原告（反訴被告）宜城市天王房地產開發(fā)有限公司，下稱天王公司），住所地宜城市襄沙大道。
法定代表人楊榮成，天王公司董事長。
委托代理人邱文忠，天王公司副總經理。
委托代理人尹炳銀，湖北元領律師事務所律師。
被告（反訴原告）楊某某，無業(yè)。
委托代理人羅愛民，湖北崇法律師事務所律師。

原告天王公司與被告楊某某合同糾紛一案，于2014年8月4日起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年10月18日公開開庭審理。原告天王公司的委托代理人邱文忠、尹炳銀，被告楊某某的委托代理人羅愛民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，天王公司是一家從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)。楊某某原在宜城市襄沙路米廠有相鄰的門面房一間。2010年11月19日，天王公司和楊某某簽訂門面房置換拆遷補償協(xié)議。補償協(xié)議約定，天王公司拆除楊某某的一間40M2門面房，新建面向襄沙路門面房返還給楊某某一間面積40M2，新建門面房面積大于原房面積時，由郭紀琴按照商業(yè)成本3200元／M付給天王公司。天王公司工程在建期間，楊某某的停業(yè)補償金為每間門面按10000元／年計算，有效工期18個月，如工程延期，天王公司承擔停業(yè)補償金（10000元／年）按月計算到工程竣工。補償協(xié)議簽訂后，天王公司拆除補償協(xié)議約定的門面房實施“天王榮城國際”一期房地產開發(fā)建設。楊某某于天王公司工程完工后按補償協(xié)議約定在原址沒有取得還建門面房。2013年1月16日，天王公司和楊某某簽訂《門面房置換拆遷補償補充協(xié)議》。補充協(xié)議約定，天王公司還建門面房地址變更到宜城市行政服務中心對面面向襄沙路的新開發(fā)的門面房，天王公司每間給付變更地址補償費10萬元。工程完工后，所有門面房優(yōu)先由楊某某選擇，選擇方面由北向南，由5家拆遷戶選擇6間門面房，距原還建地點向南約13米。交房時間至簽訂協(xié)議10日起，18個月內向楊某某交付還建門面房。逾期，天王公司承擔每間200萬元的違約金，并承擔逾期交付房屋期間楊某某的租金損失，每間每月5000元。施工期間，天王公司給楊某某每間每月2500元租金補償。還建門面房的房產、土地證，天王公司給楊某某全部辦好，所涉稅費由天王公司全部承擔。天王公司還建門面房每間開間不低于3.5米，高不低于4米。天王公司為履行補充協(xié)議自愿向楊某某提供每間門面房保證金200萬元，在簽訂協(xié)議時打入對方提供的個人帳戶，逾期不提供保證金，協(xié)議不生效。天王公司在取得預售許可證并為楊某某辦好備案登記后，楊某某將保證金200萬元（除留每間5萬元外）如數(shù)返還天王公司，天王公司在驗收合格后將還建門面房交給楊某某。楊某某留的5萬元，在天王公司為其辦好房產、土地證時當天返還給天王公司。如在約定的時間內，楊某某不能依約返還天王公司的保證金，每間門面房承擔違約金200萬元。補充協(xié)議簽訂當日，天王公司往楊某某的帳戶打入保證金200萬元。天王公司在一期工程南側實施“天王榮城國際”6#商住樓開發(fā)建設。2014年4月29日，天王公司書面通知楊某某于2014年5月6日前到天王公司“天王榮城國際”項目部選定還建門面房位置。2014年6月21日，天王公司再次書面通知楊某某于2014年6月24日上午到天王公司選定已建好門面房并領取鑰匙。6月23日，天王公司的“天王榮城國際”6#商住樓取得鄂宜房售證字（2014）10號商品房預售許可證書。6月24日，宜城市公證處對“天王榮城國際”6#商住樓已建門面房現(xiàn)狀進行了公證。具體情況是，“天王榮城國際”6#商住樓一樓由北向南已建門面房6間，其中北起4間門面房相鄰，往南間隔三個框架的距離是2間相鄰門面房。間隔的三個框架南面的兩個設計預留的是商場進出大門。楊某某等到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)6間門面房沒有相鄰不在一起拒絕選房。6月25日，天王公司申辦楊某某等商品房預售備案手續(xù)，宜城市住房保障和房屋管理局以購房者沒有提供《商品房買賣合同》等未受理天王公司的備案申請。天王公司在宜城市廣播電視臺播放通知，要求楊某某等于6月28日到天王公司辦理選房及交房手續(xù)。7月10日至7月15日，天王公司再次在宜城市廣播電視臺播發(fā)通知，要求楊某某等于2014年7月15日來天王公司辦理選房、簽訂《房屋產權調換協(xié)議書》及相應的備案、預告登記手續(xù)。7月16日，楊某某等找到天王公司要求在緊鄰北4間門面房的南側砌成2間門面房，天王公司要留有大門通道及消防通道為由拒絕楊某某等人的要求，最終楊某某沒有選房，引發(fā)糾紛發(fā)生。
上述事實有，有門面房置換補償協(xié)議、門面房置換補償補充協(xié)議、保證金領條，選房通知、現(xiàn)場照片、設計圖紙，錄音資料以及當事人的陳述予以證實。

