宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
邱文忠
尹炳銀（湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所）
周鋒
羅愛民（湖北崇法律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，下稱天王公司），住所地宜城市襄沙大道。
法定代表人楊榮成，天王公司董事長。
委托代理人邱文忠，天王公司副總經(jīng)理。
委托代理人尹炳銀，湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）周鋒，無業(yè)。
委托代理人羅愛民，湖北崇法律師事務(wù)所律師。
原告天王公司與被告周鋒互易糾紛一案，于2014年8月4日起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年10月18日公開開庭審理。原告天王公司的委托代理人邱文忠、尹炳銀，被告周鋒的委托代理人羅愛民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告天王公司是依法登記成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在其房地產(chǎn)開發(fā)活動中，需要利用被告周鋒所有的門面房及其土地使用權(quán)，便與被告周鋒進行協(xié)商門面房置換事宜。原、被告雙方經(jīng)友好協(xié)商，于2010年11月19日簽訂了“門面房置換拆遷補償協(xié)議”，該協(xié)議（即合同）是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)定強制性規(guī)定，系合法有效合同，原、被告雙方應(yīng)全面履行。在履行該協(xié)議過程中，原告將被告預(yù)選門面房擅自整體出售給了案外人湖北軍翔投資實業(yè)集團有限公司，從而導致違約。原告違約后為了擔負其違約責任，又與被告方主動協(xié)商，并于2013年1月16日共同簽訂了“門面房置換拆遷補償補充協(xié)議”，在補充協(xié)議中，對2010年11月19日簽訂的協(xié)議中約定的門面房地址、交房時間、門面房寬高度、售房合同備案登記、證照辦理、履行擔保、違約責任及承擔方式等均進行了重新約定，此補充協(xié)議不僅合法有效，同時也是對前一次協(xié)議的全面變更。協(xié)議變更后，原告按此變更協(xié)議向被告支付了違約金10萬元，并同時向被告支付了履約保證金200萬元。在履行過程中，原告的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售許可證于2014年6月23日頒發(fā)，即2014年6月24日在宜城市公證處公證員章學鋒的參加下，通知被告周鋒于2014年6月28日前來原告公司按照協(xié)議約定簽訂門面房買賣合同，并由原告持該合同向宜城市房管局申請門面房備案、預(yù)告登記手續(xù)。然而被告周鋒不予配合協(xié)助，而是拖延門面房買賣合同的簽訂時間，眼看由原告交付門面房的2014年7月16日期限臨近，原告方先后于2014年7月10日至7月15日在宜城市廣播電視臺播報通知，要求被告前來公司選房、簽訂買賣（換房）協(xié)議（合同），協(xié)助辦理備案預(yù)登記事宜，但被告周鋒拒不前往配合辦理相關(guān)事宜，至原告預(yù)告登記不能，造成原告于2014年7月16日未完成該登記行為（即實際違約），以此想達到原告支付給被告的200萬元履約保證金失去返還請求權(quán)之目的。由此可見，被告方為了自己利益進而不正當阻止條件成就，根據(jù)合同法第四十五條第二款的規(guī)定，為自己利益不正當阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當促成條件成就的，視為條件不成就。被告以拒簽合同的方式，故意拖延時間，不正當?shù)卮俪稍媛男衅谙捱^期，應(yīng)當視為原告的違約不成立。故原告要求依法責令被告周鋒協(xié)助辦理門面房預(yù)告登記和返還保證金195萬元的訴訟請求，本院依法予以支持；反訴原告（即被告）要求反訴被告（即原告）配合其按約定由北向南依次確定門面房，并在宜城市房管局辦理預(yù)告登記的訴訟請求，本院也依法予以支持。反訴原告周鋒提出按補充協(xié)議第五條承擔逾期交付房屋期間的租金損失，每間每月5000元的約定賠償損失，并從2014年7月16日開始計算，對該訴請本院予以支持，但補充協(xié)議中雖然有交房時間，而被告對門面房的交付事宜沒有訴請，故由未交門面房期間所造成的損失，不在本審理中處理，故租金損失可計算至被告周鋒選定（或由天王公司確定）門面房期限屆滿之日止。