原告（反訴被告）宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，下稱天王公司），住所地宜城市襄沙大道。
法定代表人楊榮成，天王公司董事長。
委托代理人邱文忠，天王公司副總經(jīng)理。
委托代理人尹炳銀，湖北元領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）李某某，無業(yè)。
被告江德長（反訴原告），無業(yè)。
委托代理人羅愛民，湖北崇法律師事務(wù)所律師。

原告天王公司與被告李某某、江德長互易糾紛一案，于2014年8月4日起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年9月18日公開開庭審理。原告天王公司的委托代理人邱文忠、尹炳銀，被告李某某、江德長的委托代理人羅愛民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，天王公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。李某某、江德長夫妻原在宜城市襄沙路米廠有相鄰的門面房兩間，和郭紀(jì)琴、楊有軍、楊友蓮、周鋒的門面房是同一棟房屋，在該棟房屋的北面。郭紀(jì)琴、楊有軍、楊友蓮、周鋒的門面房由南向北相鄰與李某某、江德長夫妻門面房之間間隔有數(shù)家他人的門面房，在該棟房屋的南面。2010年8月24日，天王公司和李某某夫妻簽訂門面房置換拆遷補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議約定，天王公司拆除李某某夫妻在宜城市原米廠襄沙路的兩間80M2門面房，在面向襄沙路新建門面房返還兩間同面積的給李某某夫妻，新建面積每間相比原房多出5M2以內(nèi)，按成本價(jià)付給天王公司，在5M2以外李某某夫妻拒絕接收。天王公司工程在建期間，李某某夫妻停業(yè)補(bǔ)償金每間門面按10000元／年計(jì)算，有效工期18個(gè)月，如工程延期，天王公司續(xù)承擔(dān)停業(yè)補(bǔ)償金（10000元／年）按月計(jì)算到工程竣工。補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，天王公司拆除補(bǔ)償協(xié)議約定的門面房實(shí)施“天王榮城國際”一期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。工程竣工后，天王公司整體出售給湖北軍翔投資實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司沒有按協(xié)議在原址給李某某、江德長還建門面房。2013年1月16日，天王公司和李某某、江德長簽訂《門面房置換拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》。補(bǔ)充協(xié)議約定，天王公司還建門面房地址變更到宜城市行政服務(wù)中心對面面向襄沙路的新開發(fā)的門面房，天王公司每間給付變更地址補(bǔ)償費(fèi)10萬元。工程完工后，所有門面房優(yōu)先由李某某、江德長選擇，選擇方面由北向南，由5家拆遷戶選擇6間門面房，距原還建地點(diǎn)向南約13米。交房時(shí)間至簽訂協(xié)議10日起，18個(gè)月內(nèi)向李某某、江德長交付還建門面房。逾期，天王公司承擔(dān)每間200萬元的違約金，并承擔(dān)逾期交付房屋期間李某某、江德長的租金損失，每間每月5000元。施工期間，天王公司給李某某、江德長每間每月2500元租金補(bǔ)償。還建門面房的房產(chǎn)、土地證，天王公司給李某某、江德長全部辦好，所涉稅費(fèi)由天王公司全部承擔(dān)。天王公司還建門面房每間開間不低于3.5米，高不低于4米。天王公司為履行補(bǔ)充協(xié)議自愿向李某某、江德長提供每間門面房保證金200萬元，在簽訂協(xié)議時(shí)打入對方提供的個(gè)人帳戶，逾期不提供保證金，協(xié)議不生效。天王公司在取得預(yù)售許可證并為李某某、江德長辦好備案登記后，李某某、江德長將保證金400萬元（除留每間5萬元外）如數(shù)返還天王公司，天王公司在驗(yàn)收合格后將還建門面房交給李某某、江德長。李某某、江德長留的10萬元，在天王公司為其辦好房產(chǎn)、土地證時(shí)當(dāng)天返還給天王公司。如在約定的時(shí)間內(nèi)，李某某、江德長不能依約返還天王公司的保證金，每間門面房承擔(dān)違約金200萬元。補(bǔ)充協(xié)議簽訂當(dāng)日，天王公司往江德長的帳戶打入保證金400萬元。天王公司在一期工程南側(cè)實(shí)施“天王榮城國際”6#商住樓開發(fā)建設(shè)。2014年5月6日，天王公司書面通知李某某、江德長于2014年5月6日17時(shí)前到天王公司“天王榮城國際”項(xiàng)目部選定還建門面房位置。6月23日，天王公司的“天王榮城國際”6#商住樓取得鄂宜房售證字（2014）10號(hào)商品房預(yù)售許可證書。