本院認為，天王公司與楊某某簽訂的門面房置換補償協(xié)議及補充協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，應當認定合法有效。補充協(xié)議約定，天王公司在取得預售許可證并為楊某某辦好門面房備案登記后，返還天王公司的保證金，這是一個履行期限的約定，以完成一定行為作為保證金的返還時間。天王公司作為房地產開發(fā)企業(yè)由其辦理的備案登記是商品房預售合同登記備案，但是，《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)之前應與承購人簽訂商品房預售合同。門面房置換是一個標的物交付特定化履行，這個標的物特定化可以在簽訂合同時議定，也可以在履行中選定，補充協(xié)議規(guī)定所有門面房優(yōu)先由楊某某選擇，就是賦予楊某某在眾多門面房中確定置換門面房具體是哪一間的選擇權，商品房預售合同的簽訂是一種具體行使方式。天王公司“天王榮城國際”6#商住樓一樓及以上是大型經營場地，在一樓建的6間門面房，北起4間和南2間不緊鄰中間留出間隔，可以避免進入一樓往北通道受阻，是基于公共利益的考慮屬于合理分布，楊某某應當在這6間門面房中作出選擇確定自己具體要哪間。由于天王公司完成備案登記需要楊某某的選定并簽訂預售合同，對于何時選定門面房以及簽訂預售合同都是不明確的，因此以完成一定行為作為保證金返還保證金屬于履行期限約定不明。合同法規(guī)定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按合同有關條款或交易習慣確定。所以，楊某某應當選定門面房并簽訂預售合同協(xié)助天王公司辦理預售合同登記備案手續(xù)。依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百零七條的規(guī)定，以及本院審判委員會的決定，判決如下：

一、楊某某在本判決生效后三十日內選定門面房、簽訂預售合同并提交相關資料供天王公司辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，并在天王公司辦好登記備案的同時返還保證金195萬元，若楊某某逾期不選定門面房和簽訂商品房預售合同以及提供相關資料，則應無條件返還給天王公司保證金195萬元，并承擔1倍違約金。
二、駁回楊某某共同選擇門面房的反訴請求及其他請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費19200元，反訴案件受理費12000元，合計31200元，由天王公司負擔9600元，楊某某負擔21600元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款之規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農行銀行襄陽萬山支行，戶名：襄陽市中級人民法院，帳號17×××38。上訴人也可以將上訴案件受理費交給本院，或直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　何永華 人民陪審員　　胡曉飛 人民陪審員　　邱　星

書記員：羅瑞玲