被告周鋒雖在履行合同過程中，沒有積極配合原告簽訂換房（買賣）協(xié)議（即合同），但畢競是原告違約在先，雖然補償了違約金10萬元，在具體履約過程中還是缺乏溝通，使得被告周鋒存有抵觸情緒，進而阻卻了預(yù)告登記事宜的辦理，從被告相對原告的角度來考慮，被告系自然人，從以人為本的理念出發(fā)，可放寬對被告周鋒的違責任的負擔；從另外一個方面來講，原告也并非故意而為之不辦理預(yù)告登記。加之，原、被告雙方對違約金的約定過高，履行中也很難實現(xiàn)。故對原告、反訴原告（即被告）要求對方當事人承擔違約責任，支付違約金200萬元的訴訟請求，本院依法不予支持。有關(guān)訴訟費用的負擔，系人民法院的決定事項，不是訴請范圍。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第八條 ?、第四十五條 ?第二款 ?、第六十條 ?、第六十一條 ?、第七十七條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，以及本院審判委員會的決定，判決如下:
一、被告周鋒在本判決生效后十五日內(nèi)在位于宜城市鄢城街道辦事處襄沙大道的“天王榮城國際”6#商住樓臨街一樓門面房中選定具體的門面房（逾期不選定由原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在該選定期限屆滿后的次日起三日內(nèi)按原門面房由北南的排序確定），原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在選定（或確定）門面房的次日起三日內(nèi)到宜城市房管局申請辦理門面房預(yù)售備案登記手續(xù)，并通知被告周鋒履行提供相關(guān)個人證件、資料等必要的協(xié)助事宜。被告周鋒接到書面通知后三日內(nèi)不履行，由法院通知宜城市房管局辦理門面房預(yù)售備案登記。
二、原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理好反訴原告（即被告）周鋒門面房預(yù)售備案登記手續(xù)后的次日起五日內(nèi)，由被告周鋒返還天王公司保證金195萬元。
三、宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自2014年7月16日起至被告周鋒選定（或由宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定）門面房期限屆滿之日止十五日內(nèi)按5000元／月租金標準一次性付給被告周鋒租金損失。
四、駁回被告周鋒的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費38400元，反訴案件受理費12000元，合計50400元，由天王公司負擔23000元，周鋒負擔27400元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?之規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)行銀行襄陽萬山支行，戶名:襄陽市中級人民法院，帳號17×××38。上訴人也可以將上訴案件受理費交給本院，或直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告天王公司是依法登記成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在其房地產(chǎn)開發(fā)活動中，需要利用被告周鋒所有的門面房及其土地使用權(quán)，便與被告周鋒進行協(xié)商門面房置換事宜。原、被告雙方經(jīng)友好協(xié)商，于2010年11月19日簽訂了“門面房置換拆遷補償協(xié)議”，該協(xié)議（即合同）是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)定強制性規(guī)定，系合法有效合同，原、被告雙方應(yīng)全面履行。在履行該協(xié)議過程中，原告將被告預(yù)選門面房擅自整體出售給了案外人湖北軍翔投資實業(yè)集團有限公司，從而導致違約。原告違約后為了擔負其違約責任，又與被告方主動協(xié)商，并于2013年1月16日共同簽訂了“門面房置換拆遷補償補充協(xié)議”，在補充協(xié)議中，對2010年11月19日簽訂的協(xié)議中約定的門面房地址、交房時間、門面房寬高度、售房合同備案登記、證照辦理、履行擔保、違約責任及承擔方式等均進行了重新約定，此補充協(xié)議不僅合法有效，同時也是對前一次協(xié)議的全面變更。協(xié)議變更后，原告按此變更協(xié)議向被告支付了違約金10萬元，并同時向被告支付了履約保證金200萬元。在履行過程中，原告的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售許可證于2014年6月23日頒發(fā)，即2014年6月24日在宜城市公證處公證員章學鋒的參加下，通知被告周鋒于2014年6月28日前來原告公司按照協(xié)議約定簽訂門面房買賣合同，并由原告持該合同向宜城市房管局申請門面房備案、預(yù)告登記手續(xù)。