6月24日，宜城市公證處指派公證員章學(xué)鋒對“天王榮城國際”6#商住樓已建門面房現(xiàn)狀進(jìn)行了公證。具體情況是，“天王榮城國際”6#商住樓一樓由北向南已建門面房6間，其中北起4間門面房相鄰，往南間隔三個(gè)框架的距離是2間相鄰門面房。李某某、江德長等到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)6間門面房不相鄰沒有選定具體的門面房。6月25日，天王公司申辦李某某、江德長等商品房預(yù)售備案手續(xù)，宜城市住房保障和房屋管理局以購房者沒有提供《商品房買賣合同》等未受理天王公司的備案申請。天王公司在宜城市廣播電視臺(tái)播放通知，要求李某某、江德長等于6月28日到天王公司辦理選房及交房手續(xù)。7月10日至7月15日，天王公司再次在宜城市廣播電視臺(tái)播發(fā)通知，要求李某某、江德長等于2014年7月15日來天王公司辦理選房、簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》及相應(yīng)的備案、預(yù)告登記手續(xù)。7月16日，李某某、江德長等找到天王公司要求在緊鄰北4間門面房的南側(cè)砌成2間門面房，天王公司以要留有大門通道及消防通道為由拒絕李某某、江德長等人的要求，最終李某某、江德長沒能選定具體的門面房，引發(fā)糾紛發(fā)生。
上述事實(shí)有，有門面房置換補(bǔ)償協(xié)議、門面房置換補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議、保證金領(lǐng)條，選房通知、現(xiàn)場照片、設(shè)計(jì)圖紙，錄音資料以及當(dāng)事人的陳述予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，原告天王公司是依法登記成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在其房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，需要利用被告李某某、江德長依法所有的門面房及其土地使用權(quán)，便與被告李某某、江德長進(jìn)行協(xié)商門面房置換事宜。原、被告雙方經(jīng)友好協(xié)商，于2010年8月24日簽訂了“門面房置換拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議（即合同）是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)定強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效合同，原、被告雙方應(yīng)全面履行。在履行該協(xié)議過程中，原告將被告預(yù)選門面房擅自整體出售給了案外人湖北軍翔投資實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，從而導(dǎo)致違約。原告違約后為了擔(dān)負(fù)其違約責(zé)任，又與被告方主動(dòng)協(xié)商，并于2013年1月16日共同簽訂了“門面房置換拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議”，在補(bǔ)充協(xié)議中，對2010年11月19日簽訂的協(xié)議中約定的門面房地址、交房時(shí)間、門面房寬高度、售房合同備案登記、證照辦理、履行擔(dān)保、違約責(zé)任及承擔(dān)方式等均進(jìn)行了重新約定，此補(bǔ)充協(xié)議不僅合法有效，同時(shí)也是對前一次協(xié)議的全面變更。協(xié)議變更后，原告按此變更協(xié)議向被告支付了違約金20萬元，并同時(shí)向被告支付了履約保證金400萬元。在履行過程中，原告的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售許可證于2014年6月23日頒發(fā)，即2014年6月24日在宜城市公證處公證員章學(xué)鋒的參加下，通知被告李某某等于2014年6月28日前來原告公司按照協(xié)議約定簽訂門面房買賣合同，并由原告持該合同向宜城市房管局申請門面房備案、預(yù)告登記手續(xù)。然而被告李某某、江德長不予配合協(xié)助，而是拖延門面房買賣合同的簽訂時(shí)間，眼看由原告交付門面房的2014年7月16日期限臨近，原告方先后于2014年7月10日至7月15日在宜城市廣播電視臺(tái)播報(bào)通知，要求被告前來公司選房、簽訂買賣（換房）協(xié)議（合同），協(xié)助辦理備案預(yù)登記事宜，但被告李某某、江德長拒不前往配合辦理相關(guān)事宜，至原告預(yù)告登記不能，造成原告于2014年7月16日未完成該登記行為（即實(shí)際違約），以此想達(dá)到原告支付給被告的390萬元履約保證金失去返還請求權(quán)之目的。