上訴人（原審原告）宜昌萬城房地產經紀有限公司。住所地：宜昌市開發(fā)區(qū)港窯路26-2號。
法定代表人陳名選，該公司經理。
委托代理人劉素素，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
被上訴人（原審被告）周某。
委托代理人覃栗，湖北誠昌律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人宜昌萬城房地產經紀有限公司因與被上訴人周某合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01420號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月13日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
原審認定，2013年11月10日，宜昌萬城房地產經紀有限公司（甲方）與周某（乙方）簽訂一份《二手房定房協(xié)議》，該協(xié)議約定，甲方定購乙方位于勝利三路4-512號房屋，產權人為周某，總價款384000元。甲方向乙方支付定金10000元，雙方約定于2013年11月20日前簽訂房屋買賣合同。若在約定的簽訂買賣合同期間，乙方將此房賣給他人，乙方雙倍返還定金給甲方；若甲方逾期不簽訂買賣合同，則該定金不予退還；在此期間，房屋所有權人不得以任何原因不賣，或者轉賣給其他人，否則視為違約，乙方雙倍返還定金給甲方。《二手房定房協(xié)議》未約定付款方式。合同簽訂當日，宜昌萬城房地產經紀有限公司向周某支付購房定金10000元。嗣后，雙方因付款方式產生爭議，宜昌萬城房地產經紀有限公司認為首付款應是100000元，且雙方在簽訂協(xié)議時并未約定支付方式，如果周某對支付方式有異議，應由周某自己同客戶溝通。周某認為首付款應是300000元，且雙方談好付款方式后才簽訂《二手房定房協(xié)議》。雙方未能達成一致意見，也未簽訂書面購房合同。宜昌萬城房地產經紀有限公司向原審法院提起訴訟，請求人民法院判令：周某償還宜昌萬城房地產經紀有限公司購房定房款及違約金共計20000元，并承擔案件訴訟費。庭審時，雙方當事人均同意解除《二手房定房協(xié)議》。
原審人民法院據以認定上述事實的主要證據有：《二手房定房協(xié)議》，收條、短信，電話通話錄音以及雙方當事人在原審庭審中的陳述等，足以認定。
原審法院認為，宜昌萬城房地產經紀有限公司與周某簽訂《二手房定房協(xié)議》，是當事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，依法應予確認。宜昌萬城房地產經紀有限公司與周某簽訂的《二手房定房協(xié)議》中，宜昌萬城房地產經紀有限公司“定購”周某的房屋，房屋總價款為384000元，且宜昌萬城房地產經紀有限公司向周某支付“定金”10000元，合同雙方的名稱、標的及數量均已明確，雙方已成立合同關系?！吨腥A人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！钡诹l規(guī)定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條仍不能確定的，適用下列規(guī)定……（五）履行方式不明確的，按照有利于合同目的方式履行”。本案中，雙方當事人既沒有在合同中約定房屋價款的支付方式，事后也沒有達成補充協(xié)議，在雙方發(fā)生爭議時，應按照有利于合同目的方式履行。本案中合同的最終目的為宜昌萬城房地產經紀有限公司買得房屋，周某取得全部價款。從本案雙方提供短信、電話通話錄音及庭審中雙方的陳述來看，周某是急需資金才出售涉案房屋，周某要求宜昌萬城房地產經紀有限公司按300000元的標準支付首付款并不與協(xié)議相違背，符合法律規(guī)定。宜昌萬城房地產經紀有限公司因首付款不能與客戶達成一致意見，而要求周某與其客戶協(xié)商付款方式不符合協(xié)議的約定，違約責任應在宜昌萬城房地產經紀有限公司?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當事人對自己的訴訟請求所依據的事實或反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或證據不足以證明當事人的事實主張，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，宜昌萬城房地產經紀有限公司并未提供充足證據證明周某存在不履行約定義務的行為，故宜昌萬城房地產經紀有限公司應承擔舉證不能的后果，其訴訟請求不應予以支持。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第六十二條、第一百一十五條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決駁回了宜昌萬城房地產經紀有限公司的訴訟請求。并決定一審案件受理費300元，減半收取150元，由宜昌萬城房地產經紀有限公司負擔。
本院經審理查明，原審認定的事實屬實。

本院認為：1、宜昌萬城房地產經紀有限公司與周某簽訂的《二手房訂房協(xié)議》的效力。該協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，其合法成立有效。因該協(xié)議的內容是雙方當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人在一定期限內簽訂買賣合同的合同，不是對行為結果的直接確認，所以，該協(xié)議應當認定為認購書，認購書與雙方當事人最終簽訂的商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書的效力僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約的內容請求履行。2、認購書中的定金屬性。雙方當事人簽訂的《二手房訂房協(xié)議》中約定宜昌萬城房地產經紀有限公司支付給周某的10000元為定金，且周某給宜昌萬城房地產經紀有限公司出具的收條上載明：“今收到宜昌萬城房地產有限公司購房定金人民幣壹萬元整￥10000.00元周某”。因此，應認定宜昌萬城房地產經紀有限公司給付周某定金10000元是作為訂立商品房買賣合同的擔保。認購書作為獨立的合同，違反認購書的約定任意提高或降低價款的行為，就是違約行為，對方拒絕簽訂商品房買賣合同完全合理。這種情況下，應由違約方（非誠信談判方）來承擔定金責任。綜上，本案中，商品房買賣合同無法訂立的原因是雙方當事人認可的付款方式不同。本院認為，雙方當事人在協(xié)商訂立商品房買賣合同過程中，未超越認購書約定的范圍，且雙方當事人簽訂《二手房訂房協(xié)議》時，并未就付款方式進行約定，事后也未就付款方式簽訂補充協(xié)議，因此，雙方當事人就認購書條款之外的其他事項協(xié)議不成，而導致商品房買賣合同未能簽訂，可認為系不可歸責于當事人雙方的事由。根據《最高人民法院＜關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋＞》第四條的規(guī)定，不適用定金罰則，周某應當將定金10000元返還宜昌萬城房地產經紀有限公司。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。經合議庭評議決定，依照《最高人民法院＜關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋＞》第四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01420號民事判決。
二、被上訴人周某于判決生效之日起十日內返還宜昌萬城房地產經紀有限公司定金10000元。
三、駁回宜昌萬城房地產經紀有限公司其他訴訟請求。
一審案件受理費150元，由宜昌萬城房地產經紀有限公司負擔75元、周某負擔75元。二審案件受理費50元（宜昌萬城房地產經紀有限公司已預交），由周某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