然而被告周鋒不予配合協(xié)助，而是拖延門面房買賣合同的簽訂時間，眼看由原告交付門面房的2014年7月16日期限臨近，原告方先后于2014年7月10日至7月15日在宜城市廣播電視臺播報通知，要求被告前來公司選房、簽訂買賣（換房）協(xié)議（合同），協(xié)助辦理備案預(yù)登記事宜，但被告周鋒拒不前往配合辦理相關(guān)事宜，至原告預(yù)告登記不能，造成原告于2014年7月16日未完成該登記行為（即實際違約），以此想達到原告支付給被告的200萬元履約保證金失去返還請求權(quán)之目的。由此可見，被告方為了自己利益進而不正當阻止條件成就，根據(jù)合同法第四十五條第二款的規(guī)定，為自己利益不正當阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當促成條件成就的，視為條件不成就。被告以拒簽合同的方式，故意拖延時間，不正當?shù)卮俪稍媛男衅谙捱^期，應(yīng)當視為原告的違約不成立。故原告要求依法責令被告周鋒協(xié)助辦理門面房預(yù)告登記和返還保證金195萬元的訴訟請求，本院依法予以支持；反訴原告（即被告）要求反訴被告（即原告）配合其按約定由北向南依次確定門面房，并在宜城市房管局辦理預(yù)告登記的訴訟請求，本院也依法予以支持。反訴原告周鋒提出按補充協(xié)議第五條承擔逾期交付房屋期間的租金損失，每間每月5000元的約定賠償損失，并從2014年7月16日開始計算，對該訴請本院予以支持，但補充協(xié)議中雖然有交房時間，而被告對門面房的交付事宜沒有訴請，故由未交門面房期間所造成的損失，不在本審理中處理，故租金損失可計算至被告周鋒選定（或由天王公司確定）門面房期限屆滿之日止。被告周鋒雖在履行合同過程中，沒有積極配合原告簽訂換房（買賣）協(xié)議（即合同），但畢競是原告違約在先，雖然補償了違約金10萬元，在具體履約過程中還是缺乏溝通，使得被告周鋒存有抵觸情緒，進而阻卻了預(yù)告登記事宜的辦理，從被告相對原告的角度來考慮，被告系自然人，從以人為本的理念出發(fā)，可放寬對被告周鋒的違責任的負擔；從另外一個方面來講，原告也并非故意而為之不辦理預(yù)告登記。加之，原、被告雙方對違約金的約定過高，履行中也很難實現(xiàn)。故對原告、反訴原告（即被告）要求對方當事人承擔違約責任，支付違約金200萬元的訴訟請求，本院依法不予支持。有關(guān)訴訟費用的負擔，系人民法院的決定事項，不是訴請范圍。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第八條 ?、第四十五條 ?第二款 ?、第六十條 ?、第六十一條 ?、第七十七條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，以及本院審判委員會的決定，判決如下:

一、被告周鋒在本判決生效后十五日內(nèi)在位于宜城市鄢城街道辦事處襄沙大道的“天王榮城國際”6#商住樓臨街一樓門面房中選定具體的門面房（逾期不選定由原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在該選定期限屆滿后的次日起三日內(nèi)按原門面房由北南的排序確定），原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在選定（或確定）門面房的次日起三日內(nèi)到宜城市房管局申請辦理門面房預(yù)售備案登記手續(xù)，并通知被告周鋒履行提供相關(guān)個人證件、資料等必要的協(xié)助事宜。被告周鋒接到書面通知后三日內(nèi)不履行，由法院通知宜城市房管局辦理門面房預(yù)售備案登記。
二、原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理好反訴原告（即被告）周鋒門面房預(yù)售備案登記手續(xù)后的次日起五日內(nèi)，由被告周鋒返還天王公司保證金195萬元。
三、宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自2014年7月16日起至被告周鋒選定（或由宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定）門面房期限屆滿之日止十五日內(nèi)按5000元／月租金標準一次性付給被告周鋒租金損失。
四、駁回被告周鋒的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費38400元，反訴案件受理費12000元，合計50400元，由天王公司負擔23000元，周鋒負擔27400元。

審判長：何永華
審判員：胡曉飛
審判員：邱星

書記員：羅瑞玲