由此可見，被告方為了自己利益進(jìn)而不正當(dāng)阻止條件成就，根據(jù)合同法第四十五條第二款的規(guī)定，為自己利益不正當(dāng)阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)促成條件成就的，視為條件不成就。被告以拒簽合同的方式，故意拖延時(shí)間，不正當(dāng)?shù)卮俪稍媛男衅谙捱^期，應(yīng)當(dāng)視為原告的違約不成立。故原告要求依法責(zé)令被告李某某、江德長協(xié)助辦理門面房預(yù)告登記和返還保證金390萬元的訴訟請求，本院依法予以支持；反訴原告（即被告）要求反訴被告（即原告）配合其按約定由北向南依次確定門面房，并在宜城市房管局辦理預(yù)告登記的訴訟請求，本院也依法予以支持。反訴原告李某某、江德長提出按補(bǔ)充協(xié)議第五條承擔(dān)逾期交付房屋期間的租金損失，每間每月5000元的約定賠償損失，并從2014年7月16日開始計(jì)算，對該訴請本院予以支持，但補(bǔ)充協(xié)議中雖然有交房時(shí)間，而被告對門面房的交付事宜沒有訴請，故由未交門面房期間所造成的損失，不在本審理中處理，故租金損失可計(jì)算至被告李某某、江德長選定（或由天王公司確定）門面房期限屆滿之日止。被告李某某、江德長雖在履行合同過程中，沒有積極配合原告簽訂換房（買賣）協(xié)議（即合同），但畢競是原告違約在先，雖然補(bǔ)償了違約金20萬元，在具體履約過程中還是缺乏溝通，使得被告李某某、江德長存有抵觸情緒，進(jìn)而阻卻了預(yù)告登記事宜的辦理，從另外一個(gè)方面來講，原告也并非故意而為之不辦理預(yù)告登記。加之，原、被告雙方對違約金的約定過高，履行中也很難實(shí)現(xiàn)。故對反訴原告（即被告）要求對方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬元的訴訟請求，本院依法不予支持。有關(guān)訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，系人民法院的決定事項(xiàng)，不是訴請范圍。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十五條第二款、第六十條、第六十一條、第七十七條、第一百零七條的規(guī)定，以及本院審判委員會(huì)的決定，判決如下：

一、被告李某某、江德長在本判決生效后十五日內(nèi)在于宜城市鄢城街道辦事處襄沙大道的“天王榮城國際”6#商住樓臨街一樓門面房中選定兩間具體的門面房（逾期不選定由原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在該選定期限屆滿后的次日起三日內(nèi)按原門面房由北向南的排序確定），原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在選定（或確定）門面房的次日起三日內(nèi)到宜城市房管局申請辦理門面房預(yù)售備案登記手續(xù)，并書面通知被告李某某、江德長履行提供相關(guān)個(gè)人證件、資料等必要的協(xié)助事宜。被告李某某、江德長接到書面通知后三日內(nèi)不履行，由法院通知宜城市房管局辦理門面房預(yù)售備案登記。
二、原告宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理好反訴原告（即被告）李某某、江德長門面房預(yù)售備案登記手續(xù)后的次日起五日內(nèi)，由被告李某某、江德長返還天王公司保證金390萬元。
三、宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自2014年7月16日起至被告李某某、江德長選定（或由宜城市天王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定）門面房期限屆滿之日止十五日內(nèi)按10000元／月租金標(biāo)準(zhǔn)一次性付給被告李某某、江德長租金損失。
四、駁回被告李某某、江德長的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)38000元，反訴案件受理費(fèi)18000元，合計(jì)56000元，由天王公司負(fù)擔(dān)26000元，李某某、江德長負(fù)擔(dān)30000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款之規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)行銀行襄陽萬山支行，戶名：襄陽市中級(jí)人民法院，帳號(hào)17×××38。上訴人也可以將上訴案件受理費(fèi)交給本院，或直接到襄陽市中級(jí)人民法院交費(fèi)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　何永華 人民陪審員　　胡曉飛 人民陪審員　　邱　星

書記員：羅瑞玲