原告（反訴被告）宜城市天王房地產開發(fā)有限公司，下稱天王公司），住所地宜城市襄沙大道。
法定代表人楊榮成，天王公司董事長。
委托代理人邱文忠，天王公司副總經理。
委托代理人尹炳銀，湖北元領律師事務所律師。
被告（反訴原告）郭某某，無業(yè)。
委托代理人羅愛民，湖北崇法律師事務所律師。

原告天王公司與被告郭某某互易合同糾紛一案，于2014年8月4日起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年10月18日公開開庭審理。原告天王公司的委托代理人邱文忠、尹炳銀，被告郭某某的委托代理人羅愛民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，天王公司是一家從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)。郭某某原在宜城市襄沙路米廠有臨街門面房一間。2010年11月19日，天王公司和郭某某簽訂門面房置換拆遷補償協(xié)議。補償協(xié)議約定，天王公司拆除郭某某的一間40M2門面房，新建面向襄沙路門面房返還給郭某某一間面積40M2，新建門面房面積大于原房面積時，由郭某某按照商業(yè)成本3200元／M付給天王公司。天王公司工程在建期間，郭某某的停業(yè)補償金為每間門面按10000元／年計算，有效工期18個月，如工程延期，天王公司承擔停業(yè)補償金（10000元／年）按月計算到工程竣工。補償協(xié)議簽訂后，天王公司拆除補償協(xié)議約定的門面房實施“天王榮城國際”一期房地產開發(fā)建設。完工后，天王公司整體出售給湖北軍翔實業(yè)有限公司沒有按協(xié)議在原址給郭某某還建門面房。2013年1月16日，天王公司和郭某某簽訂《門面房置換拆遷補償補充協(xié)議》。補充協(xié)議約定，天王公司還建門面房地址變更到宜城市行政服務中心對面面向襄沙路的新開發(fā)的門面房，天王公司每間給付變更地址補償費10萬元。工程完工后，所有門面房優(yōu)先由郭某某選擇，選擇方面由北向南，由5家拆遷戶選擇6間門面房，距原還建地點向南約13米。交房時間至簽訂協(xié)議10日起，18個月內向郭某某交付還建門面房。逾期，天王公司承擔每間200萬元的違約金，并承擔逾期交付房屋期間郭某某的租金損失，每間每月5000元。施工期間，天王公司給郭某某每間每月2500元租金補償。還建門面房的房產、土地證，天王公司給郭某某全部辦好，所涉稅費由天王公司全部承擔。天王公司還建門面房每間開間不低于3.5米，高不低于4米。天王公司為履行補充協(xié)議自愿向郭某某提供每間門面房保證金200萬元，在簽訂協(xié)議時打入對方提供的個人帳戶，逾期不提供保證金，協(xié)議不生效。天王公司在取得預售許可證并為郭某某辦好備案登記后，郭某某將保證金200萬元（除留每間5萬元外）如數(shù)返還天王公司，天王公司在驗收合格后將還建門面房交給郭某某。郭某某留的5萬元，在天王公司為其辦好房產、土地證時當天返還給天王公司。如在約定的時間內，郭某某不能依約返還天王公司的保證金，每間門面房承擔違約金200萬元。補充協(xié)議簽訂當日，天王公司往郭某某的帳戶打入保證金200萬元。天王公司在一期工程南側實施“天王榮城國際”6#商住樓開發(fā)建設。2014年4月29日，天王公司書面通知郭某某于2014年5月6日前到天王公司“天王榮城國際”項目部選定還建門面房位置。2014年6月21日，天王公司再次書面通知郭某某于2014年6月24日上午到天王公司選定已建好門面房并領取鑰匙。6月23日，天王公司的“天王榮城國際”6#商住樓取得鄂宜房售證字（2014）10號商品房預售許可證書。6月24日，宜城市公證處對“天王榮城國際”6#商住樓已建門面房現(xiàn)狀進行了公證。具體情況是，“天王榮城國際”6#商住樓一樓由北向南已建門面房6間，其中北起4間門面房相鄰，往南間隔三個框架的距離是2間相鄰門面房。間隔的三個框架南面的兩個設計預留的是商場進出大門。郭某某等到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)6間門面房沒有相鄰不在一起拒絕選房。