦點1，原、被告簽訂的《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)強制性、效力性規(guī)定，合法有效，雙方應當依約全面履行。經(jīng)查，南山悅小區(qū)在原告提供物業(yè)服務期間存在外墻墻磚部分脫落、路燈及景觀燈部分線路裸露、消防設施不齊備、電瓶車摩托車隨意停放堵塞過道、電動車私拉電線充電等情況，而原告面對上述問題未依約予以及時維護、修理、更換、疏導、制止，使問題得以解決；亦未依約公開物業(yè)費收支情況、未征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見等，引發(fā)業(yè)主不滿。因原告提供的物業(yè)服務是包括房屋管理，共用設施設備維修、養(yǎng)護，公共秩序維護，保潔綠化、安保等在內(nèi)的綜合性管理服務。原告將建筑垃圾清運、保潔、安保這些專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，符合《物業(yè)管理條例》第三十九條之規(guī)定。雖然前述情況說明其存在履約瑕疵，或者履約不及時，物業(yè)管理存有疏漏，但不能由此否認其提供的其他全部服務，上述瑕疵尚不能達到原告根本違約的程度，故被告不能以此拒絕交納物業(yè)服務費及環(huán)衛(wèi)費。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問若干問題的解釋》第六條的規(guī)定：“經(jīng)書面催收，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應當支持”。本案中，被告交納了一年的物業(yè)費，現(xiàn)原告主張交納自2016年3月15日至2016年11月15日期間的物業(yè)費1373元、環(huán)衛(wèi)費36元，共計1409元，未超出約定，本院予以支持。
被告辯稱所述的化糞池問題，雖然原告具有查驗義務，但其并非導致污水滿溢的責任主體，且有證據(jù)證實原告對堵塞9號樓下水道進行過多次清掏，故不能以此對抗原告。關于門禁系統(tǒng)及太陽能供熱設備是否能正常使用，被告并未有效舉證證明，若這兩大設施系被告所述自始不能使用，則非原告違約造成，不能以此對抗原告。被告稱原告沒有巡邏、巡查、運轉(zhuǎn)監(jiān)控設備，閑雜人等隨意進出小區(qū)，原告沒有登記和阻攔；車庫改變用途原告不管不問；消防系統(tǒng)癱瘓；沒有依法全面接管小區(qū)各項物業(yè)資料，沒有代表業(yè)主進行查驗，對不合格工程項目及資料沒有代表業(yè)主向開發(fā)商提出更換、維修主張，且沒有把相關資料交付給坤達物業(yè)公司，均未提交有效證據(jù)予以證明，本院對上述意見不予采納。被告辯稱因原告沒有及時勸阻，其樓下鄰居擅自搭建雨棚使其相鄰利益受損，但僅有照片一張，沒有拍攝時間、地點，難以達到其證明目的，故對于該意見，本院不予支持。被告辯稱原告未經(jīng)通知并取得南山悅小區(qū)業(yè)主同意，無故撤離不履行服務義務。但通過舉證來看，更換前期物業(yè)服務企業(yè)系建設單位的行為，其重新選聘了宜昌坤達物業(yè)有限公司作為小區(qū)的前期物業(yè)公司，并向宜昌市房產(chǎn)管理局提交了更換物業(yè)公司的相關資料；再者，本案《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議》并未約定合同服務期限，故對于被告的這一抗辯意見，本院不予采納。本案服務協(xié)議中約定物業(yè)費及環(huán)衛(wèi)費預交一年，按照通常理解，業(yè)主在接受服務之初應先預交一年的費用，先履行債務的主體為被告方，故被告主張先履行抗辯權(quán)不符合法律規(guī)定，本院不予采納。另外，被告辯稱原告配合開發(fā)商侵犯其合法權(quán)益，涉及另一法律關系，可選擇另行起訴處理。
對于焦點2，鑒于原告提供的物業(yè)服務質(zhì)量確實存在一定瑕疵，雖不足以達到根本違約的程度，但也使得被告對原告的服務產(chǎn)生不滿，被告未及時交納上述費用事出有因，并非故意拒絕，因此對于原告要求被告支付違約金的訴請，本院不予支持。
本案的訴訟標的在湖北省上年度就業(yè)人員年平均工資30%以下，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，應一審終審。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十七條，《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項、第三十九條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體運用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條，《最高人民法院關于適用
的解釋》第九十條，以及《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告宜昌交投物業(yè)有限公司支付2016年3月15日至2016年11月15日期間的物業(yè)費1373元、環(huán)衛(wèi)費36元，共計1409元；
二、駁回原告宜昌交投物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費25元（已減半收?。?，由被告徐某某負擔。
本判決為終審判決。

審判員 何芹

書記員： 白小云