6月25日，天王公司申辦郭某某等商品房預售備案手續(xù)，宜城市住房保障和房屋管理局以購房者沒有提供《商品房買賣合同》等未受理天王公司的備案申請。天王公司在宜城市廣播電視臺播放通知，要求郭某某等于6月28日到天王公司辦理選房及交房手續(xù)。7月10日至7月15日，天王公司再次在宜城市廣播電視臺播發(fā)通知，要求郭某某等于2014年7月15日來天王公司辦理選房、簽訂《房屋產權調換協(xié)議書》及相應的備案、預告登記手續(xù)。7月16日，郭某某等找到天王公司要求在緊鄰北4間門面房的南側砌成2間門面房，即6間門面房相鄰集中在一起。天王公司要留有大門通道及消防通道為由拒絕郭某某等人的要求，最終郭某某沒能選房，引發(fā)糾紛發(fā)生。
上述事實有，有門面房置換補償協(xié)議、門面房置換補償補充協(xié)議、保證金領條，選房通知、現(xiàn)場照片、設計圖紙，錄音資料以及當事人的陳述予以證實。

本院認為，天王公司與郭某某簽訂的門面房置換補償協(xié)議及補充協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，應當認定合法有效。補充協(xié)議約定，天王公司在取得預售許可證并為郭某某辦好門面房備案登記后，返還天王公司的保證金，這是一個履行期限的約定，以一定行為完成作為保證金的返還時間。從保證金的目的來看，天王公司將本應還建給郭某某的門面房給了他人致在原址還建門面房落空，補充協(xié)議變更還建門面房地點，門面房同樣面臨先前那樣的交付風險，保證金的目的在于避免這種風險的發(fā)生，是門面房置換債權保障的一種措施。門面房置換是種特殊的商品房買賣，天王公司和郭某某簽訂協(xié)議拆舊補新發(fā)生在房屋未竣工驗收之前這個階段應屬于預售性質?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定，商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售合同備案登記是一種預告登記，能夠使已經成立并生效的請求權具有對抗第三人的效力。補充協(xié)議約定的天王公司取得預售許可并為郭某某辦好房屋備案登記后要回保證金，是將債權保障由保證金轉換成預告登記，這種預告登記相當于把某間門面房給“鎖定”了，非郭某某莫屬。但是，門面房置換補償協(xié)議和補充協(xié)議約定的門面房不具體特定，只是規(guī)定所有門面房優(yōu)先由郭某某選擇，門面房置換是標的物交付特定化的交易，這個特定化可以在簽訂合同時議定，也可以在履行中選定，協(xié)議賦予郭某某眾多門面房中確定要哪一間的選擇權?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。辦理預售合同登記備案有時間上的限制，但針對的是具體特定的房屋，天王公司在辦理之前需要郭某某對門面房作出選定，至于何時選定不明確，直接影響到預售合同登記備案行為的完成，無法確定登記備案行為完成的具體時間。因此，補充協(xié)議約定的天王公司取得預售許可并為郭某某辦理好房屋備案登記后返還保證金屬于履行期限約定不明。合同法規(guī)定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按合同有關條款或交易習慣確定。保證金是用來保證債權實現(xiàn)的，一般要在實現(xiàn)債權后返還，但補充協(xié)議約定的是完成備案登記后返還，天王公司沒有履行備案登記義務，存在一定的履行障礙，因為按備案登記的性質和要求，需要郭某某行使選擇權和履行協(xié)助義務。訴訟中，郭某某反訴要求天王公司在和其他4家被拆遷戶共同選擇的位置將6間門面房建在一起并為郭某某在房管部門辦好房屋預告登記。本院認為，補充協(xié)議約定由郭某某選擇是一種選房約定，而不是選址約定，門面房怎么建、建在什么地方是建設方工程建設的問題，門面房建在商住樓大型經營場地的一樓，必然要涉及到場地設施和整體功能的發(fā)揮，以及公共安全、公共利益等方面的考慮，郭某某要求在和其他4戶共同選擇的位置建門面房，能不能建要有可行性評估，不是簡單地指地成房，沒有可行性評估在所選位置建門面房有可能部分面臨不合規(guī)的風險。要知道，天王公司作為房地產開發(fā)企業(yè)，在置換中要交付給郭某某的不僅是一個存在的門面房，而且還要在法律上得到認可，比如驗收頒證，包括辦理房屋相關證件，即要承擔門面房建設合不合規(guī)的風險。但是，郭某某等選的位置建門面房一旦不合規(guī)，勢必會引起風險承擔的紛爭，致使門面房置換履行上發(fā)生爭議，選建門面房從這個方面來看也是不允許的。再說，郭某某和其他幾戶原6間門面房的所有權是各自分別享有，不是一種共有的所有權，且分布不完全毗鄰，結合產權和原分布狀況來看要求6間門面房建在一起的理由不足。訴訟中，天王公司提出由郭某某按約定辦理房屋備案登記的主張，實質上是要求郭某某行使選擇權和履行房屋備案登記的協(xié)助義務。天王公司已在“天王榮城國際”6#商住樓一樓建成北起4間和南2間之間留有間隔的6間不完全毗鄰門面房，且門面房的方位、朝向基本符合協(xié)議的約定，郭某某可在已建成的門面房中行使選擇權，天王公司雖幾經通知郭某某選房，但協(xié)議未明確選擇權的具體行使期限，郭某某的這種權利并沒有喪失，天王公司經過訴訟催促郭某某行使選擇權，應當給予合理的期限行使。選擇權是一種權利并非義務，不具有強制性。郭某某在合理期限內不行使或怠于行使選擇權，應由天王公司作出選擇來確定合同將來的履行。但房屋備案登記辦理過程中需要交易對方提供資料和簽署相關手續(xù)等是一種必要的協(xié)助義務，郭某某應當履行提供相應的協(xié)助。天王公司主張郭某某行使選擇權和履行協(xié)助義務并返還保證金和承擔違約金，補充協(xié)議約定辦好房屋備案登記是保證金返還的前提，當房屋備案登記完成后，郭某某應當將天王公司主張的保證金予以返還。補充協(xié)議約定保證金的違約金是一種遲延返還違約金，郭某某應在保證金遲延返還時承擔違約金。經釋明，郭某某認為約定違約金過高要求調整。本院認為，保證金遲延返還可預見的是一種利息損失，違約金應調整為按銀行利率計算利息。補充協(xié)議約定的交房時間是簽訂補充協(xié)議后的第10日起18個月內，由于標的物的選擇確定合同履行，郭某某沒有作出選定，天王公司至今沒有交房不構成逾期交房，但存在郭某某未使用的事實，應按補充協(xié)議約定繼續(xù)按2500元／月給予郭某某租金補償至選定或指定門面房止。門面房確定以后有一個按月繼續(xù)性的租金賠償直到交房時止，但郭某某反訴未提出交房的請求，導致無法確定具體的履行期限，對這一階段的租金賠償以及遲延交房違約金不予考慮，由郭某某明確后另行起訴處理。依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百零七條的規(guī)定，以及本院審判委員會的決定，判決如下：

一、郭某某在本判決生效后十五日內選定具體的門面房，或逾期不選由天王公司在選定期限屆滿后的次日指定具體的門面房，天王公司選定期屆滿后的次日或天王公司指定的當日起十五日內為郭某某的門面房在有關行政機關辦理預售合同備案登記手續(xù)，辦理期間由郭某某提供必要的協(xié)助。
二、天王公司辦理好郭某某門面房預售合同備案登記手續(xù)的次日，由郭某某返還天王公司保證金195萬元，不能按期返還，承擔自應返還之日起至實際給付之日止按銀行利率計算的利息。
三、天王公司應自2014年7月16日起至郭某某選定期限屆滿的次日或天王公司指定的當日止按每月2500元租金補償，于選定期限屆滿的次日或指定的當日起十日內付清。
四、駁回郭某某的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費19200元，反訴案件受理費12000元，合計31200元，由天王公司負擔9600元，郭某某負擔21600元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款之規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農行銀行襄陽萬山支行，戶名：襄陽市中級人民法院，帳號17×××38。上訴人也可以將上訴案件受理費交給本院，或直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　何永華 人民陪審員　　胡曉飛 人民陪審員　　邱　星

書記員：羅瑞玲